住宅ローンの基礎知識

 

「マイホームを購入しよう!」と決心した際、まず心配になるのが資金繰りの問題なのではないでしょうか。

そして、「全額キャッシュで!」なんて方は殆どおられないでしょうから、殆どの方が住宅ローンのお世話になることと思われます。

なお近年では、各金融機関も住宅ローンのお客様獲得に力を注いでおり、インターネット上には詳細な説明サイトや、優秀なローンシュミレーションも用意されていますから、「住宅ローンは未知の世界」と感じる方も少なくなって来ているはずです。

しかしながら、「一体どんなローンの組み方が理想的?」「どんな借り方がヤバい?」なんてお悩みの答えはなかなか示されていないものですよね。

そこで本日は、住宅ローンの制度についての基本的な解説に加え、不動産屋さん目線での理想的な融資の利用法などをお話させて頂きたいと思います。

では、「住宅ローンの基礎知識をお届け!」の知恵袋を開いてみましょう。

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住宅ローンの基礎知識

早速「どんな住宅ローンの組み方が理想的なのだろう?」という疑問にお答えしたいところではありますが、まずは住宅ローンの制度について、ある程度の知識を備えておきましょう。

そして最初に抑えておくべきポイントとして挙げられるのが、住宅ローンは他の融資に比べて、非常に利率も安く、返済条件も緩やか、借入もし易い商品となっているという点です。

こんなお話をすると「どうして住宅ローンばかり、そんなに条件が良いのだろう?」と疑問に思われるかもしれませんが、これにはしっかりと「カラクリ」が存在しています。

まず住宅ローンでは、購入する土地や建物に抵当権が設定されますから、万が一返済が滞った場合でも、これを売却することで銀行はそれなりの弁済を受けることが可能です。

また、マイホーム購入となれば資金の利用目的も明確ですし、自分の銀行の口座を給料の振込先などに指定してもらえれば、金融機関にもそれなりのメリットが生じることとなりますから、通常のマイカーローンや、アパートローンといった他の融資よりも遥かに良い条件が提示可能となる訳です。

そこで以下では、「住宅ローンならではのメリット」についてご説明をして行きたいと思います。

 

①低い金利・借入基準が緩い

住宅ローンにおいては、通常の銀行融資では考えられない低金利での借入が可能な上、完済年齢については80歳まで、返済期間も35年という長期設定が可能となっています。

また、勤続年数が短い、自営業で決算内容が思わしくない(但し赤字決算だと少々厳しい)といった、通常の融資では否認される内容の申込人についても審査合格となる可能性が高い上、融資利用者の内容次第では店頭金利から更なる金利優遇を受けることが可能です。

 

②団体信用生命保険加入制度

団体信用生命保険という保険に加入することにより、借り入れ当事者が亡くなった場合(又は高度障害状態となった場合)でも、残債務の全額が保険金により賄われる仕組みになっています。

一般的な融資にはこうした制度は存在せず、残された家族に返済の負担が圧し掛かるのが通常ですから、これは実にありがたいことです。

 

③住宅ローン減税制度

住宅ローンの減税制度についてはコロコロと内容が変更されますが、現在(平成30年)であれば、「住宅ローンの残額に対して毎年40万円×10年、つまり通算で400万円を上限に所得控除を受けることが可能」といった優遇制度が存在します。

※住宅ローン減税制度の詳細については、別記事「住宅ローン控除とは?適応条件や注意点を解説します!」をご参照下さい。

 

住宅ローンの商品内容

では次に、住宅ローンの詳細な商品内容についてご説明して参りましょう。

※但し、銀行ごとに詳細が異なりますので、平均的な内容を記させて頂きます。

  • 融資限度額/最大で1億円(5000万円の銀行も多い、基本的に諸費用は借入出来ない)
  • 融資期間/最長で35年
  • 借り入れ可能年齢/65歳程度(完済年齢は最長で80歳)
  • 収入合算/配偶者などの年収も合算して借入上限額を設定出来る(合算者の年収は1/2で計算するのが通常)
  • 変動金利の場合の金利見直し/金利自体は1年に2回の見直しが通常ですが、金利は変動するものの、返済額の変更は5年に一度、支払額の上昇も1.25倍以上にはならない制度

基本的な融資の条件は上記のようなものとなります。

また、気になる借入可能な限度額などは、各銀行のローンシュミレーターなどで簡単に計算出来ますが、

毎月の収入の30% ÷ 4,428円(35年ローンの場合)× 100万円 =借入上限額

という計算式でおおよその金額を計算することが可能です。

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こんな住宅ローンの組み方は危険

さてそんな住宅ローンですが、不動産屋さん的に「これだけはしない方が良い」という借り方のパターンがいくつかありますので、ご説明していきます。

 

①ボーナス払い

「どうしてボーナス払いがいけないの?」との声も聞えて来そうですが、実際にボーナス払いを設定して、困り果てている購入者さんは数多くいらっしゃいます。

会社の業績が落ちた場合など、真っ先にカットされるのはボーナスですから、良心的な不動産屋さんは住宅ローンの返済計画にボーナス払いを組み込むことを止めることが多いはずです。

