分譲マンション水漏れトラブル

 

賃貸、売買の別を問わず、発生すると非常に厄介なのが雨漏りや漏水の被害です。

天井などから染み出す水は、それだけでも非常に気になるものですし、建物が受けるダメージに、落ちて来た水による家財の被害など、その厄介さは筆舌に尽くし難いものがあります。

そんな困りものの水漏れですが、発生場所が分譲マンションの一室であったりすると、問題は更に「面倒さを増して行く」ことになるでしょう。

そこで本日は、「分譲マンション水漏れトラブルの体験記をお届け!」と題して、管理人が実際に体験した漏水事件の顛末記をお届けしたいと思います。

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水漏れトラブル発生

私がこのトラブルに直面したのは、とあるお客様からの「投資用にファミリータイプの分譲マンションを購入した」とのご依頼を頂いたのが、その切っ掛けでした。

分譲マンションの一室を購入し、賃貸に出して収益を上げるという手法は非常にポピュラーなものとなりますが、これがファミリータイプとなると、物件探しには意外に苦労させられるものです。

既に賃貸済みの「オーナーチェンジ物件」が市場に出回ることは稀ですし、多くの物件がマイホーム用としての価格設定となっているため、

お客様が満足する利回りが確保出来る物件を探すとなると、これはかなりしんどい作業となってしまいます。

そして「これはかなり時間が掛かりそうだ・・・」などと考えていたのですが、この時はどういう訳か、知り合いの不動産業者からサクッと条件に見合う物件情報が入って来ました。

物件のスペックは、築25年の30世帯が住まう分譲マンションの一室で、専有部分の面積は50㎡程。

ファミリータイプの物件としてしてはやや面積は小さいですが、相続絡み案件であり、とにかく素早く現金化したいというのが条件でした。

その点、私のお客様は投資目的ということで融資なしでの購入が可能でしたから、売却を急ぐ売主にはピッタリのお相手となり、あっさりとお話が進んで行くことになります。

「今回は何だかツイてるなぁ・・・」、心の中でそんなつぶやきをしつつ、粛々と契約・決済へと取引は進んで行きました。

そして無事に引渡しも完了し、新規募集に備えて私が手配した業者がリフォーム工事をスタート。

以前、分譲マンションのリフォームにおいて「管理組合への工事申請」をせずにトラブルとなったこともありましたので、今回はこちらもキッチリと行い、問題無く工事は進んで行くかのように思えました。

しかしながら、話がトントン拍子に進む時にこそ、トラブルは潜んでいるもの。

リフォーム工事も終盤に差し掛かったところ、工事業者から緊急連絡が入ります。

業者の話によれば、朝現場に来てみたところ、玄関に昨日までは無かった水たまりが出現していたというのです。

慌てて現場に急行して状況の確認を行いますが、水の出所はどうやら天井である様子。

上の階のお部屋からの漏水が原因である可能性が濃厚です。

「これは大変だ!」ということで、まずはオーナー様にご連絡をした上で、上階の方に声を掛けます。

本来であれば、ここで原因が究明され、水の回った下階の壁紙などの修理費用を上階の所有者に頂ければ「問題は無事に解決」なのですが、今回はそう単純に事は運びませんでした。

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解決編

上階の住人は、50代後半と見受けられる男性でしたが、なかなか性格にクセもありそうな雰囲気の人物です。

事情を話し、洗濯機の排水パイプの外れや、水をこぼした覚えがないか確認してみますが、全く身に覚えがないとのこと。

そこで仕方がなく、下の階のリフォームを行っている業者に原因の究明を依頼します。

もちろん床下などを走る配管に亀裂が生じている場合には、フローリングを剥ぐ等の大掛かりが作業が必要となりますが、今回の件は水が漏れている位置からみても、廊下にあるPS(パイプスペース)の水道メーター廻りに原因がありそうです。

実際に水道メーターの周囲を確認してみれば、確かに前後の配管は表面が湿っている上、水滴も付着しており、この水が少しずつ流れ落ちて、下の階の玄関付近に水を降らせているのは間違いないでしょう。

「さて、これからどうするか・・・」と考えていたところに、上階の入居者が呼び出した管理組合の理事長が登場します。

そして上階の入居者の言い分としては、「水道メーターよりも廊下側からの水漏れなら、そこは共有部分なので管理組合の責任であり、メーターより部屋側なら自分の責任となるので、水漏れの箇所がはっきりするまでは補修費用は払えない」と言うのです。

そこで管理組合の理事長は、マンションの管理会社に連絡し、専属の水道屋さんを手配しますが、見えている範囲に配管の亀裂等は見当たらないとのこと。

恐らくは廊下側か、お部屋側どちらかのコンクリートの壁に埋められて部分の水道管で漏水が発生し、配管の表面を伝わって水が流れている様子です。

そしてこの状況が意味することは、「壁を壊してみない限り、共用部分での水漏れなのか、専有部分からの水漏れなのかは判らない」ということになります。

この期に及んでも、上階のおやじは「はっきりするまで修理費用は負担しない」と言っていますし、理事長は「おろおろ」するばかり。

通常、こうした見えない部分で水漏れが発生して場合には、原因究明に費用を掛けず、他の箇所から水道管を分岐して直接室内の配管と接続、古い配管はそのままにしておくのが定石です。

そこで、「まずはこの配管ルート変更の工事を行った上で、後からどちらの費用負担にするか話し合うべきなのでは?」との提案をしてみます。

そして無事にこの提案は採用され、漏水はストップ。

下階の内装もやり直してもらいましたので、後は上階のオヤジと管理組合の話し合いが決着してから、責任を負う方に費用を請求するだけです。

こうして今回の漏水事件は無事に解決されましたが、分譲マンションの漏水事故はなかなか面倒なものであることを痛感させられました。

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マンション水漏れまとめ

さて、この事件の最終的な顛末ですが、結果的に漏水の位置は確定出来ず、オヤジの勢いに負けた管理組合が全ての費用を負担することになったそうです。

因みにその後、自分なりに調べてみたのですが、判例などによると、共用部分か専有部分かの判定が付かない漏水被害に遭った者は、とりあえず管理組合に損害賠償の請求が出来るルールとなっている模様。

不動産屋さんながら、こうした法解釈は知りませんでしたので、良い勉強になりました。

現在では下の階のお部屋にも入居者が決まり、特にクレームもなく暮らしてくれておりますので、とりあえずは一安心ですがやはり水漏れは厄介なものですね。

水道管の寿命はおおよそ30年程度とされていますから、これくらいの築年の物件を購入する際には、是非ご注意頂ければと思います。

ではこれにて、分譲マンション水漏れトラブルの体験記を締め括らせて頂きたいと思います。