投資物件購入流れ

 

現在は、空前の不動産投資ブームの時代であると言われています。

不動産屋さん的には、かなり前から利回りの高い投資物件を購入し、保有または転売というビジネスが行われて来ましたが、今日では一般の方も積極的に投資物件を探しておられる様です。

また、その購入意欲は非常に高く、最近では「一般の方に押されて、不動産屋さん収益物件を買えない」という状況にさえなっています。

しかしながら、「これから不動産投資を始めよう」とお考えの方にとっては、その購入の流れは正に未知の世界でしょうし、如何なるリスクが隠れていかも気になるところですよね。

そこで今回は、不動産業者である私が初めて投資用物件を購入した際の体験を記し、皆さんのご参考にして頂ければと考えております。

では、投資物件購入流れに関する体験記を見て行きましょう!

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アパートを買う!

都内の端くれに店を構える某不動産屋さんに勤務している管理人。

会社の方針で、お金になることは仲介から建売まで何でもやるスタイルなのですが、この当時(今から数年前)は、特に収益物件の買取を強化している時期でした。

それまでは、抱えているお客さんにご紹介する未公開建売物件の情報を集めたり、建売用地の情報を漁っていた私ですが、こうした会社の方針により「買えそうな収益物件ないっすか?」と聞いて回ることが多くなっていました。

そして、こうした営業活動の中、ある賃貸管理専門の不動産屋さんより購入を検討して欲しいというアパートの案件が浮上します。

物件のスペックは、最寄駅まで徒歩10分の軽量鉄骨造の建物で、築年数は22年。

土地の大きさは40坪弱で、2Kのお部屋が8戸という小規模な物件の様です。

お話を持って来てくれた不動産屋さんは、長年管理を任されていたそうなのですが、大家さんの家計が苦しくなり、この度売却をする運びとなった模様。

こうした売却の経緯であるため、入居者から預かっている敷金の受け渡しは無しというのが売買条件となるそうですが、その分の価格相談はできるとのことなので、決して悪い話ではないでしょう。

早速、我が社の社長に物件の概要を説明し、下見へと出発します。

実は管理人、これまでそれなりの取引き経験は積んで来たものの、投資物件の買取を行うのは初めてのこと。

ミスが無いようにと、かなり緊張していたのを憶えています。

なお、会社から車で1時間ほどの場所にある物件まではスムーズに到着することが出来ましたが、問題は物件に空室が無いという点です。

建築図面などは資料としてもらっていましたが、お部屋の中身を見ずに購入の意思決定をしなければなりません。

とりあえず社長とウロウロと物件の周りをうろつきますが、これといった情報は得られずにいました。

「困ったものだ・・・」と内心悩んでいると、社長から「これは外壁がかなり傷んでいるから、近い内に工事が必要だな」とのお言葉。

確かに、外壁の塗装はかなりくたびれており、そんなに長持ちはしなそうな雰囲気です。

またこれに加え、社長から「入居者もあまり属性が良くなさそうだなぁ」との指摘を受けます。

改めて物件の様子を観察してみると、共用部分には入居者のものと思われる備品が雑多に放置されており、バルコニーの洗濯ものを見ても、作業服やニッカポッカなどが目に付きます。

更に自転車置き場を見れば、子供用の自転車や三輪車などが多数置かれていますから、30㎡そこそこの部屋に夫婦と子供数人で住んでいる世帯が多い様です。

『なるほど、なるほど、こういう感じで中が見られない物件でも読み取れる情報があるのだな・・・』と、社長の洞察力に思わず感心させられます。

そして下見を終えた帰り道の車内で改めて価格の相談をしますが、外壁工事の費用や購入後の滞納リスクなどを考え、現在提示している価格よりも更に値引き交渉を行うことに決まりました。

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大切なのは物件調査

社長のお蔭で、現地である程度の情報は得ることが出来ましたが、購入の意思を決定する前に「まだまだ行っておくべきこと」が残っています。

まずは物件自体の調査をすることになりますが、こちらは通常の不動産取引用の調査で充分でしょう。

今回の物件にはそれ程のクセはありませんでしたが、隣地との境界線上に跨る古いブロック塀がありましたので、土地境界の確定に加え、このブロック塀の所有権者を明らかにすることを契約条件に加えます。

なお、収益物件の購入において一番大切なのは、アパートの収益性をしっかりと検討することです。

現在この物件は満室であり、今の賃料からみれば15%もの利回りが取れますが、部屋が空き、新たな入居者が入った際にも同じ賃料が確保出来るとは限りません。

近隣の不動産屋さんに相場を聞くふりをしながら、適正な賃料と2K間取りのニーズがどの程度をあるかを調べて行きます。

そして調査の結果、入居者の殆どが長年住んでいるため、相場よりもかなり高い賃料で部屋を借りていることが発覚。

空室が発生した際には、今より一世帯あたり5000円以上は安い値段で募集を掛ける必要がありそうです。

これに続いては、情報も持って来てくれた不動産屋さんにお願いして、入居者全員の契約書と、判る範囲での建物の修繕記録を出してもらいます。

契約書に関しては例えプロの不動産屋さんが作成していても、そのクオリティーはまちまちですから、決して安心は出来ません。

今回の案件でも、退去の際にクリーニング費用を敷金から差し引く特約は入っていませんでしたし、連帯保証人の収入が低い入居者に対しても保証会社を利用していない等の問題点が見えて来ます。

また入金の記録を確認してみれば、若干賃料が遅れがちな入居者も1人いる様子です。

更に修繕記録を見て行くと、下水の詰まりに関する工事が異常に多いことにも気付かされます。

単に高圧洗浄をサボっているだけなら良いのですが、配管の勾配が取れていなかったりすると大問題なので、この辺りの事情についても詳細を管理会社に問い合わせしなければなりません。

こうした作業を経て、ようやく購入希望価格を決定することが出来ました。

早速、相手方の不動産屋さんがに打診してみると、後日「この金額でOK」とのお返事が返って来ます。

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引渡し、そしてまとめ

そして金額の同意が取れれば、契約日を設定して手付金の授受に、契約書の署名捺印等を行うだけ。

私の会社は不動産業者ですが、物件を購入する以上は契約前に仲介業者から重要事項の説明を受けなければまりませんので、こちらもちゃんと済ませました。(平成29年の宅建業法改正により、現在では不動産屋さんが買主の場合は書面交付のみでOK)

決済日までに、売主さんのお名前で入居者たちへオーナーが代わる旨の連絡を入れてもらい、敷地の境界確定や、持ち主不明のブロック塀について隣地と覚書を交わすなどの処理を終え、いよいよ引渡しとなります。

当日は、通常の売買決済の流れに加え、鍵の引渡しや契約書の原本を頂いて、取引は完了です。

本来であれば、敷金の精算を売買代金から差し引いて行うのですが、今回はこれを行わない条件なので、固定資産税と月額賃料の日割り精算だけを済ませます。

こうして私の初めての収益物件購入作業は終了しますが、大切なのは買った物件をしっかり運用していくことです。

次回の記事「投資物件購入後の注意点をレポート!(アパート編・後編)」では、購入後にどんな動きをし、如何なる問題が発生したかについてレポートしてみたいと思います。

取引自体は決して難しくない投資物件の売買ですが、不動産投資は正にここからがスタートと言えるでしょう。

私の経験が、これから投資を始める方や、次の物件を購入しようと狙っている方のご参考になれば幸いです。

ではこれにて、投資物件購入流れをレポート(アパート編・前編)を閉めさせて頂きます!