賃貸又貸し

 

不動産の賃貸借契約の形態の中に「又貸し」というものがあります。

読んで字の如く「賃貸で借りた物件を更に第三者に貸出す」ことを指しますが、近年ではサブリースなどと呼ばれ、新たな収益物件の運用形態として普及しておりますので、ご存じの方も多いかもしれません。

しかしながら、この又貸しを「貸主で無断で行う」となれば、これが大問題に発展するのは確実でしょう。

もちろん一般的な賃貸借契約書においては、禁止事項に「又貸し不可」の文言が必ず入っているのが通常ですが、悪質な入居者の中には、お部屋を友人などに又貸して利益を得ようとする輩も存在している様です。

そこで本日は、管理人が実際に経験した、賃貸又貸しトラブルの体験記をご紹介してみたいと思います。

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又貸し事件発生!

今回の事件の舞台となるのは、私が管理を担当していた駅徒歩10分、築年20年のファミリータイプの賃貸マンションとなります。

この物件、法人契約にて数室をまとめて借り上げてもらっていましたが、借り手の企業様のご都合で一気に空室が発生することになってしまったのです。

そして「これは一刻も早く満室にしなけば」というオーナーさんの意向で、礼金・敷金なし、フリーレント2ヶ月という破格の条件で募集をすることになりました。

過去記事「賃貸の空室が埋まらない時におすすめな体験記!」でもお話しましたが、いくら早く決めたいと思っても「相場より大幅な値引き」での新規募集を行うことは、

むしろ属性の悪い入居者を招くことになる可能性が非常に高く、危険この上ない行為なのですが、今回はオーナーさんの強い要望があり、「致し方なく」これに従います。

こうして始まった新規募集でしたが開始後間もなくして、ある客付け業者から「申し込みを入れたい」との連絡が入ります。

入居希望者のスペックは、建築関係の会社に勤務する20代の男性とその妻。

勤続年数も短く、連帯保証人も友人という「なんとも緩い感じ」の方であり、オーナーさんには「あまりお勧め出来ない入居者」である旨を伝えたのですが、「空いているよりは良い」とのことで、契約・入居へと話は進んで行きます。

因みに申込みの時点で、入居者の人柄を確認するべく電話連絡を入れていたのですが、その際の印象は「非常に悪い」もので、実際に契約で対面してみると私の予想が見事に的中していたことを確認することが出来ました。

脱色した髪の毛に、乱れた服装、そしてガムを噛みながら契約手続きに臨もうとしていましたので、思わず大家さんにバックルームから電話を入れて、再度「本当に契約して良いのか?」と確認しますが、

それでもオーナーさんは「契約を続行せよ」とのことでしたので、態度の悪さにイライラしながら鍵の引渡しを行うこととなります。

しかしながら、契約金こそまともに支払われたものの、それ以降の賃料は全く入金がなく、入居後二ヶ月にして賃料取り立てのために物件を訪問することになってしまいました。

なお一度目の訪問は不在、二度目も不在、ならばと早朝に三度目の訪問を仕掛けたところ、ようやく入居者に会うことが出来たのですが、玄関ドアから出てきた人物は契約者とは全くの別人。

「どういうこと?」と問いただしてみると、「自分、●●先輩(契約者)にこの部屋借りて、毎月賃料払ってますけど・・・」という驚愕の回答が返って来るのでした。

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解決への道

これは大変なことだと、速攻でオーナーさんに連絡し、今後の対処方法を検討することにします。

まずは契約者の「●●先輩」と話をしたいところですが、又貸しをされている後輩も最近は連絡が取れないとのこと。

そこで連帯保証人に連絡をしますが、今回の又貸しについては一切知らなかったご様子です。

通常であれば、即解約ということになるのですが、物件に住む後輩は若いながら妻と2人の子供を育てており、先輩●●に多額の契約金を支払った直後で「引っ越しは不可能」であると主張。

「ここを追い出された、路頭に迷ってしまう」と、入居継続を必死で懇願して来ます。

後輩のスペックは、同じく建築関係の会社に勤務しているようですが年収は200万円程度であり、とても家賃が支払えるとは思えません。

ただ話を聞く限りは、この後輩も被害者である様子ですから、オーナーさんと一度面会をしてもらった上で、再契約の上、入居継続とすることになりました。

もちろん、家賃の支払能力には大いに不安がありましたので、本人の親と、嫁の親とのダブルで保証人を立てるという条件を付けさせてもらいます。

また一方、これまで先輩に支払って来たという賃料も回収しない訳には行きませんので、こちらは先輩●●が擁立した連帯保証人に請求を行い、どうにか回収することが出来ました。

但し、友人である連帯保証人の怒りは相当なもので、「地の果てまで●●を追いかける」と息巻いていましたから、その後彼らがどうなったのかも非常に気になるところです。

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又貸しまとめ

さて、ここまでが私の賃貸又貸しトラブルの体験記となりますが、今回のケースは本当に運が良かったと思います。

実質の入居者である後輩がどうにか入居を継続出来るスペックの人物であったから良かったものの、これが●●先輩以上の荒くれ者だったことを想像すると、非常に恐ろしいですよね。

通常は裁判に持ち込み「強制執行」となるのでしょうが、その手間と労力、そしてその間に味わうストレスは相当なものとなるはずですから、どんなに空室を埋めたくとも、審査での妥協は絶対にするべきではないでしょう。

また、知り合いの不動産屋さんたちに聞くと、近年こうしたケースは増えているらしく、素行の悪い若者たちのブラックビジネスとして広まりつつあるようです。

この件を教訓に、私の会社では入居審査を更に厳しくしておりますし、契約・鍵の引渡し後も引っ越し作業の様子を見に行くなどの対応を行っています。

現在、既に投資物件の運営をされている方や、これから不動産投資を始めようという方には、是非ともご注意頂きたいものです。

ではこれにて、「賃貸又貸しトラブルの体験記」を締め括らせて頂きたいと思います。