マンション仲介業者

 

これまで本ブログでは、建売現場の体験記新築戸建ての客付体験記など、私の実体験を素にした記事をお届けして参りましたが、売却依頼に関するお話は未だ記していませんでした。

そこで本日は、「マンション仲介業者のお仕事レポート(売却編)」と題して、分譲マンション売却における元付け体験記をお送りしたいと思います。

因みに「元付け業者」とは、物件を売りたい側のお客に付く不動産屋さんのことを指し、反対に買い手側に付く不動産屋さんを「客付け業者」と呼びます。

なお取引においては、この2社が売主と買主を共同で仲介することになるのですが、実は厄介な仕事は殆どが売主側の「元付業者」が請け負うことになるのです。

では、早速初めての元付け体験記をお届け致しましょう。

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初めての元付け

入社当初は賃貸の営業マンをしていた管理人ですが、売買部門に欠員が出たことで、めでたく(?)売買営業マンへの転身を余儀なくされます。

以来、それなりの成績を上げては来ていたのですが、その内訳は「全てが購入の依頼」、つまり客付けオンリーでした。

不動産屋さん的には、「客付け」も「元付け」も完璧にこなせて初めて一人前なのですが、元付けは何かと責任が重い上、以前の取引において元付け業者さんのミスによるトラブルも経験していたため、「出来る限り避けたい・・・」という気持ちもあったように思います。

しかしながら、嫌がれば嫌がる程に不運を引き寄せてしまう性分である故か、ついに売却依頼が舞い込みます。

それは以前に戸建を仲介したお客さんから、「親族がマンションを売りたがっているので、相談に乗ってやって欲しい」とのご連絡を頂いたことが、全ての始まりでした。

もちろん断る訳には行きませんし、成績を上げるためには絶好のチャンスとなりますから、引き攣った笑顔で「ではとりあえず、お話を窺うところから・・・」とのお返事を返します。

そして売主さんへ事前にアポを取った上で、自宅として使用している売却対象物件へと窺う約束を取り付けるのでした。

因みにご相談の対象物件は築15年程の分譲マンションであり、専有部分の面積は60㎡、間取りは2LDKであるとのことです。

オートロックを開けてもらい、お部屋に向かいながらマンションの様子を観察しますが、共用部分の内装も綺麗で「なかなか良いマンション」というのが最初の印象でした。

「これは直ぐに売れちゃうのでは・・・」なんて少々テンションを上げながら、専有部分にお邪魔させて頂いたのですが、共有部分の美しさに反して室内の壁紙には子供の落書きが無数に施されている上、フローリングは傷だらけです。

その荒廃した室内の様子に若干動揺しながら、リビングで家主さんと打ち合わせを開始します。

さて、売主さんキャラクターはと言えば、真っ黒に日焼けしたファンキーなお父さんといった容貌の方で、平日は大工さんとして働き、休日はサーフィンを楽しむというタイプの方であるようです。

まずはひとしきりの挨拶を終え、事前に用意して来た査定報告書を手渡します。

査定報告書とは、物件の売却見積書とも呼べる書類(詳細は「査定報告の記事」をご参照下さい)であり、今回は事前にこれを作成して来ました。

ちなみに初めての査定報告書の作成だったのですが、室内がこんなに荒れていることなど完全に想定外であり、「ちょっと高額に査定し過ぎたのでは?」と早くもドキドキし始めます。

フムフムと私の説明を聞くご主人でしたが、最終的には私に売却依頼を任せるとのお返事を頂きました。

とりあず売却依頼を受けたことに若干興奮気味の管理人だったのですが、帰り際に、「いやー、どこの不動産屋さんにお願いしても、あなたの所ほど高い値段を付けてくれた所はなかったんだよね!」との一言を頂いてしまします。

「???」

『もしや査定額に何か誤りがあったのでは?』と急に不安になって来たので、慌てて事務所に戻り、査定報告書のデータを確認してみます。

査定を行う際には、レインズ・アットホーム(不動産業者間の売り情報共有ツール)などで実際の取引事例を参考にしているのですが、改めて見てみると査定に利用した過去の事例は、角部屋や5階、6階という高層階のお部屋ばかり。

今回の対象物件は1階であるため、当然その分を査定価格を低めに提示するべきですし、部屋の痛み具合を考えれば、査定価格は明らかに高額過ぎます。

とは言え、これは最早「後の祭り」、アフター・ザ・カーニバル。

とりあえずは、買手の募集に全力を挙げることにしました。

まずは手持ちのお客さんに声を掛けてみますが、良い返事を頂くことは出来ず、新聞折り込みチラシ等の広告活動も行ってみますが、こちらも反響はありません。

また今回は、専任媒介を頂いていましたので、レインズへの登録を済ませ、お客を持っている不動産業者からの問い合わせを待ってみます。

しかし、待てど暮らせど問い合わせの電話は鳴らず。

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そんな私の姿を見た上司からは、「やっぱり値段が高いんじゃないの・・・」と痛すぎるご意見を頂いてしまいます。

