不動産媒介契約の種類

 

不動産の購入や売却にあたり、売買契約書とは別に締結することとなるのが「媒介契約」と呼ばれるものです。

これまでに不動産を売ったり、買ったりしたことがある方ならば、一度は目にしたことがあるかとは思いますが、印鑑は押したものの、「その正体はいまいち解っていない・・・」という人も多いはず。

そこで本日は、そんな謎多き媒介契約について、解説をしてみたいと思います。

では、不動産媒介契約の種類とポイントについて解説!の知恵袋を開いてみましょう。

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媒介契約とは?

それではまず、「そもそも媒介契約とは何?」という点からご説明して行きたいと思います。

媒介契約とは「不動産業者が売買(賃貸)の仲介を行うにあたり、依頼者と締結しなければならない」と宅地建物取引業法にて定められている契約です。

ご存知の通り、不動産屋さんが物件の仲介を行った場合、報酬として「仲介手数料」を受け取ることとなりますが、媒介契約こそが「報酬発生の根拠」となっているのです。

一般に行われる商取引であれば、目に見える商品があるのですから、お客も納得して支払いが出来ますが、これが仲介手数料となると「一体に何に対して対価を支払っているのか」が明確でないため、古い時代のお客さんの中には仲介手数料を口利き料的なものと考えて「支払いを拒む」といったケースや、「報酬を得る根拠を示せ」などと、無理難題を突き付けられる場合も多かった模様。

そこで先人たちは、こうした問題を解決するべく、仲介手数料を物件の売買に関する準委任契約の対価と位置づけ、取引を行う際に媒介契約(準委任契約)を締結することとしたのです。

そして現在では法整備も進み、不動産業者を監督する宅地建物取引業法においては、取引に際して媒介契約の締結を義務付け、報酬額についても上限を設けるといったルールが作られています。

 

媒介契約の種類

こうして誕生した媒介契約の制度において、現在では3つの媒介形式が運用されています。

それは「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の3種であり、形式の違いにより運用のルールも大きく変わってくるのが特徴的です。

 

一般媒介

最も拘束度が弱い媒介契約とされています。

この契約を不動産業者と締結した売主・買主は、同じ物件に対して他の不動産業者にも重ねて、売り買いの依頼出来るというルールが特徴です。

 

専任媒介

中程度の拘束力を持つ契約形態となります。

依頼者は他の不動産業者に重ねて、売り・買いの依頼を行うことは出来ません。

但し、自分で売り手、買い手を見付ける(自己発見)のは問題無しとされている契約です。

この専任媒介ともなると、他の不動産業者に重ねての依頼が行えないため、契約先の業者が仕事をサボっていると、なかなか取引の相手方を見付けることが出来なくなってしまいます。

こうした問題を回避するために、この媒介契約を締結した不動産業者には、2週間に一回以上の書面(電子メールも可)による業務内容の報告が義務付けられると共に、契約締結から7日以内の指定流通機構への物件登録も行わなければなりません。

※指定流通機構とは通称レインズと呼ばれる不動産業者同士の公的物件情報データベースとなります。詳細は「不動産のレインズとは一体何なのか?」の記事をご参照下さい。

 

専属専任媒介

媒介契約中、最大の拘束力を持つ契約形態となります。

他の不動産業者への依頼はもちろん、自分で売り手・買い手を見付ける(自己発見)ことも禁止される契約です。

その内容に伴い、不動産業者への義務も重いものとなっており、1週間に一回以上の書面(電子メールも可)による業務内容の報告と、5日以内の指定流通機構への物件登録が必要となります。

なお、いずれの媒介契約も契約期間は3ヶ月以内と定められており、更新するか否かは依頼者の自由というルールです。

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媒介契約実際の運用

さて、媒介契約の概要についてご理解頂けたところで、本項では実務上の運用の仕方についてお話させて頂きます。

但し、目的が購入依頼であるのか、売却依頼なのかによって、契約までのプロセスは大きく変わるので、それぞれのパターンにてご説明させて頂きます。

 

購入依頼

媒介契約は「売り・買い」どちらの場合にも締結が義務付けられてはいますが、契約目的が「物件を買うため」であり、未だお客様に気に入った物件をご紹介出来ていない段階では、「契約させてくれ」と言っても、なかなか応じてくれないもの。

よって、購入に際しての媒介契約は、物件を発見し、売買契約が成立した後に締結するのが一般的です。

そしてお客様は、既に売買契約書に署名・捺印を行っており、この契約について履行義務を負っていることになりますから、改めて強い拘束力を持つ媒介契約を締結する必要はありません。

よって、この時に交わされる媒介契約は「一般媒介」となります。

 

売却依頼

そんな緩い感じの購入依頼のケースに対して、売却依頼の媒介契約の締結はなかなかシビアです。

不動産業者は売却の依頼を受けた以上、様々な広告媒体を使用して宣伝活動を行わなければなりませんが、成約しなければ依頼者から1円のギャラを貰うことも出来ません。

よって一般媒介を締結して、他の業者に買手を見付けられる訳には行きませんから、殆どの不動産業者が専任媒介・専属専任媒介の締結を求めて来ます。

「とにかく専任媒介を結んで欲しい」という不動産業者の姿勢に、依頼者的には「うんざり」させられることもあるかもしれませんが、売却依頼で一般媒介しか締結してくれないお客には、それなりの販売活動しか行わないのが業界の常ですから、熱心な販売活動を行ってもらえないことは覚悟するべきでしょう。

先程もお話致しましたが媒介契約の期間は僅か3ヶ月ですから、まずは専任媒介を締結して3ヶ月間様子を見て、業者のスキルやヤル気に疑問を持った時に、依頼先を変えていくのが得策でしょう。

なお、殆どの業者は専任媒介の締結で、最大級の販売活動を行ってくれるはずですから、専任専属媒介までは締結する必要はないはずです。

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媒介契約まとめ

以上が、不動産の媒介契約の種類と運用の解説となります。

この様に売却依頼に際して「質の悪い業者」と契約してしまうと、3ヶ月間の販売活動をロスしてしまう危険もありますから、この点には是非注意を払いたいところです。

不動産業者のクオリティーを見極めるのはなかなか難しいとは思いますが、過去記事「悪徳不動産会社の見分け方」「不動産の査定方法について!」などを参考にして頂ければ幸いです。

ではこれにて、「不動産媒介契約の種類と運用について解説!」の知恵袋を閉じさせて頂きたいと思います!