事業用不動産

 

不動産業者に勤めていながらも、なかなか取引する機会が少ないのが店舗や工場などの事業用物件の売買となります。

もちろん不動産屋さんの中には、事業用物件専門なんて方もおられますし、営業エリアが工場地帯や繁華街である業者さんならば取引件数も多いでしょうが、通常は数年に一回、もしくは10年に一回くらいの取引となることが多い模様。

実は私も、店舗や工場はこれまで数件しか経験がなく、久しぶりに事業用物件の取引を担当する際などには、少々緊張してしまうのが正直な気持ちです。

なお以前の記事では、客付けの立場での事業用物件仲介顛末記を書かせて頂きましたので、今回は元付けバージョンをお届けすることに致します。

では、事業用不動産の売買顛末記(元付け編)を見て行きましょう。

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初めての事業用物件元付け

初めての事業用物件の客付け仕事を終えて数年後、私の元に店舗売却の案件が転がり込んで来ます。

今回のお仕事は、私が勤める会社の社長の親戚にあたる方が、所有する店舗を売りたいとのことでした。

社長直々、それも親族絡みの仕事とあっては断る訳にも行かず、早速物件の調査に乗り出すことにします。

当初、社長からお話を頂いた際には「単に店舗」と聞かされていましたから、商店街などで見掛ける小型店舗を想像していたのですが、実際に現地に下見に行ってみると、それは某国道沿いにそびえ立つ大型ロードサイド店。

現在は閉店していますが、以前は大手ドラッグストアーがテナントとして入っていたようで、広大な敷地に20台分以上の駐車場、そして床面積500㎡を超える大型店舗が鎮座しています。

「こんな大型店舗の仲介は初めてだ・・・」と少々ビビりながら、社長から借りた鍵で建物の内部を確認してみることにします。

厳重な施錠が施された扉を開き、中に入ってみますが、既に電気は切られておりそこは暗黒の世界。

営業車に常備してある電気ランタンを灯し、内部を見て回ります。

店の中は殆どの備品が撤去されており、間仕切りもない状態ですから、ガランとした空虚な空間が広がるのみで、物音一つしない状態に何やら背筋に寒いものが走る感覚です。

正直かなり怖かったのですが、ここはお仕事ですから、物件の隅々まで見て回ります。

そして下見で気付いたのは、以前のテナントが残したものと思われるスチール製の棚などが残置されている点と、天井に残る2ヵ所の雨漏り跡でした。

早速、社長に報告し残置物の処分と、雨漏り箇所の補修をお願いすることにします。

その後、物件周辺の現地調査と、法務局や都市計画等の行政調査を行った後、本格的な募集に取り掛かることになりました。

しかしながら、如何せん大型店舗物件の元付け仕事は初めてですから、販売図面の作成一つにも戸惑う始末であり、これはなかなか先が思いやられます。

また、物件販売価格も3億円を超えていますから、レインズやアットホームに掲載してもなかなか反響はなく、知り合いの業者などを中心に販促活動を頑張ることにしました。

そんな努力の甲斐があってか、募集開始から半年後、ようやく待望の買付(申込み)が入って来ます。

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契約までの険しい道程

購入希望者は、地元でそれなりに名前の知れた建築資材を扱う企業様であり、在庫の保管庫としてこの物件を利用したいとのこと。

身元のしっかりとした企業様でしたので、お客さんとしては問題がないのですが、その後お話がまとまるまでには、様々な障害を乗り越えなければなりませんでした。

まず最初の問題は、建物の更地渡しが可能であるかという買主からの質問。

この手の物件では良く出る要望のようですが、建物が建物だけに解体の費用の検討が付きません。

仕方なく、知り合いの業者さんにお願いして見積もりを出してもらいますが、これがかなり良いお値段です。

社長経由で売主さんと相談してみますが、なかなか色よい返事がもらえません。

仕方なく、より安く解体を請け負う業者を探し回りますが、散々あちらこちらに声を掛けたタイミングで、買主サイドから「やっぱり建物を使うことにした」との連絡が入ります。

