分譲マンション賃貸のトラブル

 

賃貸物件には、オーナーさんが単体で建物一棟をまるまる所有しているタイプの物件と、分譲マンションの一室のみを所有している区分所有タイプの物件の2種類があります。

近年では不動産投資が人気を博しており、初期投資を安く上げられることからワンルームタイプの分譲マンション物件を購入される方が増えており、賃貸市場で分譲タイプの入居者募集を見掛ける機会が増えて来ました。

もちろん賃貸を扱う不動産業者にしてみれば、一棟タイプの物件でも、分譲タイプの物件でも、新規の募集を任されるのはありがたいことなのですが、

時に分譲マンションならではの「落とし穴」ともいうべき契約上のトラブルに見舞われてしまうこともあるものです。

そこで本日は、私が実際に経験した分譲マンション賃貸のトラブル体験記をご紹介してみようと思います。

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分譲物件の元付け

賃貸部門に配属されて1年半が過ぎた頃、あるオーナー様から分譲マンションの一室について、新規募集をお願いしたいとのご依頼が舞い込みます。

分譲マンションの元付け仕事は初めてのことでしたが、当時は少々賃貸の仕事にも慣れ始めた時期であり、軽い気持ちで募集を請け負うことにしました。

お部屋のスペックは20㎡弱のワンルームであり、築10年という代物です。

早速募集を開始したいところですが、以前の入居者が退去したままの状態でしたので、まずはリフォームから始めなければなりません。

オーナーさんと打ち合わせしたところ、工事は当社にお任せ頂けるとのことでしたので、早速付き合いのある工事業者に依頼し、施工を開始します。

しかし工事初日、マンションの管理会社より突然連絡が入ります。

「何の御用だろう?」と電話に出てみれば、先方はかなりお怒りのご様子。

訳も判らずお話を聞いてみれば、「リフォームを行う旨の申請を出さずに勝手に工事を始められては困る!」との内容でした。

今では考えられないことですが、当時の私は分譲マンションの内装工事を行う際、管理会社や管理組合に工事の申請をしなければならないことを知らずにいたのです。

「これはまずい」と必死に誤り、組合の理事長にもお詫びに伺います。

理事長は既に会社を定年退職しているものの、以前は大会社の重役を務めておられたという方で、散々お叱りを受けますが、どうにか工事は「事後承認」として処理して頂けるとのことでした。

ホッと胸を撫で下しますが、これは新たなトラブルの序章に過ぎなかったのです。

 

分譲マンションならではトラブル

こうした経緯を辿りながらも、どうにかリフォーム工事は完了し、いよいよ本格的な入居者の募集が始まります。

ところが、決して賃料が高い訳でもないのに募集は大苦戦。

開始から3ヶ月が経過しても、お客さんが付かない状況となっておりました。

そんなある日、ある客付け業者が物件にお客様をご案内して下さり、ようやく待望のお申し込みを頂きます。

しかし、申込書の内容はこのお部屋にて「整体店を開きたい」というものでした。

お申込み人は既に整体店を経営しており、5年以上の実績がある上、売り上げも上々。

内容の良い連帯保証人も擁立出来るということで、お客さんとしては文句の付けようがない相手でした。

但し、お部屋の募集はあくまで居住用ということでしたので、早速オーナーさんにご連絡したのですが、「整体店でもかまわないから、お話を進めてくれ」とのお返事をもらいます。

早速、契約の準備を整え、明日は契約という段階まで無事に漕ぎ着けることが出来ました。

すっかり書類の準備も整い、明日の契約を待つだけという状態になりますが、ここで神様が私の脳内に舞い降ります。

「リフォームの件で怒られた理事長に、一言声を掛けておくべきではないのか?」、そんな声が頭の中にこだましたのです。

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そこでご挨拶用のタオルを持参し、理事長にお会いして新規入居のご報告をしますが、話はとんでもない方向に転がって行きます。

理事長「いやいや、うちのマンションは店舗利用が規約で禁止されているよ!」と言うのです。

私「えっ?えっ?」、これはあまりに想定外なことでした。

慌てて事務所に帰り規約を隅々まで確認してみると、確かに事務所、店舗利用は禁止と、非常に目立たない小さな文字で記載があります。

早速オーナーさんに連絡を取り、協議してみますが、やはりここは諦めざるを得ない状況です。

「これは大変!」ということで、客付け業者を通して契約が出来ない旨を伝えますが、申込み人の怒りは相当なもの。

そして、その日の夕方には申込み人が私の会社に怒鳴り込んで来ました。

彼の言い分によれば、現在整体店として利用している物件には退去予告を済ませてあり、契約上退去予告を日を過ぎれば一日につき2倍の賃料を払わなければならない取り決めになっているとのこと。

また、移転に伴う広告も10万円以上掛けて用意してしまったと言うのです。

そうは言われても、規約で店舗利用が禁止されている以上、契約を行うことは出来ませんので、お話は堂々巡りとなってしまいます。

止むを得ず、今後の対策などは追って協議することにして、とりあえず契約は中止とさせて頂きました。

そして社長にこのミスを報告し、対策を練ることにしますが、幸い申込み人が現在開業しているテナントの大家さんは社長の知り合いの不動産屋さんということで、そちらから手を回して頂き、解約予告に伴うペナルティーは「なし」としてもらうことに成功。

但し、広告の分はどうにもなりませんので、当社が負担することに致しました。

この案を申込み人に伝えますが、「これだけでは不満」とのことで、更に示談金5万円を付加した「総額15万円」で、今回の件は不問としてもらえることになったのです。

もちろん、今回の件は私が管理規約にしっかり目を通していなかったのが原因でしたから、社長からは大目玉を喰らったのは言うまでもありません。

ただ有り難かったのは、物件のオーナーさんが怒り出すどころか、私に同情して下さり示談金の半額を負担してくれた上、更に物件の募集を続けて欲しいと言ってくれたことです。

その後、物件もめでたく他のお客さんで成約し、オーナーさんとは現在でも良好な関係を保てています。

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分譲トラブルまとめ

さて、ここまでが私の分譲マンション賃貸のトラブル体験記となります。

今思えば、あまりに初歩的なミスでお恥ずかしばかりなのですが、あの時、私の頭に「理事長に報告するべきだ」という考えが浮かばなければ、更にとんでもない事態に発展していたことでしょう。

仮に契約が成立し、誰からのツッコミもなく整体店が営業を始め、その後に問題が発覚していれば、一体どれだけの損害が発生したいたのか見当も付きません。

そして、訴訟沙汰になっていたことは間違いないでしょう。

「ほんの僅かなミスが、大きな事故に繋がる」、そんな不動産業の怖さを身に染みて実感させられた事件でした。

これから不動産業界に入ろうという方や、分譲マンション賃貸仲介の経験のない方には、是非とも私の経験を参考にして頂ければと思います。

ではこれにて、分譲マンション賃貸のトラブル体験記を締め括らせて頂きたいと思います。