事業用賃貸借契約

 

不動産賃貸の仕事の中で、最も難易度が高いと言われるのが、店舗や事務所など事業用物件の元付けの業務です。

過去記事「賃貸事業用契約書の書き方と特約について」でも触れましたが、物件で営業活動を行うとなれば、居住用とは異なる様々な問題が生じる可能性があり、雨漏りなどで仕事が出来なくなれば、営業補償を大家に請求するなんてケースも珍しくありません。

また、契約相手も法人となることが多いでしょうから、誰を保証人にするかという問題や、どんな基準で審査を通過させるかについても頭を悩ませてしまいますよね。(詳細は過去記事「賃貸法人契約書と特約の作り方をご紹介!」参照のこと)

そこで本日は、私が初めて経験した事業用物件の元付け仕事の概要について、体験記をお届けしてみようと思います。

では、事業用賃貸借契約の顛末をレポートを始めましょう。

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初めての事業用元付け

現在勤める不動産会社に入社し、賃貸の営業担当として1年が経過した頃、私にとって初めての事業用物件の管理業務が転がり込んで来ます。

この頃は既に、数件の居住用物件の契約管理を行っておりましたが、そんな管理物件オーナーさんの一人から「他に所有している店舗物件に空きが出るので、新規募集をお願いしたい」との申し出を受けたのです。

客付けという立場(他社が管理する物件にお客さんを付ける)では、事業用物件の契約を数件こなしておりましたが、自分が管理会社として元付けの仕事をするのは初めて。

また、先輩社員が事業用物件の契約に関して、訴訟寸前の状態まで追い込まれいるのを目の当たりにしていましたので、正直少々気が重かったのを憶えています。

早速、オーナーさんと新規募集に関する賃料等の条件を打ち合わせに向かいますが、その足で物件の確認も済ませることにしました。

物件のスペックは、そこそこの乗降者数のある駅から徒歩で8分程の場所にある、RC造4階建て物件の一階部分となります。

店舗物件の場合、前使用者が作った造作などをそのままの状態で新規募集を行う「居抜き物件」も珍しくありませんが、今回はほぼスケルトンの状態で、エアコンや自動ドアのみが残置物として残されていました。(残置物と設備の違いについてはこちらの記事をご確認下さい)

また、募集用の図面作成に関しては、オーナー様より建築確認のコピーを頂いておりましたので、それ程手間は掛からなそうです。

早速、募集図面を作成した上で、不動産業者同士の情報共有媒体であるレインズ、アットホームに登録を行います。

 

困った申込み人

物件の面積は30坪ほどと大きめではありましたが、そこそこ人気のある立地のため、それなりにお高い賃料設定となっており、

「そう簡単には申込みは入らないだろう」と思っていたのですが、募集開始から1週間ほどで案内が入り、あっと言う間に申し込みが入りました。

そして私の会社の申込書書式に必要事項を記入したものが、客付け業者を介して送り返されて来ましたが、その内容は実に悩ましいもの。

申込み人は法人であり、職種はリサイクルショップ。

会社の名前は聞いたこともありませんし、必要事項も殆ど記載されていない状態でした。

早速客付け会社に連絡し、会社の登記簿謄本や決算書3期分の提出をお願いします。

これらの書類を揃えるのに少々時間が掛かるとのことでしたので、その隙に相手の会社の内容をリサーチすることにしました。

まずはネットでホームページを探してみますが、非常にしょぼいページが存在するだけ。

どうやら他にも2つ程店舗があるようなので、ホームページをプリントアウトし、その後に届いた謄本などを携え、オーナーさんと打合せをしてみることにします。

手渡した申し込み書類一式に目を通したオーナーさんでしたが、「これはどう判断したものだろうね・・・」とお困りのご様子。

会社謄本を見ても、非常に資本金が少ない以外は取り立てて得られる情報はなく、決算書も赤字ではないものの、売上・利益共に非常に寂しい会社さんでした。

その上、先方の希望条件は「連帯保証人には会社の社長を」と言って来ていますので、これは確かに判断しずらいものがあります。

やむなく、お返事は一端保留とさせてもらい、私の方で更に詳しい調査をしてみることに致しました。

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大手の不動産業者ですと、帝国データバンクなど、企業の経営情報が閲覧出切るサービスを利用しているところも少なくありませんが、私の会社がそんな気の利いたものを利用しているはずもなし。(例え閲覧出来たとしても多分登録はないでしょうし)

そうとなれば、まずは他の店舗の様子を見に行くくらいしか、方法はありません。

幸いそれ程遠方ではありませんでしたので、一般客のフリをして店内を視察してみました。

店内は正直「雑多」としか言いようのない様子である上、公道上まで冷蔵庫や洗濯機といった売り物がはみ出して陳列されています。

「これはあんまり質の良い会社じゃなさそうだな・・・」、そんな暗い気持ちで事務所に帰り、決算書の内容を精査し始めました。

不慣れな決算書と格闘すること一時間、「あれ?計算が合わない箇所がある!」、そんなことに気付くのでした。

慌てて計算機を叩き、当社の経理担当にも内容を見てもらいますが、明らかに売り上げや、利益を水増ししている形跡が見てとれます。

即刻、大家さんに連絡を入れ、結果的には「審査落ち」とすることに決まりました。

 

成約・引渡し

「これは何とも幸先の悪いスタートだな・・・」と暗い気持ちになってしまいましたが、その後間もなくして新たな申込みが入ります。

今回は主婦の方が、洋服屋さんを始めるために、物件を借り上げるというお話。

「初めての起業で大丈夫なのか・・・」と心配していましたが、申込書の連帯保証人欄にはご主人のお名前があり、御勤め先は一部上場企業。

年収の面でも申し分がありませんでしたので、契約へとお話を進めることとなりました。

しかしながら店舗の契約となると、一筋縄では行かないようで、残置物のエアコンと自動ドアを設備扱いにして欲しいなど、様々な注文が付けられます。

この件に関しては、「エアコンのみ設備とする」ということで合意に至り、ようやく契約・引き渡しに漕ぎ着けることが出来ました。

但し、引渡し後も「一階の店舗が新規に取付けてた看板が、他の階のテナントの看板を見え辛くしている」といったクレームや、反対に「上の階の店舗が流すBGMが五月蠅くて業務妨害だ」など物件の管理は非常に手間の掛かるものとなって行きます。

なお、こちらの新規入居のテナントさん、その後とんでもないクレーマーへと変貌することになるのですが、これはまた後日お話させて頂くことに致しましょう。

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事業用物件契約まとめ

さて、ここまで私が初めて経験した事業用物件の体験記をお送りして参りました。

以前に、居住用物件の契約管理・元付け仕事の体験記を書きましたが、そちらと比較して頂くと、如何に事業用物件の管理と契約が難しいものであるかを、ご理解頂けることと思います。

また不動産屋さんの中には、こうした事情から「店舗・事務所は扱わない」というスタンスの会社さんもあるようですが、

お客を選べる立場にない企業様も多いと思いますので、本ブログの記事などをご参考にして頂ければ幸いです。

ではこれにて、事業用賃貸借契約の顛末をレポート致します!(元付け編)を締め括らせて頂きたいと思います。