出来れば、もう少し早く言ってもらいたいものです。

こうして解体の問題が解決しましたので、いよいよお話は契約の段階へと進んで行きます。

 

そして次の関門となったのは、売買契約書の文言についてでした。

私なりにかなり頭を捻って作った契約書だったのですが、買主の顧問弁護士が契約案に多くの注文を付けて来たのです。

但し、指摘の内容自体は契約書の中でも重要な箇所ではなく、どちかと言うと「どうでも良い」ものが殆どであり、「契約書の内容チェックを頼まれた以上、何か役に立った形跡を示さなければ」という意図が見え見えでした。

 

そしてお次は、物件周辺の再チェックをしている際に見付けた水道管の越境問題でした。

来たるべき「境界立会い」に備えて境界石チェックをしていたところ、お隣の土地の地面に不思議な「パイプ」が露出しているのを発見したのです。

本来であれば、敷地の所有者に断った上で敷地に入らなければならないのですが、この時は何故か「これは何としても掘ってみる必要がある」との想いに駆られており、許可なくパイプの周辺を掘ってしまいました。

するとこのパイプ、どうやら水道管であるらしく、方向を確かめながら掘り進んでみると、隣地からこちらの売買対象の土地に越境している様子です。

早速、お隣の方に声を掛け水道管経路の変更か、越境の覚書の作成を依頼しすることにします。

お隣の方は、勝手に敷地を掘られたことに少々ご立腹なご様子でしたが、越境はマズイとのことで、費用は隣地持ちで配管の移設工事をしてくれるとのことでしから、これは嬉しい限り。

それにしても、この配管越境には本当に気が付いて良かった。

そのまま気付かずに引き渡していたら、トラブルに発展すること確実の局面であり、本当にラッキーだったと思います。

 

「さてさて、これだけ問題が発生すれば後は流石にこれ以上は無いだろう!」と高を括っていたのですが、最後にもう一つトラブルに見舞われことになるのです。

なお今回は、敷地周りにある境界石の一点がスズメバチのエサ場になっていたという、これまたイレギュラーな事態でした。

「エサ場ってなんだろう」と思われるかもしれませんが、実はスズメバチはある種の植物に蜜を取りにくる習性があるとのこと。

そして問題の一角にはこの植物が群生しており、巣がある訳でもないの日中は常時数匹のスズメバチが飛び交っているのです。

「お客さんが刺されてはマズイ」と役所に駆除を依頼しますが、「巣が無いと動けない」と相手にしてもらえず、民間の駆除会社に依頼しても返事は同様でした。

そして困り果てていた際に、ホームセンターで発見したのが「蜂ホイホイ」ともいうべき、コップ型の捕獲器だったのです。(詳細は過去記事「不動産の害虫駆除方法をご紹介致します!」を参照)

「こんなもので退治出来るのか?」とかなり不安でしたが、仕掛けて数日後に見に行ってみると十数匹のスズメバチを捕らえており、日中であるにも係らず他の蜂の姿はありません。

そこで用意していた鎌で問題の草を全て刈り取り、一件落着となりました。

こうした苦労を乗り越え、契約は無事に成立し、大きな問題もなく引渡しを終えることが出来たのです。

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事業用不動産売買まとめ

さて、ここまでが事業用不動産の売買顛末記(元付け編)となります。

前回お届けした「客付け編」でも同様でしたが、取引する物件が特殊なものとなると、戸建や分譲マンションとは異なる様々な問題が発生するものです。

なお本文中に記しませんでしたが、成約するまでの期間中も何度か敷地内に不法投棄をされてしまい、オーナーさん負担ではありますが、費用を支払って処分してもらうというトラブルも発生していました。

「大型物件の元付けは、物件を管理するだけでも一苦労なのだな・・・」、今回の取引きではその大変さを身をもって教えられた様な気がします。

ではこれにて、「事業用不動産の売買顛末記」を締め括らせて頂きたいと思います。