三点ユニットのリフォーム

 

何時の時代でも、如何なる物にも、「流行り廃り」というのがあるものです。

ファッションや食べ物はもちろん、私たち人間のライフスタイルでさえ、その時代時代により、様々なトレンドがあるのはご理解頂けることと思います。

そしてもちろん、不動産や建築のジャンルにも流行というものが存在しており、戸建てを建築するにもひと昔前までは「和室を一部屋設けるのが当たり前」だったのが、今では『全居室洋室が当たり前』など、その変化はかなり目まぐるしいものがあるでしょう。

そんな建築系のトレンドとして近年顕著になって来ているのが、単身者用の賃貸物件、ワンルーム・1Kなどで見られる「風呂トイレ別」という設備です。

数年前までは、風呂・トイレ・洗面台が一部屋でセットになった「三点ユニット」が当たり前でしたが、近年では「風呂とトイレが一緒など考えられない!」というお客さんも増えて来ています。

そこで今回は、現在今ひとつ人気のない「三点ユニット物件」を「バス・トイレ別物件」にリフォームした際の体験記をレポートさせて頂きたいと思います。

では早速、三点ユニットのリフォーム体験記を見て行きましょう。

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やはり人気の無い三点ユニット

今回レポートの対象となる物件は、私の勤め先である不動産会社が自社で所有する築20年弱のワンルーム20戸という建物です。

入社後、数年間は賃貸の営業として仕事をしていた私ですが、その後売買部門に異動。(社員8名ほど会社なので、異動というのも恥ずかしいのですが)

よって本来ならば、例え自社所有の物件であっても、私が賃貸物件の担当になることはないはずだったのですが、今回は少々事情がありました。

実はこの物件、20戸ある内の10戸が空室となっていたのです。

空室の内5戸は、法人が社員寮として借り上げたものを一気に解約したことによるものでしたが、その後もじわじわと空室が増え続ける上に、新規の入居者がなかなか決まらないという状況が続いていました。

そこで「流石にこれはまずい・・・」と考えた社長から、空室対策の担当者として私に白羽の矢が立ったという訳なのです。

この様にお話するとまるで「私が仕事が出来る男」の様に聞こえるかもしれませんが、それは大きな間違い。

運が悪いせいか、賃貸の営業時代から度々空室トラブルに見舞われ続けていましたので、私の「経験値」を活かせというのが、社長のお考えであったのでしょう。

少々荷の重い仕事ではありますが、とりあえずは賃貸担当の社員たちと、対策を協議する場を設けることにしました。

まずは賃料等の募集条件からチェックして行きますが、近隣の相場から見ても「高過ぎる」ということは無いようです。

賃貸担当からは「もっと家賃を下げてみては?」との提案もありましたが、過去記事「収益物件の空室率低下に役立つ裏技をご紹介!」でも書いた通り、相場より安過ぎる物件は質の悪い入居者ばかりを集める結果となりますから、必要以上の値下げは避けるべきでしょう。

そして、礼金はなし、敷金は一ヶ月、客付け業者に支払うボーナスの広告宣伝費(AD)も一ヶ月(100%)付けてありますから、条件的には問題がないはずです。

また室内もエアコンに電灯などは、設備として設置してありますから、近隣の物件に見劣りする要素はないように見受けられます。

となれば、「やはり原因は三点ユニット?」という言葉に、賃貸の営業たちが静かに頷くのでした。

彼らの話によれば、賃貸物件を探しに来店されるお客様の殆どが、お店に来た早々「三点ユニット不可」との条件を口にするとのことで、三点ユニットの人気は私が賃貸の営業をしていた時より、かなり落ち込んでいるようです。

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三点ユニットを風呂トイレ別に!

