分譲マンション投資

 

不動産投資の中でも、最も手軽に始められるとして人気が高いのが「分譲マンション」の一室を購入し、賃貸で貸し出すという方法です。

もちろん地域にもよりますが、ワンルームタイプのマンションであれば、数百万円という低い初期投資額で運用を始めることが出来ますから、その点が最大の魅力なのでしょう。

しかしながら、投資である以上はリスクがあるのは当たり前ですし、最終的に「失敗に終わる」ケースも少なくないと聞きます。

そこで本日は、私が実際に経験したワンルーム分譲マンションの購入から運用、売却に至るまでの状況を体験記風にお話してみようと思います。

では、分譲マンション投資レポートを見て行きましょう!

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こうして投資が始まった

私が勤める会社では、数年前より収益物件の購入に力を入れています。

因みに購入後は、直ぐに転売してしまうケースもあれば、長期で保有して収益を得ることもあり、その処理はケースバイケースですが、一時期は結構な数の物件を購入していました。

そんな時、会社の賃貸部門にて管理を委託されている分譲ワンルームマンションのオーナーから、売却依頼のお話が舞い込みます。

物件のスペックは、中堅デベロッパーが分譲したワンルーム、ファミリータイプ混合型マンションの3階の一室で、駅からの距離は僅か2分。

お部屋の大きさは17㎡とやや小さく、風呂・トイレは別れていない所謂「3点ユニットタイプの物件」となります。

なお現況としては、既に2年以上入居している方が月額65,000円にて賃貸中です。

まずはお話をお聞きしようとオーナーさんにお会いしましたが、諸々の事情で現金が必要になったとのことで、急ぎの売却をご希望とのこと。

早速売却に向けて条件等を相談しますが、分譲マンションということで毎月の管理費・修繕積立金として合計12,000円の支払いがあることも忘れてはなりません。

当然これらの経費は収入から差し引いて計算するべきですから、65,000円-12,000円=53,000円というのが実質の月額収益となるでしょう。

そして10年分の収益を計算すれば月額収益53,000円×12ヶ月×10年=636万円となりますから、販売価格636万円で表面利回り10%の物件ということになります。

利回り10%という値付けなら、購入者は直ぐに見付かりそうですが、急ぎの売却とのことですから売買価格600万円(利回り10.6%)で募集を掛けることにしました。

なお、この条件で募集を開始したところ、あっと言う間に申し込みが入ったのですが、購入希望者に散々ローン特約の期限を引き延ばされた揚句に、融資解約という憂き目に遭ってしまいます。

ローン解約期日の引き伸ばしに関しては、買主からの希望をオーナーさんが承諾したものですから、当社の責任が問われることはなかったのですが、新たなお客を探していたのではスケジュール的に間に合わないとのこと。

そこで上司と相談し、「570万円(利回り11.1%)であれば、当社での直接買い取りをすることが可能である」とのご提案してみたところ、二つ返事で「OK」とのご回答を頂きます。

こうして分譲ワンルームマンションの一室を私の会社が買い取ることになったのですが、この決断がとんでもない結果を招くことになるとは、この時は知る由もありませんでした。

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リフォーム・運用

オーナーさんとの契約・決済も無事に終了し、晴れて当社所有となったこの物件ですが、引渡し間もなくして最初の不幸が訪れます。

この物件に住まう入居者が、更新契約を済ませたばかりであるというのに退去の申し出をして来たのです。

「買ったばかりなのに・・・」とショックを受けながら、止む無く退去の立ち合いを行いますが、室内は相当に荒れたご様子。

敷金を全額原状回復費用に充てても補修費用は賄えず、10万円の追加請求(原因は入居者の過失)を掛けますが、これに賃借人が猛反発します。

そして散々揉めた結果、敷金プラス5万円で話を付けますが、当社の工事費用負担はなかなかのものになってしまいます。(賃借人には請求できない経年変化による工事費用の負担もありましたので)

こうしたドタバタを経ながらもリフォームは無事に完了しましたので、早速、月額65,000円の賃料設定で募集を掛けますが、お客様からの反応は皆無でした。

なお物件が不評な原因については、賃貸の担当者とも色々話し合いましたが、やはり「3点ユニットの不人気さによるとことが大きいのでは」という結論に達します。

今でこそ、このタイプの物件が不人気なことは広く知られていますが、この頃はまだそれ程でもなく、正に3点ユニットの人気が下落し始めた奇跡のタイミングで募集を開始してしまったようです。

その後も空室の状態は、3ヶ月、4ヶ月と続いて行きますが、この期間中も当然ながら毎月12,000円の管理費・修繕費が徴収され続けて行きます。

そこで仕方なく賃料を63,000円に下げますが、その後も状況は変わず。

「これはヤバい・・・」と本気で感じ始めた7ヶ月後、ようやく入居申込みが舞い込んで来ます。

但し賃料交渉が入り、「賃料を62,000円にして欲しい」とのことですが、贅沢は言えませんのでこの条件にて契約を締結。

「これでようやくまともな運用が!」と思ったのですが、何と半年で退去となってしまったのです。

「この物件は呪われているのでは・・・」、そんな想いも頭をよぎりますが、募集賃料を62,000円として心機一転募集を再開します。

因みにその後、8ヶ月の月日が流れましたが未だに申し込みは入らず、遂に社長から入居者が付き次第、売却すべしとの指令が下ります。

そして10ヶ月目、ようやく待望の入居希望者が現れます。

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売却に向けて

申し込みを入れて来た入居希望者の内容は決して満足のいくものではありませんでしたが、形振り構わず契約を済ませ、早速売却準備に掛かります。

ここで万が一、再び早期に退去されてしまえば、物件の売却は非常に困難なものとなるでしょうし、またまた管理費等の持ち出し地獄に逆戻りしてしまいますから、決してのんびりとはしていられません。

販売価格は、早期成約を目指して550万円と設定し、ひたすらレインズやアットホームへの掲載を続けるのでした。

そして2ヶ月後、遂に待望の購入希望者が現れます。

先方からは20万円の差値(値引き交渉)があり、売買価格は530万円となりますが、ここは受けるしかありません。

異例のスピード契約・決済を済ませ、どうにか売り抜けることに成功しました。

なお取引が終わり、落ち着いたところで恐る恐る最終的な収支を計算してみたところ、

購入価格570万-得た収益約50万円+リフォーム費用・管理費等の合計約35万円=総損失額555万円

売却価格は530万円ですが仲介手数料が約20万円掛かっていますから、総損失額555万円-総収入額510万円=45万円という計算になります。

よって結局のところ、45万円の赤字が残ってしまったということになる訳です。(入居者募集等に掛けた広告費や人件費、不動産取得税などの出費は計算に含まれていません)

 

分譲マンション投資体験記まとめ

この様に、私が初めて行った分譲マンション投資は「見事に失敗」という結果に終わりました。

因みに、未だに会社の飲み会ではこのネタでチクチクと苛められるのですが、不動産投資は、やはり難しいものですね。

分譲マンション一室でワンルームなんて投資対象になりますと、初期費用も抑えられるため、ついつい手軽に手を出してしまいがちですが、皆さんもこうした失敗をしない様に是非注意頂きたいものです。

では、これにて分譲マンション投資の体験記を届け!(ワンルーム編)を締め括らせて頂きたいと思います。