不動産売買の諸費用計算

 

どんなお買い物をするのにしても、「本体価格以外に、どの様な費用が掛かるのか」は非常に気になるところですよね。

自動車を買うのにも、旅行に行くのにも、イザとなったら「意外に費用が掛かる」ことが判り、焦ってしまったという経験をお持ちの方も少なくないことと思います。

そしてその対象が、マイホームという一生に一度の大きな買い物であれば、不安な気持ちはなおさら増大しくるはずです。

そこで本日は、不動産売買の諸費用計算について、お話してみたいと思います。

では、マイホーム購入の諸費用の知恵袋を開いてみましょう。

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物件の売買に掛かる費用

「売買に必要な諸経費はどれくらい?」という質問は、不動産の営業マンをしていると、とても頻繁に頂く質問です。

一般的には「物件価格の8%~10%くらい」なんて言われ方もしますが、この計算方法は少々『ザックリ過ぎる』かと思います。

そこでまずは、必要になってくる諸費用の項目を挙げながら、ご説明を加えて行くことにしましょう。

また各諸費用について、それぞれ3000万円と5000万円の物件を購入した際の計算例を付していきます。

 

①仲介手数料

不動産売買に際して、最も高額な経費とされるのが「仲介手数料」であり、物件価格の3%+6万円×消費税という計算にてその価格を算出出来ます。

なお、物件価格が400万円以下~200万円超の場合は「物件価格の4%+2万円×消費税」、物件価格が200万円以下の場合は「物件価格の5%×消費税」と、購入対象の値段より計算方法が異なりますので注意が必要です。

  • 3000万円の物件なら約104万円
  • 5000万円の物件なら約169万円

 

②契約書印紙代

また、金銭の授受を称する書類には印紙を貼る必要があり、不動産売買については以下のような税制が売買価格に応じて定められています。(平成29年現在)

  • 500万円超~1000万円以下 ・・・5000円
  • 1000万円超~5000万円以下・・・1万円
  • 5000万円超~1億円以下 ・・・3万円

なお、印紙税に関する詳細は別記事「不動産の印紙税について解説致します!」をご参照下さい。

よって、3000万円と5000万円の物件購入に際しては

  • 3000万円の物件なら1万円
  • 5000万円の物件なら1万円

上記の印紙を売買契約書に貼付する必要があります。

 

③ローン諸費用

そしてマイホーム購入に際して住宅ローンを利用するとなれば、様々な諸費用が必要となって来ます。

銀行へ支払う事務手数料に火災保険料、保証料などが主なものとなるでしょう。

これらの費用は「住宅ローンをいくら借りるか」によって必要金額も変わって来ますが、今回は3000万円及び5000万円を30年返済で借り入れた場合の試算をしてみます。

  • 銀行手数料3.5万円
  • 火災保険(契約内容によりますが)25万円~40万円
  • 保証料(30年借入)60万円~100万円

これを借入れ金額ごとに合計すると

  • 3000万円の物件なら約89万円
  • 5000万円の物件なら約144万円

という結果になります。

 

④登記費用

物件購入時に、売主から買主に所有権を移転するため要するのが登記費用となります。

登記費用の中には、登記に要する税金(登録免許税)に加え、登記手続きを行う司法書士の報酬なども含まれます。(登録免許税の詳細は「不動産の登録免許税について解説致します!」の記事をご参照下さい)

そして3000万円~5000万円の建売物件を購入した場合に要する登記費用を試算してみると、

  • 登記費用10万円~15万円
  • 司法書士報酬10万円
  • 新築の表示登記が必要な場合10万円

上記の様な計算となります。

こちらも購入金額ごとに合計してみましょう。(物件購入に際して住宅ローンを利用すると、別途抵当権設定の登録免許税【数万円】が追加されますのでご注意下さい。)

  • 3000万円の物件なら約20万円(新築30万円)
  • 5000万円の物件なら約25万円(新築35万円)

 

⑤その他の費用

最後に、物件購入時に要する「雑費的な費用」を挙げて行きます。

  • 固定資産税(一般的な都市部で、半年分程度の計算で)5万円~8万円
  • 不動産取得税3万~5万
  • 引っ越し費用(プラン・業者にもよります)20万円~30万円

