不動産購入の流れ

 

一生に一度の大きな買い物と言われるのが、マイホームなどの不動産の購入です。

もちろん中には「一度ではない方」もおられるでしょうが、不動産業者でもない限り「慣れる程」とまでは行かないのが通常でしょう。

そして、不慣れな上に重要な買い物であるからこそ、「その流れくらいは事前にしっかり把握してから望みたい!」というお気持ちを持たれる方も少なくないはず。

そこで本日は物件探しから、契約、引渡しまでの不動産購入の流れについて解説させて頂きたいと思います。

また、一言に不動産と言っても土地・戸建て・マンションに、新築・中古と取引の対象や状況も様々ですから、今回は新築戸建のケースを例にご説明させて頂きます。

 

購入決定~ローンの申し込みまで

ではまず、物件を探すところから、売買契約の締結、そして融資の申し込みまでの流れを確認して行きましょう。

 

物件探し

物件の探し方については「不動産業者に希望条件を伝えて探してもらう」、「現地販売会を見に行ってみる」など、人それぞれの好みがあるかと思います。

そして、どんな方法であっても「自分にピッタリの物件を見付ける」ことが出来れば問題はないのですが、情報を提供してもらう不動産会社の選び方によっては、『情報の質に大きな違い』が出る可能性があるのです。

過去記事「不動産会社を選ぶポイントについて」においてもご説明致しましたが、同じ不動産屋さんでも物件を売るのが得意な業者もいれば、購入に特化した業者もおりますから、物件紹介を依頼する不動産業者の選定の際には、まず業者のタイプを見誤らないことが重要でしょう。

また、同じく購入に特化した業者でも、未公開物件の情報量などについては会社ごとにかなりの違いがあるものです。

未公開物件の情報入手方法については別記事「未公開物件の情報を入手する秘訣をご紹介!」にて詳しく解説していますが、自分の買いたいタイプの物件情報をより多く保有する業者を見極めることこそが、物件探しの何よりコツとなるでしょう。

 

買付証明書作成

さて好みの物件が見付かれば、次は自分が「いくらで買う」という意思表示をしなければなりません。

そんな際、不動産取引においては「買付証明書」という、購入希望金額・購入時期・融資の条件などを記載した書面にて購入の意思を示すのが慣例となっています。

時折、この買付証明書を書くことに躊躇されるお客さんもおられますが、道義的な問題は別にして法的な拘束力のある書式ではありませんので、あまりビクビクする必要はありません。

なお、値引き交渉(業界的には「差値(さしね)」といいます)を行う際、あまりに法外な値引きを求めると買付証明が受理されない可能性もありますから、仲介業者のアドバイスを聞きながら記載する購入希望価格を決定しましょう。

また最初に思い切った値引き交渉を行い、徐々に購入価格をつり上げて行くような行為も、売主からは非常に嫌悪されます。

因みに同じタイミング似たような条件のお客から買付が入れば、早いもの順になることもありますので、悩み過ぎているとチャンスを逃してしまうこともあるはずです。

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売買契約締結

買付証明書が分譲主に届き、価格・条件等で合意がなされれば、次は売買契約を締結することになります。

まずは物件に関する重要な事項の説明(重要事項説明)を仲介業者から受け、この内容に納得出来れば、売主同席の下で契約書の読み合わせを行い、署名捺印、手付金の受け渡しという手順で契約は進んで行きます。

なお、重要事項説明では購入の意思を左右されるくらいのビッグな告知(この段階まで知らなかった物件の問題点に関する告知など)を受けることもありますので、契約前日には重要事項説明のフォーマットを手に入れ、内容を確認しておくと共に、

どうしても承服出来ない内容の場合には、勇気を出して契約をキャンセルすることも必要でしょう。

そして契約締結後は、媒介契約書・仲介手数料約定書等への署名捺印(仲介業者に手数料を払う根拠となる契約及び約定書)を行い、契約手続きは完了となります。

※不動産業者によってはこの時点で仲介手数料の支払を求められることがありますが、非常にレアなケースですが違法ではありません。

※契約時の持ち物は「・身分証明書・認印・手付金・契約書用印紙または印紙代」という通常です。

 

