賃貸の空室が埋まらない

 

賃貸物件の管理を任せれている不動産屋さんにとって、最も頭を悩ますのが「埋まらない空室」の問題です。

「管理を任されているだけなんだから、不動産屋さんは案外気楽なのでは・・・」と思われるかもしれませんが、決してそんなことはありません。(中には無責任な業者さんもおられますが)

特に入退去の管理だけではなく、物件の総合的な管理を任され、毎月の賃料から固定報酬を頂く入金管理の場合には、その報酬が不動産会社の貴重な固定収入となっているため、他の業者に管理委託先を変えられないためにも、出来る限りの努力をすることになります。

そこで本日は、管理人が経験した最大の賃貸空室危機の体験談をお話してみたいと思います。

では、賃貸の空室が埋まらない時におすすめな体験記を始めましょう。

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退去の嵐

現在の会社に入って2年目、賃貸部門のサブリーダーとなっていた私は、既に10物件近い管理担当物件を抱えておりました。

サブリーダーとは言え、給料の多くは出来高に左右される身ですので、管理物件は多ければ多いほど良いと、精力的に管理を請け負っていた時期だったと記憶しております。

そんな物件の中に、地域の有力な地主さんが所有する12世帯が住まう、RC造のファミリータイプの物件がありました。

築年は15年程と新しめなのですが、惜しむ洛は駅まで18分という交通の便の悪さ。

また、近隣に分譲マンションがボコスカ建築されており、この物件においてもちょくちょく「マイホーム購入のために退去します」という入居者が現れていました。

そんなある時、物件の直ぐ側でかなり価格の安い分譲マンションの販売が始まった上、やや距離は離れているものの3軒ものファミリータイプ新築賃貸物件が募集を開始します。

「これはヤバイのでは・・・」、内心そう思っていた矢先、最初の退去予告が入りました。

この連絡の段階で既に2部屋が空いておりましたので、これで空室は計3部屋。

祈るような気持ちで募集を続けますが、それから2週間の内に更に2部屋の解約が発生してしまいます。

流石に5部屋は空き過ぎということで、オーナーさんに今後の方向性をご相談しに行きました。

直接大家さんにお会いして、現在の物件周辺の状況などを細かく説明したところ、「やはり値段を下げるしかないだろう・・・」とのご判断で、賃料を5,000円カットした上、礼金なし、その上フリーレント1ヶ月という破格の条件を提示してくれたのです。

「これで決めなければ、不動産屋の名がすたる!」と、かなりの経費を掛けて多くの広告を打ちますが、その結果は今ひとつ。

確かに申込み自体は入るのですが、申込み人はフリーターや、極端に年収が少ないなど、問題のある申込み人ばかりなのです。

「安くした以上は審査に妥協をしたくない」という大家さんの意向もあり、全員が審査落ちとなってしまいます。

そんな最中、再び退去予告の連絡が入り、遂に12戸中の6戸、つまり半分が空室となってしまったのです。

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埋まらない空室を埋めるために!

これは流石に緊急事態であると考えた私は、多くの賃貸管理物件を持つ不動産屋さん仲間を飲みに誘い、空室対策をご教授して頂くことにしました。

大家さんも流石に焦り始めており、毎日のように募集状況を確認する電話が入っていましたので、もはや一刻の猶予もありません。

飲みに行ってはご飯をおごり、様々な情報を聞き出すという活動の中で学んだのは下記の点でした。

  • 今回の物件の賃料設定は決して高くないので、極端な値下げは属性の悪い客を呼び寄せるだけで、むしろ逆効果
  • 周辺の物件と見比べても遜色はないので、物件に付加価値を付けて再募集を掛けるべき
  • 客付け業者に優先的に案内を入れてもらえる様に、AD(客付け会社に支払う広告宣伝費)を付加するべき

早速このアドバイスを元にプランを練って行きます。

賃料設定に関しては、連続審査落ちの件で薄々問題点に気付き始めていたので、これは元の値段に戻すとして、後は「付加価値」と「AD」です。

付加価値については、オーナーさんにお願いして、居室全てに電灯を設備として取付けてらった上、トイレにもウォシュレットを装備してもらいました。

また、物件に併設する月極め駐車場にも空がありますので、物件契約者には駐車場賃料の大幅値引きという特典も付けることにします。

しかし問題はAD(広告宣伝費)です。

詳しくは過去記事「賃貸仲介の仕組みを知り、投資を有利に進めよう!」で書いていますが、通常の賃貸物件を仲介する場合には、「客付け会社の報酬は入居者からの仲介手数料として1ヶ月分」「管理会社(元付け会社)の報酬は大家さんからの広告宣伝費1ヶ月分」というのが一般的です。

ここに更なる報酬をAD(広告宣伝費)を付加して頂き、客付け会社の報酬を増やすのでは、あまりにオーナーさんの負担が増え過ぎてしまいます。

そこで考えたのが、本来私の会社が頂く大家さんからの広告宣伝費1ヶ月分の半分を、客付け業者の報酬に当てるというもの。

当然、当社の報酬は減ってしまいますが、オーナーさんには付加価値を付けるための設備投資や駐車場の値下げをお願いしていますから、「傷みは分け合うべき」という考え方です。

念のため、社長にも確認しますが、地元の有力な地主さんの管理は是非とも続けたいとの意向で、このプランを実行することになりました。

幸い大家さんにもこの計画にご賛同頂き、計画実行後2ヶ月で、見事に3部屋を成約します。

その後も繁忙期の追い風を受け、半年後には満室に戻すことが出来ました。

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賃貸空室対策まとめ

さて、ここまでが管理人が経験した最大の賃貸空室危機の体験談となります。

管理を専門にしている業者さんにお聞きすれば、これ以上のピンチに陥ったことがある方もおられるようですが、私的にはかなり背筋が寒くなる経験でした。

もちろん、大口の管理物件を失うことは給料の額にも大きな影を落とす事件ですが、それ以上に自分の不動産屋さんとしてのプライドが傷付けることとなりますので、この時は非常に大きなプレッシャーを感じていたのを覚えています。

また今回の大家さんはそんな方ではありませんでしたが、オーナーさんの中には1部屋空室が出ただけでも、青筋を立てて煽って来られる方もいらっしゃいますから、是非こうした「不動産屋さん心」もご理解頂ければ幸いです。

また賃貸の空室対策につきましては、過去記事「収益物件の空室率低下に役立つ裏技をご紹介!」の中でも詳しく扱っておりますので、こちらもご参考にして頂ければと思います。

ではこれにて、賃貸の空室が埋まらない時におすすめな体験記を締め括らせて頂きたいと思います。