底地・借地の同時売却

 

不動産の営業をしていると、時折ご相談を受けるのが借地権に関するお悩みです。

これまでも、本ブログでは借地権に関する基礎知識や、更新料等の相場についてお話して来ましたが、案件ごとに様々なケースがありますから、これだけで「全ての問題を解決!」とは行きませんよね。

また、借地に関するお悩みの中でも近年特に多いのが「借地権を持っている方が高齢になり、今後の処理をどのするべきか?」という内容のものです。

もちろん、借地権は相続することも可能ですが、引き継ぐ側が「借地権は嫌だ!」と言い出すパターンも少なくありません。

そして契約書上では「更地にして返却する」なんて取り決めもなされていますが、実務上では土地を返却するケースは殆どなく、第三者に売却するか、地主に買取をお願いすることとなるのが通常でしょう。

但し、他人に売却するには地主へ譲渡承諾料を収める必要がある上、満足出来る価格で売るのは至難の技ですし、地主に借地権の買取をお願いしても、断られてしまう可能性は充分にあるのです。

こうなってしまうと借地権者も、物件の処理に頭を悩ませてしまうこととなりますが、ここで地主が「実は自分も底地(土地の所有権)を売りたいんだよ」なんてお話になれば、事態は一気に「底地・借地の同時売却」という新たな局面に突入することになります。

そこで今回は、私が実際に経験した底地・借地の同時売却の流れについて体験風にレポートさせて頂くことに致しましょう。

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底借同時売買に至る流れ

私が、初めて底地と借地の同時売買を経験したのは、今から数年前のことでした。

取引の切っ掛けは、借地権の建物に住んでおられる老夫婦が、更新についての相談で私の会社に立ち寄られたことに始まります。

このご夫婦、私がお付き合いのある地主さんから土地を借りておられましたが、既にご年齢も70歳台後半となっておられ、お二人で「介護施設への入所」を検討しているとのこと。

そして「借地権の更新は行わず、建物の買取を地主さんにお願いしたい」とのご要望を承りました。

この話を受け、早速地主さんへとご連絡を取ってみたのですが、「今お金ないんだよね・・・」という、なかなかに消極的なお返事を頂いてしまいます。

因みに今回のターゲットのスペックはと申しますと、東京町田周辺の住宅地にある土地面積40坪程の整形地に、築40年の木造二階建て住宅が建てられた物件となります。

駅からそれ程離れた場所ではないので、坪単価100万円程度での売却は望めそうですから、更地価格で4000万円というのが交渉のベースとなるでしょう。

また借地権の割合については、一般的に借地権者60%、底地権者40%(商業地では70%、30%が通常)と言われておりますから、この物件なら借地権者2400万円、底地権者が1600万円分の権利を持っていると考えて差し支えはないはずです。

なお、地主さんもある程度は借地権の知識はお持ちでしたから、「2400万は高いなぁ、2000万円切らないと買えないね。」というシビアなコメントの後に「何ならこちらの底地を買って貰いたいくらいなんだよ」なんて本音がポロリと顔を覗かせます。

確かに借地権の場合、その権利割合は6対4と言われるものの、現実にはなかなかその通りの金額で取引されるケースは少ないもの。

そこで2000万円という地主さんの目線を借地権者に伝えたところ、借地権者は「いやいやその値段では受けられないでしょ」とのお返事でした。

ならば反対に「地主さんが持つ底地権を購入して、所有権として第三者に売却してみては?」ともご提案したのですが、これにも乗り気ではないご様子。

そして遂には、「地主さんが高く買ってくれないなら、第三者に対して借地権を単体で売りに出すしかないね」なんてフレーズまで飛び出します。

確かに、借地権単体で売却することは可能ですが、借地人は地主さんへ譲渡承諾料を支払わなければならないことに加え、購入する側もローンが組み辛い(融資が出るのは購入額の半分程度か?)のが現実です。

