賃貸トラブル

 

不動産投資などでアパート運営されている方には、既に身に染みてご理解頂いていると思いますが、賃貸物件の管理をしていると実に様々なトラブルが降り懸かってくるものです。

賃貸トラブルの代表的なものと言えば、「家賃の滞納」や「雨漏りなどの建物のクレーム」といったものが真っ先に頭に浮かびますが、害虫や臭気の発生に、近隣の騒音問題など巻き起こる問題は非常にバリエーションに富んだものとなります。

また、こうした問題の中にはプロの不動産業者でも思わず判断に迷ってしまうような事態もしばしば発生するものですから、この点は非常に頭の痛いところです。

そこで本日は、私がこれまで経験した賃貸トラブルの中でも「実に悩まされた案件」に関する体験記を書いてみようと思います。

では「これは困った賃貸トラブルの体験記」を見てみましょう。

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悩まされたトラブル具体例

冒頭でも申し上げた通り、賃貸の管理をしている様々なトラブルに遭遇するものですが、今回は「少々特殊、でも意外に頻度が多いもの」に焦点を当ててお届けしたいと思います。

中には些細なトラブルの事例も含まれていますが、皆様の賃貸経営に少しでも参考にした頂ければと考え、敢えて掲載しておりますので、よろしければ読んでやって下さい。

 

ガラスの熱割れ

「ガラスの熱割れ」と聞いても、あまりピンッと来ない方も多いかもしれませんが、これはガラスの中に飛散防止用のネットが組み込まれた「網入りガラス」で起こる現象です。

この手のガラスは、日当たりの良い場所に設置してあると太陽光の熱や寒暖の差で、「熱割れ」と言われる現象を起こします。

特に衝撃を与えなくと自然に割れてしまうため、この現象は「経年変化」として扱われ、オーナーが負担すべき工事となるのですが、本当に「熱割れ」なのか「入居者の過失(何かをぶつけた)」なのかの判断が非常に微妙なことも珍しくありません。

私が遭遇したケースでは、入居者は「熱割れ」と主張しますが、オーナーさんは断固として「何かをぶつけたに違いない」と揉め始めてしまいました。

問題のガラスは、蜘蛛の巣状にヒビが入っており、ヒビの中央には僅かではありますが、ガラスが欠けた跡もあり、オーナーさんが知り合いの建築屋さんに相談したところ、「これは熱割れではない」と判断した様です。

私も管理会社という立場上、間に入らない訳には行きませんので、サッシ屋さんなどに話を聞いてみましたが、やはり熱割れでも「蜘蛛の巣状」、「中心の欠け」が生じるケースはあるとのこと。

そこでオーナー様に連絡を入れ「熱割れでもこうした割れ方をすることがあるようですので、ここは穏便に話し合った方が・・・」と助言しますが、『お前は入居者の肩を持つのか、後は自分でやる!』と電話を切られてしまいます。

「自分で交渉する」と言われてはこれ以上言うことも出来ませんので放置することにしますが、結局は消費者センターなども介入した上、オーナー負担の工事となったようです。

因みに本件の入居者が加入していた借家人賠償保険は、「熱割れ」も保証対象となっていましたから、穏便にお話して入居者に保険適応のお願いをしていれば、どちらも費用を負担せずにガラスの交換が出来たはずなのですが、こうなっては最早あとの祭り。

熱割れに関しては、建築屋さんでも判断が難しいケースがありますから、是非ご注意頂きたいところです。

 

臭いのトラブル

臭いについてのトラブルも意外に多いものです。

「隣りの住人がバルコニーでタバコを吸って、洗濯物に臭いが移る」「隣接するゴミ捨て場の臭いが気になる」といったケースは耳に致しますが、特に厄介だったのは前入居者が「お香マニア」だったケースでした。

退去の際も壁に着色がある訳ではありませんでしたし、クロスも既に交換時期になっていたので、「問題無し」と思っていたのですが、壁紙を交換しても臭いはなかなか消えてくれません。