そこで、まずは「現地を確認しよう」と信頼の置ける工務店の社長、Aさんと共にお部屋に向かいます。

過去記事「マンション大規模修繕工事の流れをレポート!」でも登場したAさんですが、彼は木造の戸建てから鉄筋コンクリートマンションまで、あらゆる建築技術に精通した腕の良い大工さんであり、こうしたシーンではとても頼りになる存在です。

さっそく問題の三点ユニットを見て回りますが、確かに「ここでお風呂に入った後、トイレを使うのに抵抗がある気持ち」も理解出来ます。

またこの際に気が付いたのは、ユニットバス内には電源も無いため、トイレにウォシュレットを設置することも出来ませんし、洗面台があっても電気シェーバーで髭を剃ったり、ドライヤーもかけられないということ。

「コンセントの問題だけも改善したら、少しは人気が出るのでは?」とAさんに持ち掛けますが、やはりお風呂がある以上、怖いの感電事故とのことで、このアイデアは諦めるしかなさそうです。

こんなやり取りをしながら、お部屋を見ている内に、Aさんがある提案をしてくれます。

それは、「お部屋内にある幅1間×奥行1/2間(1.8m×0.9m)の収納をトイレに改造し、現在の三点ユニットからトイレのみを撤去してしまう」というアイデアです。

これまでも「三点ユニットの内部に仕切りを作り、浴槽部分をシャワールームに改造する工事」などは見たことがありますが、

今回のように収納をトイレに改造するなんて手法は初めてであり、Aさんのスキルの高さに改めて関心してさせられます。

ただ、この方法を実行するには「新たに作るトイレから下水配管の勾配が確保出来るか?」といった問題や、一番気になる「コストの問題」も避けては通れません。

そこでまずは、Aさんに工事が可能であるかの調査と、見積もり作成を依頼してみます。

そして数日後、Aさんから見積もりが届き、再度打ち合わせをすることとなりました。

心配していた下水の勾配などの問題はどうにかクリアー出来そうなのですが、工事費用は一部屋なんと60万円。

「これは高過ぎるのでは?」と問いただしてみると、「既存のユニットバスからトイレのみを取り除く作業は防水の関係上難しい」というのが、この金額となった理由であるといいます。

つまり「一端現在のユニットバスを撤去し、お風呂と洗面台のみの(2点ユニット)を新設し、収納をトイレに改造する値段が60万円」になるのだそうです。

「この値段じゃ、社長に言えないよ」との私の言葉に、Aさんは「10部屋まとめて発注すれば、一部屋30万円くらいで出来るかも」という驚きの言葉を発します。

読者の方は「なんだそれ?」と思われたかもしれませんが、この工事で最も高額な経費は「新設するユニットバスの本体代と取り付け工賃」となり、これらの費用は数量を多く発注することで相当な値引き交渉が可能であるというのです。

私も不動産業界は長いのですが、建築に関してはあまり詳しくありませんので、このお話にはかなり驚愕させられました。

それでも30万×10戸は300万円ですから、ドキドキで社長に話を持ち込みますが、何とあっさりOKのお返事を頂きます。

早速発注を掛け、工事が完了したのですが、完成後僅か3ヶ月で全ての空室が埋まってしまいました。

最初の一部屋があまりにあっさり成約したので、賃料を5000円程値上げしてみたのですが、それでも申し込みの勢いは止まらず、全部屋成約。

工事費はかなり掛かったものの、長い目で見れば、決して悪い設備投資ではなかったように思えます。

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三点ユニットまとめ

さて、ここまでが私の三点ユニットのリフォーム体験記となります。

社長に300万円の工事を提案した際には、「本当に空室が埋まるんだろうな?」というオーラがムンムンでしたので、かなりドキドキしたのですが、お部屋がみるみる埋まって行く様子に胸を撫で下ろしていたのを今でも鮮明に覚えています。

また、一部屋だと60万円の工事費用が、10部屋まとまると半額になるという建築業界に仕組みにも、かなり驚かされました。

何はともあれ、空室が埋まったのはとても嬉しかったのですが、問題は工事が完了していないお部屋が空室となった時です。

まとめて何部屋もが一気に空くことはないでしょうから、一部屋づつ工事をしていくとなると毎回60万円の出費が圧し掛かってきます。

これは流石に予算的に厳しいでしょうから、他の部屋が空くのを待つことになりますが、その間空室のままというのも困りものですよね。

どうかこうした状況になった際、私が担当に選ばれることがありませんように!と、今はお祈りするのみです。

ではこれにて、三点ユニットのリフォーム体験記を締め括らせて頂きたいと思います。