住宅ローン・フラット35とは

 

マイホームの購入に際して、利用される方が多いのが住宅ローンです。

一生の内に何度も借りるという方は非常に少ないでしょうから、「どの銀行の商品が有利か?」などの問題に頭を悩ませる方も多いかと思います。

以前のにも、住宅ローンに関する記事を書かせて頂きましたが、その際に「フラット35」については、触れずに筆を置いてしまいまいた。

そこで本日は、何かと話題に上ることの多い住宅ローンの一つであるフラット35の特徴や利点、問題点などについてお話させて頂きたいと思います。

では、住宅ローン・フラット35とは?の知恵袋を開いてみましょう。

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そもそもフラット35とは

「フラット35」という用語自体は聞いたことがあるという方が多いはずですが、「その定義や詳細は?」と尋ねられると、意外にご存じない方も多いはず。

そこでまずは、フラット35という住宅ローンの概要からお話させて頂きたいと思います。

そもそもフラット35とは「民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供している住宅ローン」ということになります。

以前は住宅金融公庫という公的機関が、国民の住宅取得の補助をするべく銀行ローンとは別の融資を行っていたのですが、購入価格の全額をカバー出来ないという問題や、運営に人件費などが掛かり過ぎるなどの問題から、制度の改正を迫られることとなりました。

そこで住宅金融公庫が行う融資の代わりとして誕生したのが、「フラット35」だった訳です。

これまで公的機関である住宅金融公庫が単体で行っていた融資業務を、民間の銀行に一部負担させることにより、経費の大幅な節約が可能となりましたし、融資上限額も一般的な住宅ローンに匹敵する程の内容となっています。

またフラット35の最大のセールスポイントは、融資期間を通じで固定金利であるという点であり、現在多くの方が住宅購入に際して利用しているサービスなのです。

なお、フラット35には「フラット35S」そしてフラット35Sの中にも「金利A・B」というものがありますが、これは建物の性能によって更に金利が優遇されるプランとなりますので、本質的には違いのない商品と言えるでしょう。

 

フラット35と銀行ローンを比較

では、フラット35は一般的な銀行ローンと比べどのような違いがあるのでしょう。

まず前提で申し上げたいのは、前の項でもご説明した通り、この商品は「民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供する住宅ローン」であるという点です。

実はこのフラット35、申込みに当たっては提携先である銀行を窓口にすることとなっています。

メガバンクや名だたる地方銀行、主な信用金庫の殆どは、住宅金融支援機構と提携していますのでフラット35の申し込みが可能ですが、中にはフラット35の扱いがないという金融機関もあるのです。

また、窓口が銀行というだけならまだ解り易いのですが、ローン自体は住宅金融支援機構が仕切っているものの、申し込む銀行によって「金利」や「保証料」にバラつきが存在。

よって「どの銀行で申し込むと金利が安い!」「保証料がお得」など、悩みの種が新たに誕生してしまったのです。

なお融資の条件を一般的な住宅ローンと比較してみれば、

金 利

民間銀行の同じ期間の固定金利と比べると、フラット35は遥かに低金利。

変動金利の銀行商品と比較しても、店頭金利ベース(金利優遇などを除いたもの)でみれば、若干安いものとなっています。

 

借入期間・融資限度額

最長35年のローンが組め、借入れ期間の上限は一般の住宅ローンと変わらず。

限度額も8000万円までと、こちらも銀行ローンに匹敵するボリュームを確保しています。

 

審査の厳しさ

年収に対して、融資が許可される金額は銀行ローンとほぼ変わりがありません。

但し、勤続年数の短い方や自営業者の方への審査については、フラット35の方が基準が緩いとされています。

 

その他の違い

銀行ローンでは団体信用生命保険(借入人死亡時に保険金の支払いによって、残債を返済する制度)への加入、保証料(保証人の代わりを引き受ける保証会社の費用)の支払が必要でしたが、フラット35では団体信用生命保険は任意加入、保証金は無料となっています。

 

以上が主なフラット35と一般の住宅ローンの違いになってくるかと思います。

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フラット35のメリットとデメリット

さて、これまでのお話でフラット35の概要については、おおよそご理解頂けたのではないかと思います。

そこで最後に、フラット35を利用するメリットとデメリットについて解説させ頂きましょう。

 

フラット35のメリット

通常の銀行ローンではありえない低金利で、最長35年という超長期の固定金利融資が可能となります。

また、通常の住宅ローンを変動金利で借りた場合には、返済額は5年に一度の見直しとなり、例え大幅な増額があったとしても従前の支払い金額の1.25倍以上にならないシステムとなっていますが、金利自体は年に2度も変更されており、場合によっては膨大な金利を支払わされる可能性もあります。(返済額に大きな変動は無いものの、金利上昇分や支払い増額分は、債務として累積し続ける)

その点、完全固定ならばこうした金利上昇による債務の増大を防ぐことが出来ますし、常に安定した返済計画を立てることが出来るのが最大の魅力でしょう。

 

フラット35のデメリット

では、デメリットや問題点についても見て行きましょう。

①固定故のリスク

固定金利のメリットは先にご説明致しましたが、金利が変わらないということは、景気変動によって世間の金利が安くなっても「そのままの金利で支払を続けなければならない」ことになります。

金利が高い時期に、フラット35の利用を判断するのには少し勇気が必要になるでしょう。

 

②全ての物件で利用できる訳ではない

フラット35を利用するには、住宅金融支援機構が定める基準をクリアーした建物でなくてはなりません。

中古住宅などでは、基準に達していないケースも多いですし、買いたいと思った物件が「フラット35」は適用されるが、「フラット35S(更に低金利なプラン)」には対応していないという場合には、少々悔しい思いをすることになります。

 

③物件を止めてもらいない場合がある

住宅ローンの審査は、物件の売買契約締結後でなければ受けることが出来ません。

これはフラット35でも同様なのですが、通常の銀行ローンの場合、各銀行が「事前審査」という形式で融資の承認が受けられるかを契約前に判断してくてます。

しかしながら、フラット35の場合、こうした制度を取っている銀行が殆ど無く(一部の銀行では行っている)、事前審査の無い銀行に申し込んだ場合、物件の売主がローン解約を恐れて契約に応じてくれない場合もあるのです。

 

④諸費用が意外に高い

前述の「フラット35と銀行ローンを比較」にて、この商品には保証料が無料、団体信用生命保険の加入は任意とご説明致しました。

しかし、団体信用生命保険に加入していない場合、借入人が死亡した場合には、残された家族に借金が降り懸かることとなります。

よって多くの方がフラット35の場合についても保険に加入することとなるのですが、その保険料が意外に高く、結局は保証料を支払ったのとあまり変わらないこととなるケースもあるのです。

なお一般的な住宅ローンの場合、多くの銀行が団体信用生命保険の加入を無料としています。

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フラット35まとめ

以上がフラット35と、一般的な住宅ローンとの比較となります。

そして管理人的な感想を述べさせて頂けば、「フラット35の利用についてはメリットも大きいですが、デメリットもそれなりにある!」というのが素直な印象です。

世間では何かと「フラット35が絶対にお得!」的な言われ方をしていますが、ご利用に際しては、その条件をしっかいとご確認頂き、後々後悔のない借入れをお願いしたいものです。

ではこれにて、住宅ローン・フラット35とは?というご質問に関する知恵袋を閉じさせて頂きたいと思います!