既存不適格マンション

 

不動産屋さんをしていると、実に様々な種類の取引を経験するものです。

そして実に不思議なのが、何年不動産屋さんをやっても「全く同じパターンの仕事」に当たることが殆どないという点となります。

もちろん、「賃貸」や「売買」などの大きな括りでは同じなのですが、売るにしろ借りるにしろ、お客様の置かれた状況や物件の個性は千差万別であり、飽きもこないが、決して油断も出来ない業界であると言えそうです。

なお、不動産屋さん仲間とお酒などを飲む際には、「この前、こんな変わった取引をした!」、「こんな事態に陥った!」など、仕事の話に華が咲くのですが、時には「驚くほどに珍しい取引や物件に遭遇した」なんてお話も耳に致します。

本ブログでもこれまでに、「交換売買」「底地と借地の同時売買」など、レアな取引形態の体験記をご紹介して来ましたが、先日またまた珍しいパターンの物件を扱う機会がありましたので、この場を借りてご報告させて頂くことに致しました。

では、既存不適格マンションという少々珍しい物件の仲介レポートを見て行きましょう。

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単なるマンション仲介のはずが

今回のお取引の切っ掛けは、「投資用の分譲マンションを買いたい」というお客様の依頼を受け、物件探しを始めたことに端を発します。

何時もの様にレインズやアットホーム、そして不動産屋さん仲間のコネクションを駆使し、お客様の希望条件に合致する利回り8%以上、価格2500万円までという物件情報を集めておりました。

そんな中、不動産業者の売情報共有媒体の中で目に留まったのが、町田市内にある価格2200万円、専有面積50㎡という築年の古い分譲マンションでした。

今回のお客様は投資目的ということで、オーナーチェンジ(既に賃貸中で、所有権のみを取引する形態)でも構わないと聞いていましたし、利回りは9%以上回っている物件となりますから、これなら条件にもピッタリのはずです。

そこで早速、お客様にご連絡を入れて物件を下見に行くことにします。

因みに今回のお客様は、まだ40代ながらかなりの資産をお持ちの投資家さんで、これまでにも数件、収益物件をご購入頂いておりました。

なお今回の物件は賃借中であるため、お部屋の中を見ることは出来ず、外観と共用部分の様子を見て回わるだけとなりますが、古いながらも管理の行き届いたマンションの雰囲気をかなり気に入って頂けたご様子です。

流石に当日はお返事を頂けませんでしたが、数日後、「是非お話を進めて頂きたい」とのご連絡を受けます。

また、購入に際しては「全て自己資金で」とのことですから、ローンの心配もなく、気軽な仲介となるはずでした。

『これは楽で美味しい仕事』だと少々調子に乗り始める管理人でしたが、元付けの不動産業者(売主側の仲介業者)に電話をした瞬間、淡い期待は一気に崩れ去ります。

買付証明を送ろうと電話を掛けたのですが、応対してくれたのは相当にお年を召した感じのおじいさん社長であり、今後の取引きについてご相談をしても、今一つ話が通じません。

「これではトラブルに繋がり兼ねない」と考え、直に買付証明を持参して相手の業者を見定めることにします。

そこで車を飛ばし、元付け業者の事務所を訪問してみますが、そこには錆だらけの看板を掲げ、営業しているどうかも怪しい鄙びた不動産屋さんが待ち構えておりました。

「この会社、大丈夫なのか・・・」と心配しながら扉を開けると、まるで志村けんのコントに出て来そうなお爺さんが、私を迎えてくれます。

そこで一通りの挨拶を済まし、買付証明書を手渡した後に、改めて打ち合わせを始めますが、やはり直接会って話しても意志の疎通は困難な模様。

そして見る限り、他の従業員が居る様子もありません。

以前の記事でも書きましたが、不動産取引において「客付け業者(買主側の業者)」と「元付け業者(売主側の業者)」の2社が入る場合には、『元付け業者』が物件の調査や重要事項説明・売買契約書の作成などを行うのが通常です。

