地盤沈下は下水が原因

 

未だに記憶に新しい「衝撃的なニュース」と言えば、2016年11月に発生した、福岡県博多駅前での道路陥没事件なのではないでしょうか。

駅前の一等地で突然陥没事故が発生し、30メートル四方の地盤が崩落するなど、正に悪夢としか言いようがありませんよね。

また、こうしたニュースと聞いて「驚いたけど、自分の身のまわりで起きることはないだろう・・・」なんてお考えの方も少なくないことと思いますが、実はこうした地盤の沈下現象は私たち周辺でもかなり頻繁に発生していたりもするのです。(もちろん規模は小さいですが)

そこで本日は、「地盤沈下は下水が原因?という体験記をお届け!」と題して、私が実際に体験した陥没事件の顛末をレポートしてみたいと思います。

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地盤沈下事件発生

私がこの事件に遭遇したのは、売買部門に転属して収益物件の買取に力を入れている頃のお話です。

問題が発生した物件は、築30年、鉄筋コンクリ―ト造4階建ての賃貸マンションであり、私の会社が3年前に購入し、収益物件として賃料収入を得ている建物でした。

実はこの物件、購入当初は長期保有用の資産と考えていたのですが、思うように空室が埋まらず、「そろそろ転売をしてしまおうか」という話が持ち上がっていたのです。

通常、物件を売りに出す時には、レインズやアットホームにて購入者を募るのが通常ですが、自社保有の物件ということもあり、まずは各社員の知り合いの不動産業者に情報を流してからということになりました。

そして私も他の社員に遅れをとってはならないと、普段からお付き合いのある業者さんを引き連れて物件を見に向かいます。

色々な説明を行いながら、物件内部、そして外観を見て回りますが、その際、建物周辺のコンクリート土間の数か所が陥没していることに気付くのでした。

慌てて社長に報告した上、様々な案件でお世話になっている建築業者のA社長に調査を依頼します。

後日、私とA社長、そしてAさんの部下数名とで沈下箇所を確認して回りますが、どうやら土間の地下にはかなり大きな空間が存在している模様。

「まずは原因を突き止めなければ」と現地調査を続けますが、数分後、Aさんの部下が大声で異変を知らせて来ます。

声を発した作業員は敷地内にあるマンホールを開けて回っていたのですが、陥没が起きている周辺のマンホールの内部を調べたところ、地下には下水用経路とは別の、高さ1m、縦横5m×3m程の空間があるのを発見したのです。

そして蓋を開けたマンホールの内部からは、凄まじい悪臭が漂い出していました。

「これは何事?」とA社長に説明を求めたところ、この現象の原因はマンホールに接続されている下水配管が途中で外れているためであるとのこと。

地中で外れた配管からは、当然ながら下水の水が漏れて行きますが、この水が長い年月を掛けて土を削り取り、地下に大きな空洞を作ったという訳です。

冒頭で申し上げた福岡の崩落事故も、粘土の地層に小さな穴が空き、そこから水が侵入したのが原因とされていますから、水の力というのは本当に恐ろしいもの。

だた、感心している暇はありませんので、すぐさま対策に乗り出します。

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復旧工事

早速、私の会社の社長も含め、建築屋さんとの対策会議が行われることとなります。

原因はマンホールに続く下水配管の破損が原因となりますから、まずは配管の修理を行い、地中に造られた空間を埋め立てるだけとなりますが、そこには大きな障害が存在していました。

それは、配管の修理中にトイレを使われると、作業に当たる者たちが汚水の直撃を受けてしまうということです。

まるで笑い話の様にも聞えますが、衛生面での問題に加え、こうしたリスキーな仕事を受けてくれる設備会社も少ないとのことで、A社長に業者の選定をお願いします。

また、被害を最小限に止めるために、一定の時間、マンションの住人にトイレを我慢して貰わなければならいのですが、施工業者から求められた工事時間は丸一日という長いもの。

とても入居者に「一日トイレが使えない」とは言えないので、どうにか「半日に作業を短縮する」ということで話がつきました。

後は入居者に協力をお願いするだけですが、これがなかなかにしんどい作業。

やはり、半日の間「トイレを含めて水を流すな」というお願いは受け入れ難いものがあるようです。

仕方がなく、敷地の空スペースに2基の仮設トイレを手配することに致しましたが、20世帯以上が入居するマンションだけに、これだけで処理しきれるか非常に不安なまま、工事当日を迎えます。

そして工事開始一時間、順調に作業が進んでいるかに見えましたが、突然マンションに悲鳴が木霊しました。

慌てて声の方に近付くと、使用禁止にしているはずの下水配管から汚水が流れ出て、作業員が被弾してしまった様子。

あれだけ周知して回ったにも係らず、約束が守れない方がおられた様です。

その後も数回、不幸な事故が発生しましたが、どうにか無事に工事は完了し、事無きを得ることが出来ました。

A社長曰く、このまま放置していれば建物の基礎の下まで汚水に浸食されていた可能性も高く、最悪の場合には建物が傾いていた可能性もあるとか。

また、一階に住む住人からは、ここ数年ネズミやゴキブリが異常発生しているとの報告もありましたから、気付かずに転売していれば、後々大変なトラブルとなっていたでしょう。

思わず背筋が寒くなるような事件でしたが、今回は大事に至らずに解決することが出来たのでした。

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地盤沈下まとめ

さてここまでが、私が体験した下水による地盤沈下事件の顛末となります。

下水の漏れごときで陥没事故が起こったり、建物が傾いたりするなんて、考えてみたこともありませんでしたが、現実にあるのですね。

実はその後、収益物件の仕入れなどで中古アパートや中古マンションをいくつも見て来ていますが、今回と同じように下水管の損傷による陥没が起きかけている物件を数件目にしています。

それ程件数は多くありませんが、こうした症状が進行しつつある物件は確実に存在しますので、投資物件などを購入する際には、必ず沈下の兆候が無いかをチェックして頂きたいものです。

異変の兆候としては建物とコンクリート土間の間に隙間があったり、下水の枡からおかしな匂いが込み上げて来るなんてパターンが多いですから、こうした症状が現れている物件は特に要注意だと思います。

また既に収益物件をお持ちの方については、大切な資産を少しでも長持ちさせるために、常に物件の異変にアンテナを張り巡らせておくことが重要となるでしょう。

ではこれにて、「地盤沈下は下水が原因?」の体験記を締め括らせて頂きたいと思います。