建物の高さ制限と日当たり

 

ひと昔前までは、マンションなどの建築計画が持ち上がると、日照権を巡って近隣住民と分譲会社の間で壮絶なバトルが繰り替えされていました。

ところが最近、「そんなニュースをあまり耳にしないな・・・」という印象をお持ちの方も多いかもしれませんが、これは決して「気のせい」ではありません。

実は近年では、日照権に関して訴訟を起こしても、まず住民側に勝ち目がない状況となっており、争う者が殆ど居なくなっているのが現状なのです。

「でも日当たりって凄く大切な気が・・・」と思われる方も少なくないかもしれませんが、実は我が国では既に多くの日照を巡る法整備が行われおり、この基準さえ守ればもはや文句は付けられないというのが真相でしょう。

ただ、こんなお話を聞くとこれから家を建てようと考えている方は、「自分の思い通りの家が建つのか?」と不安になってしまいますよね。

そこで本日は、これから家を買いたい方や、マイホームの建築を考えている方に向けて、建築基準法における建物の高さ制限と日照に関する知恵袋をお届けしてみたいと思います。

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こんなに多い!日照がらみの建築規制

日常生活を送っていると、建物の「日当たり」や「高さ制限」など全く耳に入ってこないのが、通常であるとは思います。

しかしながら不動産取引の世界では、日照に関する制限は非常に重いウエイトを占める事項となっており、不動産業者が売買契約に伴う重要事項説明を行う際などには、非常に神経をすり減らすこととなるのです。

こんなお話をすると「プロなんだから、そんな頭を悩ます必要はないのでは?」とのご意見も聞こえて来そうですが、実は高さ制限や日照に関する事項は、その内容が非常に専門的な計算や建築に関する知識を必要とするものであり、「不動産のプロ」であっても「建築のプロ」ではない不動産業者には、『少々手に余る』というのが実情でしょう。

ましてや、土地で物件を購入し「自分の自由なプランで夢のマイホームを建てよう」となんてお考えのお客様と契約をする時などは、『お客が思い描いている様な家が、法規制で実現出来なかったらどうしよう・・・』とちょっとビビッてしまう不動産屋さんも多いようです。

この様に、不動産屋さんにとっても少々厄介な高さ制限や日当たりのお話ではありますが、本日は「解り易さ重視」でこちらの建築制限の種類や概要をご紹介して行きたいと思います。

よってあまりに専門的な事柄については省かせて頂きますので、規制のイメージだけでも掴んで頂ければ幸いです。

ではまず、主な規制の種類からご紹介致します。

  • ①高度地区
  • ②斜線制限
  • ③絶対高さの制限
  • ④日影規制

以上が建築に際して問題となってくる法律上の制限となります。

 

それぞれの規制に関する解説

では、先に挙げた制限の内容を詳しく見て行きたいと思います。

 

①高度地区

高度地区は、都市計画法第8条に規定されている地域地区の一種として、行政が任意で定めることが出来る「建築に関する規制」となります。

「行政が任意で定める」ということで、実はこの規制、エリアによってかなりのバラつきがあり、一概に「こうした内容の制限である」という説明が出来ないばかりか、そもそも規制をしていないという行政区域もある始末。

ただ、一般的に街や都会と言われる地域では「殆ど存在している規制」と考えて下さい。

具体的な規制内容につていは、大抵の地域において「建築を行う敷地の北側の敷地境界線から垂直に●m線を敷き、その線の先端から角度●度で斜め線を伸ばし、この斜め線が建物の屋根などが触れてはならない」という形式になります。

例としては、下記の図のように境界線から5m垂直に立ち上げ、南側に向けて23°の斜め線というような規制になります。

なお、以前にご説明した行政が定める街造りのプランである「用途地域(詳細は用途地域に関する記事参照)」ごとに、規制の厳しさに段階が設けられるのが通常です。

高度地区

 

 

②斜線制限

続いてご紹介する斜線制限は建築基準法第56条で定められる建築規制であり、前項の①高度地区とは異なり全国的に掛かる規制となります。

具体的な中身については、3種類の規制が存在しており、3つそれぞれに高度地区と同様の「一定の角度で建物に斜めの線を敷き、その線からはみ出してならない」という内容です。

なお、定められた用途地域により段階的に規制が厳しくなる点も高度地区の規制に似ています。

ではこの3つの規制を一つずつ解説して参りましょう。

 

北側斜線制限

用途地域における第一種低層住居専用地域・第二種低層住居専用地域・第一種中高層住居専用地域・第二種中高層住居専用地域のみに適用される規制となります。

これらの用途地域は閑静な住宅街、家と家の間が離れており、高い建物はあまり存在しない地域となりますので、規制の内容も非常に厳しいのが特徴です。

実際の制限内容は、物件の北側隣地境界線から一定の垂直ラインを設けた上、そこから南側上空に斜め線を引くという、高度地区と同様の規制方式となります。

 

道路斜線制限

物件が面する道路の反対側から一定角度の斜め線を引き、建物がラインをオーバーしないように規制を行う制限となります。

前項の北側斜線制限とは異なり、道路斜線制限は全ての用途地域で適用される規制です。

 

隣地斜線制限

考え方は北側斜線制限と同様ですが、隣地斜線制限では境界を接する全てのラインから斜め線の建築規制線が引かれます。

非常に厳しい規制のように見えますが、北側斜線制限に比べればずいぶん緩いものです。

よって北側斜線制限で厳しい制限を受ける第一種低層住居専用地域・第二種低層住居専用地域では適応されないものとなっています。

斜線制限

 

 

③絶対高さの制限

建物に対して絶対的な高さの制限を加える規制となり、ここまでご紹介して来た①高度地区・②斜線制限のような「斜め線」での規制ではありません。

内容は単純で、10mまたは12mに建物の高さを抑えろというもの。

非常に厳しい制限なので、第一種低層住居専用地域・第二種低層住居専用地域でのみ適応されます。

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④日影規制

これまでは高さに関する制限でしたが、日影規制は建物が他の敷地に落す影について、「何時間までなら落として良いか」について定めた規制です。

他の規制と同様、用途地域の種類よって内容に違いがある上、行政ごとに独自の基準を定めることが可能であり、「お隣の土地に落ちる影の長さが10m以上となる場合には2時間以内、10m未満から5mの範囲には3時間まで」など、細かな時間の規制が定められます。

絶対高さ・日影

 

ここまでお話して来た規制の数々が、建物に係る「高さ制限と日当たりに関する制限」となります。

ザックリとした規制の感覚については、ここまでのお話である程度ご理解頂けたことと思いますが、正確な計算は設計用の専用ソフトでも使用しない限りは不可能なのが実情であり、それ故に説明する不動産業者も頭を悩ますこととなるのです。

もちろん建売住宅では、こうした法規制を全てクリアーした上で建築が行われていますから、あまり神経質になる必要はありませんが、「自分の思い描く通りの家を建てたい」という方に関しては、『自身の希望がどの地域であれば実現可能なのか』を、設計士などと打ち合わせした上で、物件探しを始めるのが良いかもしれません。

ではこれにて、建物の日照と高さに関する建築制限の知恵袋を閉じさせて頂きたいと思います。

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