つまり今回の取引では、その大役をこの志村けん爺さんがやることになりますから、これは相当にヤバい事態でしょう。

「これは絶対にトラブルになる!」、そう直感した私は調査や書類作成を、全て自分がやると申し出ます。

すると爺さんは「それはありがたいねぇ・・・パソコン使えないから・・・」と私に手を合わせる始末。

やはり、私がやるしかありません。

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既存不適格物件とは

そうと決まれば早速、重要事項作成に必要な調査、売買契約書の作成に取り掛かります。

まずは、マンションを管理している管理会社に連絡し、組合運営や建物に関する説明書の作成を依頼。

ついで現地調査行政調査と、サクサクと作業を進めて行きました。

ようやく手元に全ての資料が揃い、重要事項説明書を作成するべくパソコンに向かいます。

登記簿謄本を見ながら、敷地面積や持分、専有部分の面積などを入力。

役所でもらった建築概要書(建築確認の内容を記した書類)とも、見比べて行きます。

すると・・・、「あれ?」

建物の敷地に供されて土地の形状や面積を示す地積測量図と、建築確認に示されている土地の形状がちょっと違う気がして来ました。

「あれ?あれ?」と他の資料も確認してみますが、建築確認を取得した際の土地の形状と、現在の土地の形が違うばかりか、面積までやや小さくなっています。

古い年代の建物なので「そんなこともあるのか?」とも思いましたが、念のため建ぺい率や容積率を計算してみると、ここで思わしくない事実が判明しました。

それはこの分譲マンションが、建築基準法における容積率の規制をオーバーしている既存不適格物件、つまり違法建築物であるという事実だったのです。

因みに既存不適格物件とは、既に建物が建築されているものの、現行の法律では建築違反となってしまう物件のことを指す言葉となります。

以前に用途地域の記事でも解説致しましたが、行政は地域ごとに「こうした街作りをするべし」という指針を表明しており、それに則した容積率や建ぺい率、そして高さの制限など盛り込んだ建築制限を定めることとなっています。

但し稀に、「時代の流れで用途地域が変更される」など事情より、昔の法令では違反ではなかった建物が、今では違反建築となってしまうケースも存在しているのです。

当初は「これも行政規制変更によるパターンか?」とも思ったのですが、改めて資料を読みこんでみると、今回のケースでは、どうやら土地の一部を売却してしまったのが原因である様子。

これは大変だと、元付け業者に連絡を入れますが、相手は志村お爺ちゃん。

全く理解してもらえません。

そこでやむなく、管理会社に連絡を入れ調査を依頼することにします。

結果、数日待たされた揚句に、「やはり依存不適格建物でした」とのご連絡を受けます。

なお売買対象が既存不適格物件であるという事実は、物件の価値に大きな影響を及ぼす事項となりますから、売主さんにも直接会わせて頂き、今後のことを相談することになりました。

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決着、そしてまとめ

志村おじいちゃんの事務所に仲介業者である私と、売主さん・買主さんが集まり、これまでの経緯と今後の対策を話合います。

そして導き出された結論は、2200万円の売買価格を1900万円に減額し、取引を続行するとのものでした。

今回、この物件が既存不適格となってしまったのは、「何らかの事情で土地の面積が減少してしまった」ことに起因しており、将来建て替えを行う際には、現在の敷地面積で許可される建物しか建てることが出来ず、マンションの規模が縮小されるのは不可避となります。

そうとなれば、今回の取引き対象のお部屋も小さくなる可能性があり、これは資産価値にも大きな影響を及ぼすこととなりますから、こうしたリスクを加味すれば、300万円の減額は妥当なラインだと思います。

また、買主さん的には利回りが大幅にアップしますし、売主さん的にも問題が明らかになった以上、多少減額しても物件を始末しておきたかった様ですから、双方の利害が一致したとも言えるでしょう。

因みにその後、土地の形状と大きさが変わった原因が明らかになったのですが、どうやら30年程前の理事会がマンションの修繕費を捻出するために、土地の切り売りを行ったことによるものであるとのこと。

管理会社も当時はこの物件を任されていなかったので、知らないのは当然でしょう。

また、土地の売却以降もお部屋の売買は何度もあったようですが、どの不動産業者も既存不適格になっている事実に気付かず、取引を終えてしまっていたようです。

「それにしても、ギリギリの所で気が付いて本当に良かった・・・」、無事に取引を終えて、心底胸を撫で下ろす管理人なのでした。

以上が私の既存不適格マンションの仲介の顛末となります。

既存不適格物件自体はそれ程珍しくありませんが、「分譲マンションで」というのはかなりレアなケースと言えるでしょう。

運良く気付けたことを神様に感謝しながら、この体験記を閉じさせて頂きたいと思います!