止むなく売主さんの元を訪問し、恐る恐る正直に訳を話してみますが、予想通りご立腹のご様子。

「高く売ってくれるっていうから、あんたの所に頼んだんだよ!」

「高く査定して、仕事を取ろうって腹か?」等、言われたい放題です。

確かに落ち度をこちらにありますから、ここは謝罪の一手ですが、最後には200万円の値引きに応じて貰えました。

但し、急ぎの売却ではなかったため、まずは100万円ずつ段階的に値段を下げて行くことにしますが、やはり購入者が現れたのは200万円の値引きを行ってからのことでした。

 

連発するトラブル

こうして、どうにかこうにか買い手も見付かり、取引は契約・決済へと進んで行きます。

また今回は元付けとして取引に参加していますので、重要事項の説明書、契約書の作成など、やるべき作業もてんこ盛り。

なんとか仕事をこなし、いよいよ決済・引渡しを迎えることになりますが、ここで更なるトラブルが発生します。

物件の引渡しも近付いて来ましたので、売主さんに対して正規の仲介手数料の金額を提示したのですが、「いやいや、値段の付け方間違えておいて、満額取るつもりか?半額くらいにまけるのが筋なんじゃないのか?」との仰せ。

とは言え、こちらもビジネスですからと必死で頑張りますが、事態は拗れるばかりです。

止む無く上司に相談して値引きに応じることにしましたが、その金額は正規価格の30%という有様です。

そして「これでようやく取引は完了・・・」と胸を撫で下ろしていたのですが、まだまだ不幸は続くのでした。

引渡しから数か月後、今度はマンションを買った方からのクレームが入ります。

話を聞いてみれば、組合から来た通知に「現在、管理費・修繕積立金の値上げする議案が審議中」との旨が記されていたというのです。

買主さんの「こんな話、聞いてないんだけど!」という明らかに怒気を孕んだ声に怯えながら、とりあえず事態の調査に乗り出します。

まず当たるべきは、取引対象のマンションの管理を委託されている「管理会社」です。

分譲マンションの不動産取引においては、管理組合の運営内容まで知る術がないため、マンションの管理会社に対して報酬を支払い「マンションに関する重要事項の説明書(売買の重要事項説明とは別物)」の作成を依頼します。

これを受け取った仲介業者は、その内容を参考にして取引用の「重要事項説明書」を作成するのですが、その管理会社の説明書に誤りがあったのではないかと考えたからです。

実際に書面を見ながら担当者に問い合わせしてみますが、「いやいや、備考欄に組合の議事録参照って書いてあるでしょ!」とのお返事。

慌てて確認すると、確かに説明書の備考欄に「議事録参照」の文字があり、議事録を見ていくと冊子の中程に、それも非常に小さな文字で「管理費等値上げに関する議題あり」と書かれていました。

『いやいや、これは気付かないでしょ!』と心の中でツッコミながも、尻尾を巻いて電話を切ります。

以降、買主さんと何度か話し合いが持たれ、最終的には「値上げが決議され、その値上がりの度合いにより後の処理を協議する」として、経過を見守ることになりました。

その後、ドキドキしながらの日々が続きますが、半年後に組合が出した結論は「管理費等の値上げ案、否決」というものであり、正に首の皮一枚で事故を回避することが出来たのです。

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マンション元付けまとめ

この様に、正に「トラブル続き」だったのが私の初めての元付け取引でした。

しかし、今当時のことを考えてみれば、私のツメが甘かったことによるトラブルであったことは明白です。

特に管理費等の値上げに関しては、もし値上げ案が可決されていたならば、かなりの揉め事に発展するのは必至でしたから、今考えても背筋が寒くなる思いがします。

売買の重要事項説明書に「管理費等の値上げの議案が提起されており、将来値上げてとなる可能性があります」の一言さえあれば何も問題がなったのに・・・と考えると、やはり不動産仲介は怖いものですよね。

なお、同業者の方には「私の轍を踏まぬよう」、また一般ユーザーの方には、「不動産取引には様々なリスクが潜んでいることをご理解頂く」ために、今回の記事を参考にして頂ければ幸いです。

ではこれにて、「マンション仲介業者のお仕事レポート(売却編)」の記事を締め括らせて頂ければと思います。