月極駐車場管理

 

不動産屋さんのお仕事の中では、賃貸物件の管理も重要なウエイトを占めています。

これまでも、過去記事「賃貸元付けのお仕事をレポート致します!」「賃貸入金管理のお仕事レポートをお届け!」などで、賃貸管理のお仕事の内容をご紹介して参りまいたが、これが月極め駐車場の管理となると、その業務内容もかなり変わって来るものです。

そこで本日は、私が始めて請け負って大規模な月極め駐車場の管理の模様を体験談形式にてレポートさせて頂きたいと思います。

では早速、大規模駐車場の管理顛末記を見て行きましょう。

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月極め駐車場の作り方

不動産業界に入って数年の間、賃貸の営業として仕事をしていた私は、賃貸管理業務も担当していたため、これまでも駐車台数10台くらいの月極め駐車場は管理した経験がありました。

そして賃貸部門を卒業して売買担当となった後は、殆ど賃貸管理に触れることもなく過していたのですが、ある日、日頃からお世話になっている地主さんから資産運用のご相談を受けることになります。

その相談の内容は、「これまで工場として賃貸していた土地を今後どの様に運用してけば良いものやら」というお話。

早速対象の土地について調査をしてみたのですが、広大な土地に古びた工場が建っており、このままの状態で再び貸工場として賃貸するのはどうやら厳しい状態です。

また、土地自体も「通りに面する接道幅は僅か2.5m」となっており、まるでオタマジャクシの様な形状となっています。

こうした接道幅が小さく面積ばかり大きい土地は、建売用地などにするのは困難ですし、アパートを建てる以外に使い道がないのが通常です。(詳しくは過去記事「土地形状は整形地・不整形地どちらがお得?」をご参照下さい)

よって、地主さんにもアパート建築を勧めてみたのですが、敷地面積が広大なため建築コストが掛かり過ぎるということで却下されてしまいます。

その後も何度か打ち合わせを繰り替えしたのですが、結局はオーナーさんの希望で「月極め駐車場」とすることが決まりました。

そして駐車場の整備、募集の一切は私の会社にお任せ頂けるとのことですので、古工場の解体を始めると共に、駐車場のプランニングを始めていきます。

早速、地積測量図を利用して駐車区割りを考えて行きますが、いざ区画を入れてみるとこの土地の面積は思った以上に広大です。

結果、完成した区割図には90個近い駐車スペースが確保出来てしまいました。

不動産屋さん的には、管理する駐車場が大きい程に管理収入もアップしますから、嬉しいばかりのはずなのですが、流石にこれは区画が多過ぎる気がします。

「本当に満車に出来るのか?」という不安が頭を過り始めますが、これは既に後の祭り。

そんな不安を他所に、工事はノンストップで進んで行き、解体、アスファルト舗装、区割りの線引きに車止めの設置と、あっという間に作業は終了してしまうのでした。

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駐車場利用者大募集

そして工事が完了すれば、次は駐車場を埋めていくのが私のお仕事です。

地主さんと相談の上、近隣よりやや安めの賃料を設定した上で、募集業務を開始します。

まずは現地に巨大な募集看板を設置した上、近隣の方にも幾ばくかの広告料をお支払して、ブロック塀などに募集看板を貼らせて頂きました。

そして待つこと一ヶ月、ようやく10区画が成約しますが、満車までの道のりはまだまだ程遠い状態です。

「このままのペースでは、一年掛かっても満車にならない」と焦った私は、レインズの民間版とも言えるアットホーム(不動産屋さん同士の物件情報共有媒体)に広告を打つことを決心します。

詳しくは過去記事「駐車場契約の流れを解説致します!」でお話していますが、通常駐車場の新規募集はオーナー様からの広告宣伝費が頂けないため、費用が掛かる広告などは行わないのが定石です。

しかし、募集に手間取っていてはオーナー様からの信頼を損ねてしまいかねませんので、ここはセオリーを破って募集を試みることにします。

自分的にはかなり思い切った判断だったのですが、広告の成果は今ひとつであり、結局プラス15区画の成約にしか結び付きませんでした。

看板での成約が10区画に、アットホームの成約が15区画で合計25区画、残りはまだ65区画もあります。

「何か良い方法はないものか・・・」と思案した後に思い付いたのが「新聞折り込み広告」でしたが、広告料もなかなかの金額になりますし、遠くから駐車場まで通って来る方がいるはずもありませんので却下。(新聞折り込みはエリアが広い)

そこで遂に辿り着いたのが、仲介手数料割引券付きのポスティング用広告の配布でした。

分譲マンションなどの集合ポストに投函するポスティング広告ならば、費用も殆ど掛かりませんし、広告範囲の絞り込みも可能なはずです。

そして最大のポイントは、広告に手数料の割引券を数枚セットすること。

割引券は一人一回限り有効としましたが、他人に譲ってもOKというルールにすれば、「家族や近所の知り合いなどにも拡散出来るのでは?」と考えたのです。

なお、配布当初はそれ程の反応はなかったのですが、時間を追うごとに問い合わせは多くなり、暇を見てはポスティングを継続する内に僅か(?)半年で満車にすることが出来ました。

現在では、時折空き区画が増加することはあるものの、どうにか一定水準以上の賃料を確保出来るようになっております。

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月極駐車場まとめ

こうして「どうにか満車にすることが出来た」のが、私の初めての大規模駐車場管理のお仕事でした。

しかし、本当に大変だったのは満車になって以降のお話であり、「車上荒らしに遭った」、「不法投棄された」、「違法駐車車両があって自分の区画に駐車出来ない」 、「夜中に空ぶかしする奴が居て迷惑だ」など、クレームも尽きることがありません。

オーナーさんからは管理費という形で、毎月一定額の報酬を頂いてはいますが、正直、採算が合わないのが現実です。

ただ、こうした仕事をすることで「地主さんとの強固な繋がりが出来るはず!」という信念の下、今も管理業務を頑張っております。

「駐車場管理なんて簡単な仕事!」と思われがちですが、規模がそれなりになれば結構苦労が多いことをご理解頂ければ幸いです。

ではこれにて、月極駐車場管理業務の体験記を閉じさせて頂きたいと思います。