これからローンを組まれる方は、是非ご注意下さい。

 

②限度額いっぱい+諸費用ローンまで含む、カツカツの借入れ

金融機関によっては諸費用ローンを別途で用意しているところもありますが、限度額「いっぱいいっぱい」まで借り入れをし、更に諸費用までローンを組むのは絶対に避けるべきでしょう。

不動産会社の中には、こうしたローンを進めて来る会社が多いと思いますが、今後の人生を左右する大切な資金計画ですから、しっかりと未来を見据えた借り入れをしたいところです。

 

③金利の高い銀行での借り入れ

住宅ローンを扱う金融機関の中には、通常の銀行では審査を通らないお客様でも、「高い金利を条件としてローンを引き受け付けてくれる」ところがあります。

故意にこうした銀行を進めてくる不動産屋さんも存在しますし、お客様が「どうしても物件を買いたい」という理由で申し込みをする場合がありますが、正直おすすめは出来ません。

こうしたプランを用意している銀行が妖しいという訳ではありませんが、一般的な銀行で審査が通らないということは、「今はローンを組むべき状況ではない」という天の声だと思って、資金計画を見直すべきでしょう。

 

理想的なローンの組み方

では最後に、理想的なローンの組み方についてご説明致します。

 

①頭金を出来る限り用意する

「そんなことは充分解っている!」という声も聞えて来そうですが、これが意外に重要なポイントとなります。

実は住宅ローンで一番恐ろしいのは、溜まっていく金利です。

「住宅ローンの制度内容」の中で、変動金利の場合の支払額の上昇は5年に一度、従前の1.25倍以上にはならないとご説明致しましたが、金利自体は1年に2回の見直しがされていますから、支払額が上昇しなくても、返さなければならない利息分はドンドン膨らんでいくことになります。

「何年も支払を続けているのに、元本が全く減らない・・・」なんて現象が起こるのはこのためであり、完済した時には原本の1.5倍、場合によっては2倍近い金額を支払っていたというケースも珍しくはないのです。

こうした事態を防ぐためにも、購入時の借入額を少しでも減らしておく必要がありますから、頭金は非常に重要なもとのなります。

なお、「解っていても、手持ちはない!」とお思いの方も多いでしょうが、そんな方には親や兄弟、そして親族や友人でも構いませんので、出来る限り個人間でお金を借りる方法がおすすめです。

もちろん、借りたお金は返さなければなりませんし、税務署に対してのケアーも必要となりますので、お金を借りる為の契約書(金銭消費貸借契約書・ネットなどで簡単に雛形が手に入る)を作成し、金利も設定した上、月々しっかりと返済した証拠を残しておけば、お金を貸した人も儲かりますし、税務署も文句は言えません。

「金利はどれくらいが良いの?」という質問も良く受けますが、私の経験上1%くらいで大丈夫なのではないかと。(心配な方は税務署にご確認下さい)

金利1%は高いような気がしますが、住宅ローンの金利は最初の方こそ優遇処置などで安いものの、その後はガンガン上がって行きますから、これは決して高い金利とは言えないと思います。

 

②繰り上げ返済の計画を立てる

そしてもう一つ重要なのが、繰り上げ返済を行っていくことです。

住宅ローンは毎月の返済額が抑えられますが、「①頭金を出来る限り用意する」の項でもお話した通り、長期になると金利によって返済総額は凄まじい額に膨らみます。

これを防ぐためには、毎月決まった金額を貯金し、定期的に繰り上げ返済を行うことでしょう。

繰り上げ返済自体は僅かな手数料で可能となりますし、手続きも煩雑ではありませんので、まとまったお金が用意出来たなら、他のことに使う前にローンを減らすべきです。

 

③金利交渉や借り換えが出来る状態にしておく

上記①・②のような努力を続けていれば、通常よりかなり返済額の総額を減らすことが出来るはずです。

こうなってくれば、銀行に対しても強気に出ることが出来ますから、金利の見直しに際して、他の銀行への借り換えなどをチラつかせて、金利を下げさせることも可能になるでしょう。

毎月カツカツの状態では、他の銀行でも「借り換えお断り!」と言われてしまいますが、余裕のある状態ならば、より有利な条件を提示してくる銀行もあるでしょうから、実際に借り換えを行ってしまうのも一つの方法です。

銀行に支配されるのではなく、交渉を自分のペースで進められるようにして行くことも、借り入れを行う際の重要なポイントであると思います。

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住宅ローンの知識まとめ

以上が、住宅ローンの基礎知識と不動産屋さん目線で見た融資利用のコツとなります。

一番大切なことは「家が欲しいからといって決して無理なローンを組まないこと」、これに尽きるのではないでしょうか。

ではこれにて、不動産の知識「住宅ローン」についての知恵袋を閉じさせて頂きたいと思います!