なお、固定資産税に関する詳細は「固定資産税の計算方法や課税の仕組みについて解説致します!」、不動産取得税については「不動産取得税とは?という疑問にお答えします!」の各記事をお読み頂ければと思います。

そして、これらの費用を物件の価格ごとに計算した結果が下記のものです。

  • 3000万円の物件なら約28万円
  • 5000万円の物件なら約43万円

 

ではここで、これまでご説明して来た3000万円の物件と、5000万円の物件それぞれに必要となる諸経費を合計してみましょう。

  • 3000万円の物件 約242万円(新築なら252万円)
  • 5000万円の物件 約382万円(新築なら392万円)

また、住宅ローン利用がない場合には③を省けますので、このケースでの合計も示しておきます。

  • 3000万円の物件 約153万円(新築なら163万円)
  • 5000万円の物件 約238万円(新築なら248万円)

因みに購入対象が中古物件の場合には、リフォーム費用も必要となるでしょうから、床面積が30坪くらいの物件でのクロス全面張り替えとルームクリーニングなら、50万円程度。

これにシステムキッチン入替え、ユニットバス交換を入れれば、更に250万円程度は必要になる点も注意したいところです。

以上が不動産購入時の諸費用計算となりますが、次の項では如何にこの費用を圧縮するかについて考えてみたいと思います。

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諸費用を如何に安く上げるか

これまで見て来た通り、不動産の売買にはやはりかなり高額な諸費用が発生します。

その中でも特に大きなウェイトを占めているのが、仲介手数料・ローン諸費用・リフォーム費用の3点でしょう。

 

仲介手数料

仲介手数料を圧縮する一番の方法は、不動産業者が売主の物件を探し、売主から仲介業者を介さずに直接物件を購入することです。

但し、「建売会社の仕事」の記事でもお話しましたが、自分が分譲している物件について積極的な販売活動を行わない建売屋さんも多いため、こうした物件を探すのには少々労力を要するかもしれません。

このタイプの物件を見つけ出すコツとしては、街で見かける建売メインの不動産屋さんに問い合わせをしまくるか、建築途中の現場を見付け出して、「建築確認の表示」に記載された施主の不動産会社にに問い合わせを入れてみるというのが有効な方法となるしょう。

また、最近の仲介業者の中には、売主が不動産業者の場合は買主の手数料不要を謳っている会社や、お客が自分で見つけた物件は仲介手数料半額などのサービスを行っているところもありますから、こうした業者を利用するという手もあります。

 

ローン諸費用

以前、住宅ローンに関する記事でも書きましたが、失敗しないローンの組み方のコツは、とにかく借入額を少なくすることです。

今回のローン諸費用計算を見てみても、「借入額が少なければ、それに比例して諸費用も安くなる」ことがお解り頂けたことと思いますので、あらゆる手段を用いて借入額の圧縮を目指しましょう。

 

リフォーム費用

中古物件最大のネックが、このリフォーム費用となります。

内覧した時はあまり気にならなかった箇所も、「いざ住む」となった段階や、リフォーム業者に見積もりを取った段階で、「やっぱり工事をしたくなる」のは良くあることです。

こうした状況を回避するためには、売買契約締結前にリフォーム業者同伴でしっかりと物件の下調べをしておくか、不動産業者が売主となっているフルリフォーム済みの物件を購入するのが一番の解決策でしょう。

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売買の諸費用計算まとめ

以上が、不動産売買の諸費用計算についての解説となります。

不動産の購入にあたっては、どんぶり勘定で契約に突き進むことなく、綿密な計算を行った上で無理のない住宅購入を目指したいものです。

また、記事をお読み頂ければお判り頂けることと思いますが、高額の諸費用が必要となるのは、何とも言っても「物件を購入する場合」となります。

売却のケースでは、「仲介手数料」や「引っ越し費用」以外は殆ど費用が掛からない上、売却依頼する不動産会社に仲介手数料の値引き交渉をすることも可能ですから、こうした手法も是非お試し頂ければと思います。

ではこれにて、売買諸費用の知恵袋を閉じさせて頂きます。