分譲マンションのリノベーション

 

近年の中古マンション市場を語る上で、「リノベーション済みマンション」の存在に触れずして、お話を進めることは不可能でしょう。

既にご存じの方も多いと思いますが、「リノベーション」とはマンションの躯体(コンクリートの構造部分)の除く全ての部分にリフォームを加えた物件であり、

キッチンや風呂はもちろん、床や壁まで全て新品という云わば「マンション版新築そっくりさん」とも言える代物です。

通常、中古マンションと言えば、購入価格の他に多額なリフォーム費用が掛かるのが常ですが、こうした物件では改築費用が一切不要となりますし、売主は不動産業者となりますから、瑕疵担保の面でも安心感が高いと、人気を博しています。

また、築年数が古ければ古い程に、当然マンションの売却価格は安くなってしまうのが常ですが、リノベーションを施すことで購入希望者の印象は大きく変わり、時にはより新しい年代の物件以上の値段で取引が成立することさえあるのです。

なお、こうした価格の逆転現象に不動産業者が反応を示さないはずもなく、今では「中古マンションを不動産屋さんが買い取り、リノベーションを行って転売する」というビジネスモデルが確立しています。

そして今や、再販売可能な中古マンションは不動産業者同士で奪い合うが行われる程の状況ともなっているのですが、残念なことに、私が勤める会社はこのブームに乗り遅れてしまい、なかなかリノベーション事業に参入することが出来ずにいました。

そんな状況の中、偶然にも私の下に絶好の案件が舞い込むこととなり、人生初のマンションリノベーション事業を行うこととなったのですが、本日はその時の模様をお話してみたいと思います。

では、分譲マンションのリノベーション販売の舞台裏をレポートを始めましょう。

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絶好の素材を購入!

冒頭でお話した通り、当時の不動産業界では「リノベーションマンションの転売」がある意味、ブームとなっていました。

同業者と飲みに行くと、「リノベーションで儲けた!」なんてお話もチョイチョイ耳にしておりましたから、『是非チャレンジしてみたい』というのが、正直な気持ちだったのを憶えています。

現在ではリノベーション事業専門の不動産業者も多数存在し、既に成熟しきった感のあるこの事業ですが、当時はその黎明期であり、まだまだ町場の不動産屋さんにも参入のチャンスがあったのです。

但し、一度は分譲マンションの部屋を買い取って、それを改装して転売する以上、どんな物件でも利益が出せるという訳ではありませんので、売却の案件が入って来る度に、その機会をじっと伺っていました。

そんな時に舞い込んで来たのが、相続でマンションの一室も貰い受けたが、長年無人の状態で放置されていたため、処理に困っているというお客様のご相談です。

実際にお部屋の中を見てみますが、内部は相当放置されていた様子で、床もかなり腐った状態。

そして購入希望者が入居に際して負担しなければならなリフォーム費用を考えると、その査定価格は驚くべき安さになってします。

また、売買代金を相続人同士で分配するつもりの売主さんは、早期売却を希望されていますから、これはリノベーション事業を行う絶好のチャンスと言えるでしょう。

そこで早速、売主さんに「我が社での買い取り」をご提案してみたところ、あっさりとご承諾を頂け、トントン拍子で契約・決済と話が進んで行きます。

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リノベーションで問われるのはセンス!

その後、引渡しも無事に終わりましたので、何時もお世話になっている建築屋さんと現場での打合せに望むこととなります。

お部屋の中を隅々まで見て回りますが、やはり使える部分(そのまま活かせる部分)は殆どなしということで、全ての木部(床・天井)と設備(ユニットバスやトイレ)を取り払うリノベーション工事を行うことに決まりました。

しかしここで頭をもたげるのが、一体どんな部屋に作り替えるかという問題。

解体が完了すれば、そこにはコンクリートの大きな空間が出来る訳ですから、2LDK、3DK、はたまた大型1LDKなんて間取りに作り変えることも可能となります。

また、フローリングの色に、建具の色、システムキッチンにユニットバスと、全ての部材を自分で決めなければなりません。

デザイナーズ住宅のような内装も良いですし、輸入部材を使った高級感溢れるお部屋も捨て難い、または万人受けするスタンダードなお部屋にするべきなかのか、非常にセンスが問われます。

そして予算との関係も考えながら、最終的に決定したのはとってもとってもスタンダード(無難)な内装のお部屋。

「次の機会があれば、もっともっと冒険をする!」、そんなことを胸に誓いながら、工事を進めて行きます。

工事内容が決まれば、管理組合に工事の申請をして、着工と言う段取りになるのですが、かなり大規模な工事となるため、作業音へのクレームなども入り、作業はなかなか進みませんでした。

工事時間の厳しい規制を受けながらも、ようやく1ヶ月半ほどで完成を迎え、いよいよ販売を開始することとなります。

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販売終了、そしてまとめ

まず行うべきは価格の決定ですが、想定していた以上に工事費は掛かってしまったため、我ながら「ちょっと高額過ぎるか?」という値付けをしてみます。

また今回の仕入れは、一般の方から直接買取りでしたので、仕入れの際に世話になった不動産屋さんに優先的に販売を任せる必要はありません。

よって、自分が優遇してあげたい不動産屋さんに情報を提供し、今後のパイプ作りに活用出来るはずですし、飲み仲間の業者にも自慢して回ることが出来る!

この様に考え、紹介する不動産屋さんを精査しながら物件の情報を流して行きますが、紹介開始の2日後、初日に情報を流した業者から買付証明が送られて来ます。

「早い、早すぎる」そんな本音を隠しながら、お客さんの内容を精査しますが、文句の付けどころはなく、私の初めてのリノベーション物件は僅か2日でソールドアウトとなってしまったのです。

なお契約・決済は順調過ぎるくらいに進み、事業としての収益も上々。

「リノベーションは何て素晴らしい事業なのだ」とすっかり味をしめてしまいましたが、これ以降は殆ど仕入れのチャンスに恵まれることはありませんでした。

そして今や、この事業はリノベーション業者と言われる専門業者の独壇場となっており、私なんぞには出る幕がないのが実情です。

こうして振り返ってみると、色々な意味で「悔しい」思いをした現場でしたが、リノベーションという希少な事業経験が出来たのは、不動産業者として非常に価値のあることだったように思えます。

ではこれにて、「分譲マンションのリノベーション販売の舞台裏をレポート!」を締め括らせて頂きたいと思います。