投資物件購入後の注意点

 

「収益物件の買取り」を管理人が初めて行った際の模様については、前回の記事「投資物件購入流れをレポート(アパート編・前編)」にて書かせて頂きました。

先の記事にて収益物件売買の流れに関してはご理解頂けたことと思いますが、これはあくまで不動産投資の入り口であり、「スタート地点に立っただけに過ぎない状態である」とも言えるでしょう。

そこで今回は、収益物件購入後の運用方法や、管理の面にスポットを当てた体験記を記させて頂きたいと思います。

では、投資物件購入後の注意点についてお話して行きましょう!

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購入したアパートの運用を開始!

築22年、軽量鉄骨造の2K間取り8世帯の投資アパートを購入した管理人。(あくまで「会社での仕事として」ですが)

そして引渡しも無事に完了しましたから、これからいよいよ運用・管理を行って行かなければなりません。

そもそもこの物件を紹介(仲介)してくれたのは、このアパートを長年管理している不動産屋さんだったのですが、「売買の後も引き続き管理を・・・」という私の申し出に対しては『かなり消極的』なご様子でした。

賃貸をメインにしている不動産業者にしてみれば、管理物件を増やすことそこが安定した収入を得る一番の近道ですから、管理の依頼に乗り気でないということは「何かある」と考えるのが自然でしょう。

仕入担当者である私は、このことに薄々気付いていたのですが、社長は完全に利回りの高さに心を奪われており、全く意に介していないご様子です。

但し、行うべき業務はまだまだありますので、不安な気持ちをねじ伏せて実務をこなしていきます。

収益物件を購入して、まず気になるのは「賃料の振込先の変更について」となりますが、物件の所有権を移転する前に、旧所有者と管理会社の連名で、大家が代わる旨を連絡してありますから、この点は問題ないはずですから、その他の手続きを進めて行きます。

まずは共用部分の電気に関して、使用料の請求先を我が社に変更。

次いで水道メーターの所有者変更を行います。

水道料金自体は各部屋を借りている人間が個別に契約して支払っていますが、水道メーターの権利はアパート所有者のもの。(戸建でも同様)。

よって、売買などがあった場合には、旧建物所有からメーターの所有権を変更する手続きが必要となるのです。

なお今回の物件は千葉に所在しているのですが、東京都には「メーターの所有権」という制度自体がありませんので、都内での取引では不要の手続きとなります。

そして、こした事務系の手続きの後は、より具体的な維持管理についての段取りを進めて行きます。

まずは共用部分の定期清掃の手配をしなければなりません。

この規模のアパートならば、2週間に一度くらいの掃除で充分かと思われますので、業者への依頼を行います。

また、旧所有者からもらった修繕記録を見ると下水の高圧洗浄や、消防点検を長年やっていない様子なので、こちらも順次手配を掛けねばなりません。

こんなお話をすると「そんなことまでしなくとも」とお思いになられるかもしれませんが、高圧洗浄は建物を長持ちさせるためには重要な作業ですし、消防法の違反は大きなペナルティーを受ける可能性がありますので、充分注意しておきたいところです。

なお、このどちらの作業もお部屋に入って行うものとなりますから、住人のたちの暮らしぶりを確認するチャンスという意味も含んでいたりします。

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様々なトラブル

こうして「新しい大家さんが行うべき手続き」を進めている間に時間は流れ、いよいよ初めての賃料収入が入って来る時期を迎えます。

そこで会社の経理担当者に賃料の入金額を確認してみると、あれあれ、大幅に入金額が少ない。

金額の内訳を調べてみると3部屋分の賃料が未納となっていました。

まずは購入の際に仲介に入った不動産屋さんを通して、旧大家に「入居者からの誤った入金が無かったか」を確認してもらいます。

案の定、2部屋分が旧大家に振り込まれていましたので、早速振替の手続きをお願いしました。

やはり、一度だけの通知で全員に周知を行き渡らせることは不可能だった様子なので、今後は注意したいと思います。

しかし最大の問題は、純粋に滞納をしている一部屋についてです。

早速、入居者へ電話を掛けてみますが応答はありませんでしたので、手紙や訪問を繰り返します。

数回目のチャレンジでようやく会うことが出来ましたので、「以後、賃料が遅れれば連帯保証人へ即座に請求する旨」を伝えました。

この程度で滞納が収まるはずがないのですが、互いに初対面となりますから、まずはライトな対応で様子を見ることにしたのです。

また、現在の滞納分については「3日以内に振り込む」とのことなので、入金を待つことにします。

ところがその間に、別の問題が発生。

一階の部屋の住人から、雨漏りがあったとのクレームが入ったのです。

早速、普段から仕事を依頼しているリフォーム屋さんと現場の確認に行きますが、どうやら二階のバルコニーの排水口が詰まり、プール状態となった雨水が一階の部屋の天井に回っている様子。

そこで配管を洗浄して、事なきを得ます。

因みにこの件について、「それって瑕疵担保責任として、旧所有者にやらせられないの?」と思われた方もいらっしゃるでしょうが、今回の場合は配管のトラブル、それも詰まりが原因ですから売主の責任が認められることはないでしょう。

また、今回の取引は「瑕疵担保免責」が契約書に謳われていますので、例え建物が傾こうと瑕疵担保責任を旧所有者に請求することは出来ないのです。

とりあえず雨漏りに関しては「大事に至らずに済んだ」と安心していると、例の滞納者と約束した3日間が過ぎていること気付きます。

そこで入居者、連帯保証人共に連絡を入れますが、二人とも音信不通。

しかし、ここで舐められてはいけませんので、取り合えず両者に内容証明を送り付けたところ、即座に滞納分は振り込まれ、翌月からはしっかり賃料が入金されるようになりました。

その後も様々なトラブルを引き起こし、非常に手間の掛かるこの物件ですが、会社的には毎月固定収入が入るのは非常に有り難いらしく、私の苦労を尻目に、社長はご満悦なご様子です。

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アパート購入の注意点まとめ

こうして今現在も社有物件として運用されているのが、私の収益物件買取一号のアパートです。

投資物件の購入は、「買うまで」より「買った後」の方が遥かに面倒なのが実情。

よって購入の段階から、将来的に発生するリスクを充分に把握し、それに見合った価格で購入することが、投資物件を購入する上で何よりも大切なこととなるでしょう。

また、今回の物件は購入後に管理会社が管理を継続しなかったため、「何かあるな・・・」と思っていたのですが、実は数年後にその心配が現実のものとなります。

その顛末については、また改めて記事に致しますが、既存の管理会社の動向(管理を引き続き行うか、否か)も物件のリスクを計るバロメーターとなるはずです。

ある程度の年数が経過している中古物件ならば、多くのトラブルが発生する可能性が充分にありますので、目先の利回りに囚われることなく、正確な物件の価値を見極める必要があるでしょう。

ではこれにて、投資物件購入後の注意点をレポート!(アパート編・後編)を閉めさせて頂きたいと思います。