賃貸入金管理

 

不動産賃貸の仕事をしていると、必ず舞い込んで来るのが賃貸管理のお仕事です。

来店したお客さんに物件をご紹介する客付け業務のみでは、なかなか安定した収入を得られならいため、賃貸で不動産会社の経営を軌道に乗せようと思えば、管理物件の数を増やすのが定石となります。

また、賃貸管理の仕事には「契約管理」と呼ばれる新規募集・更新をメインとした管理形態と、「入金管理」と呼ばれる物件を総合的に管理する形態の2種類が存在。

「契約管理」は新規契約や更新契約といったイベントの際のみに報酬が発生するのに対して、

「入金管理」は総合的な管理業務を行うのと引き換えに、該当物件の「総月額賃料の3%~5%程度」を毎月の報酬(物件の規模、管理の内容によって割合は変わります)として頂ける上、

契約管理における「新規契約・更新というイベントごとの収入」も重ねて得られる形態となります。

よって、「入金管理」の収益は「契約管理」とは比較にならない大きさと安定性をもたらすこととなりますから、

「入金管理をどれだけ確保出来るか」が、賃貸系不動産屋さんのライフラインとなる訳です。(詳細は過去記事「賃貸管理会社の仕事内容をご紹介致します!」をご参照下さい)

以前の記事にて、私が初めて担当した「賃貸契約管理の体験記」を記しましたが、「入金管理はどんな感じですか?」というお問い合わせも少なくありませんでしたので、今回は入金管理の体験記を記してみたいと思います。

では、賃貸入金管理のお仕事レポートを見てみましょう。

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初めての本格的な管理

初めての物件管理を請け負って以来、他のオーナーさんからも数件の管理物件を任される様になっていた管理人。(但し契約管理のみ)

そして時折、契約の更新などが入れば半月分の更新事務手数料(大抵の場合、入居者が払う更新料は大家さんの管理会社で折半される)こそ入って来るものの、なかなか新規募集は発生せず、売り上げという面では殆ど足しにならない状況が続いておりました。

やはり管理収入で売り上げを確保するには、総合的に物件の管理を行う「入金管理」の仕事を取って来るしかない。

そんな想いを強くしている時、一人の中年男性がご来店します。

こちらのお客様、不動産投資を目的に中古の賃貸アパートを購入したものの、自分では管理をやり切れず、弊社を訪れたとのことでした。

物件のスペックは築20年弱の木造アパートで世帯数は10世帯、間取りは全て2Kで、月額賃料収入は70万円程度になるといいます。

「これはチャンス!」とばりかに、早速「入金管理」を勧めることにします。

まずは月額賃料の10%で月7万円の管理費を打診してみますが、やはりこれは却下。

結果的には5万円で、入金の管理、クレームの受付に、日常的な雑用を請け負うことになりました。

プラス3万円で、月2回の定期清掃位も請け負う旨も提案しましたが、掃除は自分でやるとのことで、こちらは断られてしまいます。

「何はともあれ初めての入金管理を獲得し、固定収入が得られる」と喜んでいたのですが、これがなかなか大変なお仕事でした。

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継続する管理業務は意外に大変

まずは、物件の各部屋に通知を出し、今後のクレーム受付などは全て私の会社が請け負う旨を通達します。

賃料の振込先は既に大家さんが専用の口座を作ってくれていましたので、口座変更は不要であり、オーナーさんがキャッシュカード、私の会社が通帳を預かる形で入金の管理を行うことになりました。

既に月末も近かったので銀行に通帳の記帳に向かいますが、「あれあれ、全然賃料の振込がない」。

そして月を跨いでも、10戸中、3戸が未納となっていました。

早速、滞納者たちに督促を開始しますが、なかなか連絡は付かず、お手紙に張り紙などを駆使して、どうにか2件の回収に成功。

残り一件については、連帯保証人に連絡してようやく月の半ばに入金となりました。

また、この間も様々な厄介ごとが私の下に舞い込んで来ます。

二階の部屋の住人が誤って洗濯機の排水ドレインを外して、一階のお部屋へ水漏れ。

共用部分の電灯が切れているとの通報に、退去立会いが一件。

そして極め付けに、入居者の親族から「ここ一週間、父親と連絡が取れない」とのご連絡が入ります。

これは物件に住まう70代の単身男性の娘さんからの連絡であり、「自分は地方にいるので、代わりに鍵を開けて確かめて欲しい」というです。

確かに管理会社ですから鍵は預かっていますが、いくら親族の許可があっても勝手に鍵を開ける訳には行きません。

オーナーさんから承諾を取った上で、警察立会いの下、部屋に踏み込みます。

突入前には何度もインターフォンを鳴らし、ノックもしましたが返答はなかった上、郵便受けにも新聞が溜まっていましたので、「これはまさか・・・」と思っていましたが、何と爺さん、酒を飲んで寝ていました。

警察に起こされると、ベロベロながらもしっかり受け答えもしており、問題は無い様子。

そして娘さんからの電話に出なかった理由を問い質せば、「以前に電話した際、娘に嫌なことを言われてから」と呆れた理由を口にします。

どうやらこの事件、単なる老人の反抗期だった模様です。

もちろん継続して、このペースでクレームや問題が発生する訳ではないでしょうが、「こうした雑務を月額5万円で請け負って、割に合うのだろうか・・・」との思いが込み上げて来たのを覚えています。

この様にしてスタートしたのが、私が初めて経験した入金管理でした。

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入金管理まとめ

なお、この物件の管理を始めて数年後、オーナーさんは再び物件を売却することとなり、これを機会に私の会社も管理を下させて頂きました。

またこの出来事を切っ掛けに、他の不動産屋さんがどの様に入金管理の仕事をしているかを注意深く見るようにしておりますが、

やはり管理を請け負う金額は、皆さんかなり「厳密な計算」と「予想」の元に算出しておられるご様子です。

確かに今思えば、入居者のデータなどから、どの程度手間が掛かる物件かはそれなりの予想が付きますし、共用部分の蛍光灯交換など手間の掛かる業務には別途料金を請求すべきでした。

固定収入というエサにまんまと釣られてしまった私ですが、今ではしっかりと管理する手間を予測した上で、管理報酬の算出を行うようにしております。

ではこれにて、賃貸入金管理のお仕事レポートの顛末記を締め括らせて頂きたいと思います。

私の経験が皆様のお仕事のお役に立てれば幸いです。