アパート立ち退き交渉

 

不動産屋さんの業務と言えば、家や土地の売買に、賃貸などの契約が主な仕事となります。

もちろんこれはこれで「間違いのない」ことなのですが、実際に仕事をしていると、賃貸や売買の契約以外にも様々な業務が降り懸かって来るものです。

そして数ある仕事の中でも、出来ることなら避けて通りたいのが賃貸アパートなどから入居者を退去させる「立ち退き」という業務でしょう。

基本的には、私もなるべく避けるようにしているのですが、時にはどうしても回避出来ないこともあるものです。

そこで本日は、以前に体験したアパート立ち退き交渉の模様をレポートしてみたいと思います。

スポンサーリンク

 

立退き業務はこうして始まった

売買部門に配属されて既に8年、部署内でもそこそこの古株になった頃、この案件が私に降り掛かって来ました。

ことの発端は、建売用地として買わないかと持ち掛けられた「築50年の木造アパート付き売地」の案件に係ったことに始まります。

このアパート、既に建物はボロボロであり10世帯あるお部屋の内、既に8世帯は人が住んでいない状態です。

お話の出所は、私のお付き合いのある仲介業者さんであり、投資物件若しくは建売用地として購入して欲しいとのことでした。

当初は私も、改築して収益物件として買い取ることが出来ないものかと考えていたのですが、空いている部屋を見せてもらったところ、その考えは消し飛んでしまいます。

空室の室内は既に廃屋テイスト満点であり、天井は雨漏りだらけ、床は腐っているという惨憺たる有り様だったのです。

「流石にこれは無理だ」と思い、建売用地としての検討に切り替えることにします。

但し、この物件を建売りにするには「残る2世帯の入居者をどうすか?」という大きな問題をクリアーしなければなりません。

競売などであれば、例え賃貸借契約を結んでいる相手方にも、6ヶ月の猶予期間を持って退去させられるという法整備があるのですが、一般の売買ではこうした手段を使うことは不可となります。

また通常の方法で退去を迫るにしても、賃貸借契約を大家の側から解除するには「正当事由」が必要とされていますから、そう簡単に追い出しを行うことは出来ないのです。

なお、この正当事由の中には、当然ながら『建物の老朽化による解除』というのも認められてはいるのですが、入居者から反発を受けてのは必定でしょうし、訴訟などに発展すれば、かなりの時間を要することになる上、必ず勝訴出来るとは限りませんので、これも得策とは言えません。

そして更には、建売を行う際に借り入れる銀行の融資も返済期限は一年となりますから、時間を掛けて法廷で争っている暇もないのです。

こうした事情から、立退きが必要なアパート等が付いている物件は、建売用地として魅力に乏しく、買い手が付かないことも珍しくありません。

因みに情報を持って来てくれた不動産屋さんは、私の会社以外にも何社かに紹介を行っていた様なのですが、どの会社も同様の判断であったらしく、この物件は買い手が現れないまま、一端フェイドアウトして行く結果になりました。

しかしながら「例え二束三文でも現金化したい」との売主さんの強い希望により、数か月後に「大幅に価格をダウンさせるので、再度検討して欲しい」とのお話が舞い込んで来ます。

『確かに値引き後の価格は非常にお安いし、2世帯くらいの立退きなら不可能ではないかもしれないな・・・』、そんなことを考えていると背後に人の気配。

慌てて振り返ると、そこには「金になることなら何でもやれ」が口癖の我が社の代表が笑顔で立っており、お話は物件購入へと急展開して行くことになります。

スポンサーリンク

 

いきなりの苦戦

こうしてお話はトントン拍子に進み、一ヶ月後には物件は既に我が社の所有物となっていました。

なお、「立ち退きが完了しなければ建売の事業に取り掛かれない」ということで、銀行と交渉した結果、事業資金の借入れ期間は一年と6ヶ月という長期設定にすることにも成功しています。

しかしながら着工から販売完了までは、やはり1年は欲しいところですから、立退きに掛けられる期間は丁度6ヶ月程となるでしょう。

そしていよいよ時間制限つきのミッションがスタートします。

まずは旧所有者と連名で、我が社が物件のオーナーとなったこと、そして老朽化のために建物を取り壊さざるを得ないことを手紙にて入居者たちに伝達。

おそらく住人は不安に陥っているはずですから、ここで間を開けずにご挨拶に伺います。

現在アパートに残っている2世帯は、70代前半のお婆ちゃんの一人暮らしと、60代後半の独居おじさんという取り合わせ。

老朽化という止むを得ない事情があるにしろ、揉め事に発展して良いことはないので、菓子折を手に一軒一軒チャイムを鳴らします。

しかしながら結果は、2世帯とも「門前払い」であり、菓子折させも受け取ってもらえない状況でした。

それでも融資の返済期限に「待った」はありませんので、根気よく何度もお話をしに通います。

なお、ここでひとつ立退きを成功させるポイントとなるのは、只々粘り強く口説き続けるのではなく、人間関係を築きながら交渉を進めていくという点です。

こちらの「出て行って欲しい」という希望には明確に「ノー!」と答えているのですから、このやり取りを繰り返しても関係は悪化するばかり。

ならば相手に上手く取り入って、断り辛い環境を作ってしまおうという訳です。

そして今回とった作戦は、毎朝、毎夕、物件の掃除をしにいくという手法でした。

これらなかなりの確率で入居者と顔を合わせることが出来ますし、あまり無理やり感もないでしょう。

その日から、雨の日も、雪の日も掃除の毎日が始まります。

やがて1ヶ月もすれば、狙い通り何度か入居者とも顔を合わせ、立ち話をする関係が出来て行きました。

そして顔を合わせた折には、「社長に言われ、朝晩掃除させられている」「本当は立ち退きの話などしたくない」なんて台詞を会話に混ぜて行きます。

スポンサーリンク

 

一世帯解決!そしてまとめ

そんな日々が2ヶ月も続いたある日、入居者の一方、70代前半のお婆ちゃんが声を掛けて来ます。

「あんたにあんまり世話を掛けるのも申し訳ないから、話だけは聞いて上げるよ」とのこと。

早速、立ち退き条件について話し合いが持たれます。

ここで「立ち退き条件がシビア」なものであるとなかなかお話は厳しいのですが、今回は社長からそれなりの決裁権を貰っていますので、話を進めていくのもかなり楽です。

とりあえずは新しい部屋を借りる賃料・敷金・礼金・仲介手数料などの一式に、引っ越し代+迷惑料10万円くらいから、相談を始めます。

おばあさん的には想定していたより立ち退き料が多かった様子で、迷惑料にもう一声付けてくれればOKとのお返事が頂けました。

そうと決まれば引っ越し先を見付けるだけですが、70代の入居者を受け入れてくれる大家さんは少なく、物件探しの日々が続きます。

まともにレインズなどで探しても、なかなか良い返事は貰えないので、他の社員などのツテもフル活用した上、遂に2つの候補物件を発見。

祈るような気持ちでおばあさんを案内し、どうにか申し込みを頂きました。

これにて、どうにか1部屋はクリアーとなりましたから、残すもう1部屋に全力を傾けて行きます。

さてさて、お話も少々長くなって来ましたで、この続きは次回「不動産の立ち退き交渉の流れをご紹介!(合意退去・後編)」にて記させて頂くつもりです。

立ち退きというと、非常にネガティブなお話に聞えてしまいそうですが、ここでも大切なのは「お客様との繋がり」であり、「人間関係」なのだなと改めて思い知らされる案件でした。

では、また次回の記事でお会いしましょう。