その上、この物件は築年数が古いため、購入された方は直ぐに「建替え承諾料」の支払いに、間近に迫った更新の「更新料」の支払いも控えています。

こうした状況を考えると、この借地権付きの建物を2400万円で売るのは到底不可能でしょう。

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そこで私は、地主さんと借地権者さんの双方に対して、底地権と借地権の同時売買(底借同時売買)をご提案してみることにしました。

借底借同時売買とは、地主と借地権者がそれぞれ保有する底地権と借地権をセットにして、「所有権の物件」として売りに出すという方法であり、これならば4000万円という成約価格も決して夢ではないはずです。

ご提案を行った際には、やや不安そうなご様子であった両当事者でしたが、その後ご承諾を頂けましたので、早速同時売買の準備を始めて行きます。

さて、ここでまず行うべきなのは、売買価格の按分方法の取り決めです。

買い手が付いた後に、「どちらの取り分がいくらだ!」なんて争いは避けたいところですから、これは事前にしっかりと決めておくべきでしょう。

そしてお話し合いの結果、教科書通りの借地権者60%、底地権者40%という配分が決定されました。

 

売買契約から決済まで

こうした紆余曲折を経て、ついに40坪の古家付き売地、販売価格4000千万円という物件の販売活動が開始されることとなりました。

但し、土地面積40坪という少々広すぎる敷地に、建物の寿命も残り少ないという物件は購入者もかなり限られますので、まずは建売屋さんを中心に営業を掛けます。

そして程なくして、3700万円なら是非購入したいと言う建売会社さんが現れました。

確かに満額には届かないものの、300万円くらいの値引き交渉は一般ユーザーでも有り得る金額ですから、地主さん、借地権者さんにお話を持って行きますが、

地主さんサイドはこの価格に満足してくれたものの、借地権者からは「NG」とのお返事が返って来ます。

そこで「どうしてもダメですか?」と食い下がってみますが、余生のことを考えると、やはり少しでも高い購入者を探したいご様子です。

その後も何軒かの建売屋さんから「購入したい」との申し出がありましたが、どれも3700万円には届かず、仕方なく一般ユーザーへの販売を開始します。

しかしながら、当初の予想通り40坪という土地の大きさが災いしてか、なかなか買い手は現れず、時間だけが悪戯に過ぎて行きました。

確かに4000万円で土地を購入しても、解体に100万円以上、建物の新築に2000万円は必要でしょうし、諸経費を加えれば6500万円以上の買い物になる計算です。

新築30坪の建売が4500万円くらいで売られている地域ですから、やはりこれは高過ぎますよね。

ところがそんな苦戦の最中、最初に3700万円で手を上げた建売屋さんが「3800万まで買い上がる」との打診をして来たのです。

「このチャンスを逃したら後は無い!」と考えた私は、必死で借地人を口説きまくりどうにか3800万円で合意に至ります。(仲介手数料を半額にするという荒業まで繰り出して説得しました)

こうして迎えた売買契約の場には、買主の建売屋さんに、借地人、地主さんの三者が集まり、土地売買と借地権付き建物売買を契約を締結。

そして決済においては、土地と建物のそれぞれの所有権を買主さんに移転させ、取引終了となります。

なお、ここで借地権の契約も消滅しますから、地主さんと借地権者の間で、借地権契約が終了した旨の覚書を取り交わすことも忘れないようにしましょう。

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底借同時売買の流れまとめ

以上が、私が経験した底地と借地の同時売却の流れとなります。

因みに今回の物件のその後はと言えば、買取を行った建売屋さんが20坪3階建ての建売2棟を建築し、現在では新たな購入者が生活を始めておられます。

なお、私は土地を卸した業者として建売の販売に入らせて頂き、手数料をおまけした分はしっかり補填させて頂きました。

底地と借地という、バラバラな時には非常に価値が下がってしまう物件を、抱き合わせで販売するこの手法は正に三方良しの売却方法であるのではないでしょうか。

但し、私のケースの様にどからか一方の売主が応じてくれないと、絶好の売り時を逃してしまう場合もありますから、その点は注意が必要でしょう。

ではこれにて、底地・借地の同時売却の知恵袋を閉じさせて頂きたいと思います。