ローン申し込み(ローンを利用される方のみ)

売買契約の締結が完了したら、次のステップは住宅ローンの本申込みとなります。

契約締結前に行われるローンの事前審査などに合格していても、正式に金融機関の審査が行われるのは売買契約締結後となりますから、この段階で融資が断られることもあるのです。

これに備えて、売買契約書には●月●日までにローンの正式承認を得られない場合には、契約を白紙解約するための条項(融資特約)が設けられています。

このローン解約期日が経過するまでは、売主も解約される可能性が高いため、引渡しの具体的な準備には着手しないのが通常です。

なお、通常ローンの申し込みは仲介業者が代行してくれます。

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金消契約~引渡し

では引き続き、不動産売買の流れを追ってみることに致しましょう。

金銭消費貸借契約(ローンを利用される方のみ)

住宅ローンの本申込みが完了して、融資の承認が得られたなら、次は金融機関との金銭消費貸借契約に臨むことになります。

仲介業者と銀行に赴き、お金を借りるための契約を締結することとなりますが、この日に借り入れが出来る訳ではなく、引渡し日に向けての事前契約といった内容になるでしょう。

※持ち物  ・身分証明書・所得証明(源泉徴収票等)・印鑑証明・住民票・銀行に支払う手数料

 

表示登記・内覧会の開催(新築のみ)

さて無事に住宅ローンの手続きが完了すれば、今度は具体的な引渡し準備が開始されます。

まず必要となって来るのが表示登記と呼ばれるもので、新築の建物には速やかにこの登記を行うことが義務付けられています。

登記する内容としては「建物の用途」や「床面積」、「構造」などと共に「建築主の名前」を届け出るものとなりますが、新築物件の場合には「建築主の登記を購入者の名義で行う」ために、買い手が決まるまで表示登記の申請を保留してあるのが通常です。

また表示登記以外にも、物件の現地説明や境界標の明示、そして建物の床の傷やサッシの建て付けを確認する「内覧会」なども売主・買主立合いで行われます。

なお内覧会の際に発見した傷は、引渡しまでに売主が補修してくれますので、出来る限り細かくチェックするようにしたいところです。

※表示登記の必要書類 ・認印を押した表示登記委任状・住民票

 

決済・引渡し

そして最後に行われるのが、不動産売買の総仕上げとも言える「決済」となります。

決済においては、売買代金の残金(手付金を差し引いた残額)と、土地・建物の所有権移転(名義変更)を同時に行うこととなり、これにて引渡しが完了することになるです。

なお決済が行われる場所に関しては、買主がローンを使う場合は融資を行う銀行の応接室など使用され、当日中に確実に所有権移転登記を行うため、平日の午前中に行わるのが一般的でしょう。

また決済の流れとしては、登記を代行する司法書士が、まずは所有権移転に必要な書類を確認。

書類が揃っていることが確認されたなら、売主・買主共に登記に必要な委任状を司法書士に預けた上で、買主は売主に対して残代金を支払います。(住宅ローンはここで初めて実行される)

因みにこの際には、固定資産税等の精算金に加え、建物の鍵や保証書なども行われ、取引は完了となります。(決済に関しては別記事「不動産決済日の流れについて」にて、より詳細な解説を行っています)

※決済持ち物 ・認印・住民票・固定資産税等の精算金・残代金・仲介手数料(支払いが済んでいなければ)

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さてここまで、新築戸建住宅の売買の流れを解説して参りました。

個々のイベントに関しては、詳細に説明しきれなかった部分もあろうかとは思いますが、今回は購入までの流れをご理解頂くために、解りやすさ重視での解説とさせて頂いております。

契約や決済などのイベントについては、また別の記事にて詳細をご説明させて頂くつもりです。

ではこれにて、不動産購入の流れに関する知恵袋を閉めさせて頂きたいと思います!