中古マンション仲介

 

売買をメインにしている不動産屋さんが扱う商品と言えば、「戸建て」と「分譲マンション」というのが王道となるでしょう。

そして分譲マンションについては、都内の一等地ともなれば1億円を超える物件も存在しているものの、少し都心から離れれば2000万円台でも購入出来る物件がありますから、戸建てよりも「気軽に成約出来る売り物」として、不動産屋さんにとっては非常にありがたい存在となっています。

また、過去記事「マンション購入の注意点について!」でもお話しましたが、分譲マンションは建物の躯体や雨漏りなどに係る部分のメンテナンスが組合の管轄となっているため、取引後に瑕疵担保責任の問題で揉めるリスクが少ないという点も、仲介をする上での魅力と言えるでしょう。

なお、こうした特性から「分譲マンションの売買仲介は賃貸並みに簡単!」などと、バカにしたような言葉を吐く不動産屋さんも多いのですが、実は結構危険な落とし穴が隠されていることもあるもの。

そこで本日は、私が中古マンションの仲介で見事にハマった「落とし穴」と「マンション仲介のあれこれ」についてお話してみたいと思います。

では早速、中古マンション仲介のお仕事レポートを始めましょう!

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客付け業者と元付け業者

冒頭でもお話した通り、不動産屋さんの間では、売りマンションに「購入希望のお客さんを付ける」という仕事は、最も楽チンな仕事の一つと言われています。

ご存じの方も多いこととは思いますが、売買を行う際には「売主側の不動産業者(元付け業者)」「買主側の不動産業者(客付け業者)」の2社が、取引に係って来るパターンも珍しくありません。

本来であれば売却依頼を受けた不動産業者が「自力で購入希望者を見付ける」のが最も効率的ではあるのですが、常に売却条件に合致する購入希望客をストックしておくなんてことは出来るはずもありません。

また、売却依頼を請け負う際に締結する媒介契約においても、一定の期間を置いて不動産業者間の売却情報共有媒体「レインズ」への登録が義務付けられていますから、共同仲介は避けられないものとなっているのです。

但し、ここで忘れてはならないのが、同じ仲介という立場でも「元付け(売主側の業者)」と「客付け(買主側の業者)」では、行うべき『仕事の内容』に大きな違いが存在する点となります。

元付け業者は物件の調査から重要事項説明書・契約書の作成とへヴィな業務が目白押しなのに対して、

「客付け業者」は購入希望者のローン手続きをサポート程度となりますので、その仕事量の差は相当なものとなるでしょう。

特に分譲マンションの場合には、価格も手頃なことが多いため、無理なローンを組まなければならないケースは殆どありませんし、買主さんも案外気楽に購入を決意してくれますから、「マンションの客付け」のみに特化して、商売を成り立たせている会社も多数存在している程なのです。

そして、こうした業界の事情は私も知っていましたから、「マンションを買いたいお客さんに当たりたい」と常々願ってはいたのですが、売買部門配属以来、何故か戸建ての案件ばかりを抱えており、なかなかマンションの客付けをする機会はありませんでした。

しかし、そんな私に転機が訪れます。

 

確かにマンションの客付けは意外に簡単

売買部門に転属して少し仕事にも慣れ始めた3月のある日、私は何時ものように事務所で「週末のご案内に向けての物件探し」を頑張っておりました。

しかし季節は「春の賃貸の繁忙期」であり、店先はお客で溢れ返っていましたから、上司より「賃貸のお客さんの接客をせよ」との命令が下ります。

私は元々、賃貸の営業マンから売買部門に異動した身ですので、「賃貸懐かしいなぁ」なんて呑気なことを考えながら、ファミリータイプの物件を探しているご夫婦の接客に臨んでいたのですが、ここで心の中にムクムクと「ある感情」が浮かんで来ます。

こちらのお客さん、月額賃料15万円までという予算でお部屋をお探しなのですが、もし15万の家賃を住宅ローンの返済に充てれば、4000万円超の物件が買える計算ですから、「これは買ってしまった方が良いのでは?」という考えが頭をもたげて来たのです。

そしてお客様カードに目をやると、勤め先には一部上場企業の名と、勤続年数6年という「売買のお客さんとして申し分のない情報」が記されています。

そこで早速「物件を見に行きましょう」と車で案内に連れ出し、いくつか賃貸物件を巡った後に、不動産屋さんが売主のフルリフォーム済み物件を見て頂くことに致しました。

やはり分譲物件だけあり、エントランスの雰囲気から、お部屋の内装に至るまでそのスペックは非常に高く、奥様の目の色が明らかに変わって行くのが判ります。

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そこで「こちらの物件の価格は3000万円ですから、月々のローンのお支払いは11万円以下なんですよ」と水を向けてみます。