数週間換気することでようやく臭いの駆除に成功しましたが、次に入った入居者からは「エアコンから線香のようなに臭いがする」とのクレームになってしまいました。

もちろんリフォームの際には、エアコンの内部洗浄も行っていたのですが、それだけでは臭いが落とし切れなかった様子。

再度、エアコンを掃除させますが、冷房や暖房の切り替え時には再び臭い出すという始末で、結局はエアコンごと交換するハメになりました。

「新しい入居者が敏感過ぎるのでは?」とも思いましたが、実際に部屋に行ってみると結構な臭いがしており、今後は「お香使用を禁止する特約」を契約書に付加しようと考えております。

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漏水トラブル

アパートやマンションのお部屋は高い独立性が保たれているように思えますが、実はそれ程でもないのが現実。

特に上の階で水を床にぶち撒いてしまったりすると、下の部屋は一発で漏水の被害をこうむることになります。

私が経験したケースも、「洗濯機の防水パンから排水パイプが外れる」というありがちな事故だったのですが、運悪く下の階の方のパソコンに水が降り注ぎ、故障してしまったというのです。

これにより、上の階の方と下の階の方が大ゲンカとなり、下の階の方はパソコンの損害賠償を求める事態にまで発展します。

こうしたケースですと、入居者が加入する借家人賠償保険で保険金がおりそうなものですが、水をこぼした上階の方には「床を汚してしまった費用に関する保険金は支払われる」ものの、「下の階の方への賠償」は保険の適用範囲外です。

但し反対に、下の階の方が保険適応の申請をすれば、パソコン代について保険金が支払われるのですが、ケンカでヘソを曲げた下の階の入居はガンとして「保険ではなく、上の階の人にお金を払って欲しい」と頑張ってしまうのでした。

結局は管理会社である私が間に入り、何とか説得に成功しますが、やはりケンカをして良いことはないようです。

 

敏感過ぎる入居者

これもかなり困ったケースですが、とある物件の入居者の方から頻繁に騒音に関するクレームが入って来ます。

もちろんこれが「正当なクレーム」なら良いのですが、五月蠅いと名指しされるお部屋の周囲の方に聞いても騒音が発生している気配はありませんし、音が気になるという時間も夜8時などの宵の口。

それでもクレームを入れて来る入居者は納得しないので、音がするという時間に実際にお部屋で立ち会わせて頂いたのですが、本人は「ねっ!五月蠅いでしょう」というものの、私的には「これくらいは問題ない程度の音」にしか聞こえません。

結局、当事者同士の間でトラブルとなり、片方が引っ越しをする(クレーマーの方)という結末を迎えます。

もちろん騒音などの感じ方は人それぞれですが、常識が通じない方というのは非常に手を焼くものです。

この事件を切っ掛けに、私の会社では賃貸借契約書の特約事項に「契約違反ではなくても、近隣とトラブルに発展し、オーナーや管理会社の指導に従わない場合は解約となる旨」を付加するようにしています。

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賃貸管理トラブルまとめ

さて、ここまで見て来たように、一言に賃貸トラブルといっても一筋縄では解決出来ないパターンも数多くあることがお判り頂けたことと思います。

不動産投資は「不労所得」なんて言われ方をされることも多いですが、管理まで自分でこなすとなれば、なかなかの労力が必要となりますし、悩みも絶えないものです。

収益物件の運用を完全な不労所得としたい場合には、それなりの費用を払って有能な管理会社に依頼をするか、オーナーさん自体が場数を踏み、不動産管理の知識と技量を身に付けるしかないと思います。

なお、本ブログでは掲載記事を通して、より多くの方に「不動産運用をより楽にこなせる知識」をご提供して行きたいと考えておりますので、困りごとが発生した際には、ご参考にして頂ければ幸いです。

ではこれにて、賃貸トラブルの体験記を締め括らせて頂きたいと思います。