不動産交換契約

 

不動産の取引形態と言えば、「売買」と「賃貸」というのが基本となります。

こんなお話をすると、「何を改めて・・・」とお思いになられるかもしれませんが、実はもう一つ「交換」という取引形態があるのをご存じでしたでしょうか。

あまり不動産に詳しくない方にとっては、「何それ?」といった感覚だと思いますが、実は不動産屋さんにとっても「経験したことがない・・・」という方が殆どであるという、非常にレアな取引形態となります。

なお実際にやることはと言えば、土地であれ、建物であれ、不動産を交換するだけというシンプルな取引となるのですが、とにかく取引件数が少ないのが現実です。

そこで本日は、私が実際に経験した「不動産交換契約」の概要をレポートさせて頂きたいと思います。

では、早速お話をスタートさせましょう。

スポンサーリンク

 

交換契約はこうして始まった

私が初めて経験した交換契約の案件は、売買部門に配属されて5年目の秋に突然もたらされます。

以前、資産運用に関するご相談で来店された50代の姉妹から、突然のお呼び出しを受けたのです。

この姉妹、親御さんからそれぞれ土地を相続しておられ、ご主人と共にその土地に自宅を建てて生活しておられました。

最初にこの姉妹がご相談に訪れた際には、お姉さんの方が旦那さんと共に「田舎暮らし」を考えておられ、自宅をアパートに建替えたいとの希望をお持ちでした。

結果、私が紹介した建築会社にてアパートへの建て替えを行い、現在は賃貸の管理も私の会社で担当させて頂いております。(田舎暮らしもスタートされました)

こうした経緯がありましたから、今回呼び出されたのも「アパートの建物にトラブルでもあったのか?」と思っていたのですが、姉妹揃ってご相談というのは何だか不思議。

そんな疑問を抱きながら妹さんの自宅に伺います。

そして簡単な挨拶を済ませて本題に入りますが、その相談内容はなかなかにレアなものでした。

実は田舎暮らしを始めたお姉さん夫婦には、結婚している息子さんがおられるのですが、そろそろマイホームの購入を考えておられるとのこと。

但し、なかなか良い物件が見付からず、改めて立地や土地の大きさ等を検討し直していたところ、妹夫婦の自宅が建つ土地がベストとの結論に達したというのです。

また、妹夫婦は先に田舎暮らしをしている姉夫婦を見て、自分たちの田舎暮らしを画策。

運良く姉夫婦の自宅の近くに土地が売りに出ているのを見付け、既に購入済だといいます。

ならば今の自宅をアパートに建替えて、賃料収入を得ようと考えていたところに、「姉夫婦の息子の話」が舞い込んで来たという訳です。

つまり、「妹が所有する自宅」と「姉が持つアパート」を交換すれば、姉は息子にマイホーム用地を提供出来ますし、妹夫婦は建替えをせずして築浅のアパートをGET出来ることになります。

そして、交換を担当する仲介業者として、私に白羽の矢が立てられたという訳です。

スポンサーリンク

 

問題は物件の評価!?

このご相談を受け、早速、私は交換売買に向けて行動を開始します。

もちろん、これまでに交換取引の経験はありませんし、会社の先輩に聞いても経験者は皆無。

ネットで情報を調べたり、仲良くしている司法書士などにも相談して取引のノウハウを収集することにします。

また、私の会社が加入する不動産協会のホームページにも様々な契約書の雛形をダウンロード出来るサービスがあり、この中に交換の書式を見付けれることが出来ましたので、書類作成にあまり苦労はなさそうでした。

さて、これまで調査した内容を踏まえ、まずは契約書を作成してみることにしますが、意外なことに通常の売買との違いは「交換する不動産のそれぞれの価格を表示し、差額の受け渡しをする」ことと、「違約金の取り決め方が異なる」くらのもの。

違約金に関しては、通常の売買ですと「売買価格の10%」といった取り決め方なのですが、交換の場合には、二つの価格が存在するため「価格の高い方の10%」といった取り決め方が一般的であるようです。

なお、取引を行うに当たって最も問題となるのが、それぞれの不動産に価格を付けないといけないという点でしょう。

もちろん、多少交換する物件のスペックが異なっても、当事者同士が同じ金額と定めてしまえば問題はないのですが、これを許さないのが「税務署」です。

交換する不動産の価値に大きな乖離がある場合には、契約書にどんな金額が記載されていようとも「贈与」の扱いを受けることは必至となります。

「これは迂闊な価格を付けて、後々問題になっては不味い!」と考え、会社の顧問税理士に相談してみることにします。

そして予想通り、この値付けは税理士でも一長一短で計算出来るものではなく、相談料として5万円程の報酬が欲しいと言われてしまいました。

幸いお金には困っておられない姉妹でしたので、税理士の要望にもご快諾頂き、一か月後に税理士からのレポートが上がって来ます。

交換対象の二つの土地は立地も近く、面積も30坪程と、同程度のスペックなのですが、妹さんのマイホームは築30年の戸建て。

これに対してお姉さんの土地には、築3年のアパートが建築されていますし、投資物件として貸出している点などを加味すると、二つの物件の評価の差額は2000万円程にもなるとのことでした。

「流石にこの差額を現金でやり取りするのは・・・」とも思ったのですが、これにも姉妹は快諾。

ついに人生初の交換売買を行うことになります。

スポンサーリンク

 

交換契約・決済、そしてまとめ

そして、「いよいよ契約・決済に向けて!」という段階なのですが、姉妹にしてみればこれまで散々お互いに馴染んで来た土地や建物ですから、私の重要事項の説明も「何処か聞き流されている」雰囲気。

また、2000万円の差金も現金で用意して来るとのことでしたので、契約と決済も同時に行うこととなりました。

重要事項の説明を終え、一応やっておくか的な契約書の読み合わせが終われば、待機してもらっていた司法書士に書類を預け、取引は完了となります。

非常にレアな取引形態であるため、結構気合を入れていたので、何だか拍子抜けした感もありましたが、交換売買の肝は「如何に贈与の扱いを受けないようにするか」に尽きることが判りました。

もしこの記事をお読みに方の中に、交換売買を控えた不動産業者さんがおられましたら、クライアントの希望で適当な値付けをして、後でクレームになることだけは無いように、お気を付け頂きたいものです。

また、複数の投資物件を持っている投資家さん同士であれば、小さなアパート数棟と、ビルを交換する等の「不動産投資における交換契約の活用」も有効なのではないでしょうか。

様々な可能性を感じる交換売買を、あなたも是非ご活用されてみては如何でしょうか?

ではこれにて、「不動産交換契約の取引をレポート!」の体験記を締め括らせて頂きたいと思います。