ご主人「確かにお部屋は分譲だけあったて凄く良いね。でも転勤あるからなぁ・・・」とその表情には戸惑いが見て取れました。

「転勤になったら売りに出すという手もありますよ。もちろん買った価格よりは落ちるかもしれませんが、月々の家賃をまるまる大家さんに払うだけというのは、もったいない気がしませんか?」

ご主人「それもそうだよね・・・」

「それに運良く遠くに転勤がなく、早めに返済が終われば、投資物件として月15万円の収入が得られのも魅力ですよね・・・」とダメ押しを加えます。

流石にこの日はお返事をもらうことが出来ませんでしたが、以降は探す物件を売マンションに切り替え、後日、見事に成約することが出来ました。

私的にもそれなりの手数料収入を得られましたし、手間は銀行にローンの打診をするだけですから、これは実に効率的なお仕事です。

そして、すっかり調子に乗った管理人は賃貸の営業たちに「成約した●万払うから、とりあえず賃貸のお客に売マンションを紹介してよ」と持ち掛けます。

以来この手で数本契約を上げることに成功し、私は完全に有頂天になっていました。

 

やはりあった落とし穴

しかし、調子に乗れば必ず挫折を味わうもの。

そして、その日は意外に早く訪れます。

この時も例の如く、賃貸物件をお探しのお客さんを売マンションにご案内し、買付証明を頂くことに成功しました。

なお、この時には既に契約への準備もすっかりオートメーション化しており、元付業者の作成した重要事項説明書や売買契約書に関して、ロクに目を通さないようになっていたのです。

それでも契約・決済は無事に終了し、平和に日々が過ぎていったのですが、引渡しから数か月が過ぎた頃、元付けの業者さんから連絡が入ります。

元付業者「申し訳ない、例のお客さんとちょっとトラブってまして・・・」

管理人「???」

元付業者の話によれば、実はこちらのマンション、大掛かりな大規模修繕を数か月後に控えていたにも係らず、その説明をお客さんにすることなく契約・引渡しを行ってしまったとのこと。

また今回のお客様は、お部屋からの眺望を大変に気に入って購入を決意しておられましたから、窓という窓にシートを被せられ、騒音とペンキの臭いが半年近く続くという大規模修繕の計画を知って、元付業者に怒鳴り込んで来たという訳です。

確かに、管理組合の議事録を確認してみれば、数か月後に大規模修繕が行われることは書いてありましたので、これは完全に仲介業者のミスです。

その上、重要事項説明を作成したのも、説明を行ったのも元付業者ではありますが、あくまで取引は私の会社を含めての共同仲介ですから、私の会社もその責任を逃れることは出来ません。

後日、元付業者、私と上司、お客様の三者で話し合いの場が持たれ、仲介手数料を一部返金することで、示談とすることが出来ました。

業界的には「それぐらいで済んで良かったね」と言われる話ではありますが、当然ながら私は、社長に大目玉を喰らってしまいます。

確かに管理規約や組合の議事録にしっかり目を通しておけば、こんなことにはならなかったのは明白ですから、社長のお叱りに返す言葉もありません。

自分が作成しないからと言って、「ロクなチェックもせずに仲介の判を押せば、やはりこういうことになる」という事実を改めて思い知らされることとなった訳です。

その後しばらくは、社内で完全な「罪人」扱いを受け、改めて不動産屋の怖さを実感させられることになりました。

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中古マンション購入仲介のまとめ

ここまでのお話が、私が不動産屋さんとなって初めて味わった「痛い思い」の一部始終となります。

もちろん取引上のトラブルとしては、「序の口」と言われてしまう軽微な問題かもしれませんが、明らかに自分が悪いという意味では非常に教訓になった取引でした。

そして、「気を抜いても大丈夫」、「楽勝で稼げる」、そんな都合の良い取引はあり得ないということを思い知らされた一件だったとも言えるでしょう。

但し、その後も油断が元でトラブルに陥ったことは何度もありますので、また機会があれば、そんな体験記も書かせて頂きたいと思います。

私の失敗を糧に、不動産の取引のミスを回避して頂ければ、これに勝る喜びはありません。

ではこれにて、中古マンション仲介の体験記を閉じさせて頂きたいと思います!