不動産の用途地域と種類

 

不動産の物件情報サイトや、新聞折り込みチラシを見ていると、隅の備考欄などに「用途地域/準住居地域」といった記載があるのを目にしますよね。

しかしながら「物件を買いたい!」と思っている方の関心は、物件の立地や価格、間取りなどに注がれてしまい、こうした表示に注目する方は殆どおられないのが現実でしょう。

ただ、この用途地域なるもの、実は物件購入の意思決定に結構役立つものであったりもするのです。

もちろん購入する物件を決めて、売買契約の段となれば、仲介業者等からそれなりの説明はなされるでしょうが、その本質を理解するのはなかなか難しいもの。

そこで本日は不動産の用途地域と種類、そして注意すべき点などについて解説させていただきたいと思います。

では用途地域の知恵袋を開いてみましょう。

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用途地域とは何か

自動車や電車の窓から流れる景色を眺めていると、くるくると移り変わっていく街並みが目に入って来るものですが、実はこうした何気ない風景の中にも、行政が作った「こういう街作りをしていこう」というプランがしっかりと組み込まれてしていたりします。

そして、そんな行政による「街作りプラン」の根幹をなしているのが『都市計画法』と言われる法律であり、この法律では、

  • 市街化区域・・・積極的に街作りを行う区域
  • 市街化調整区域・・・原則、市街化をしない区域
  • 非線引き区域・・・特にプランの定まっていない区域

という3種類の区域を定めることとしています。

よって通常、私たちが家を建てたり、土地を購入したりする地域は、この都市計画法の線引きにおける積極的に街作りを行って行くべき地域、つまりは「市街化区域」に指定されているケースが殆どとなるはずです。

ただ、一言で『街作りを進める』と言っても、街の中には「住宅地」や「工場地帯」、そして「商業地」など様々な地域が必要となりますし、閑静な住宅街に突然巨大な工場やデパートが建てば、街並みはグチャグチャになってしまいますよね。

そこで市街化区域に指定されたエリアについては、「建築基準法」という別の法律で建築出来る建物の種類や規模に、様々な縛り(規制)を加えることとなりました。

そしてその「縛り」こそが、『用途地域』と呼ばれるものなのです。

実は以前にお話した「建ぺい率や容積率」も、建築基準法による規制の一種なのですが、建物の床面積等を規制する「建ぺい率や容積率」に対して、

『用途地域』は「閑静な住宅地に騒音を発生させる商業施設や工場などは建ててはならない!」といった実に具体的な規制を加える地域指定となっています。

 

そして行政が指定出来る用途地域の種類は12種類あり、一覧を挙げれば下記の様になります。

  • ①第一種低層住居専用地域
  • ②第二種低層住居専用地域
  • ③第一種中高層住居専用地域
  • ④第二種中高層住居専用地域
  • ⑤第一種住居地域
  • ⑥第二種住居地域
  • ⑦準住居地域
  • ⑧近隣商業地域
  • ⑨商業地域
  • ⑩準工業地域
  • ⑪工業地域
  • ⑫工業専用地域

なお、こんな一覧を挙げても「そんなの憶えられないよ!」と思われるかもしれませんが、用途地域を知るのに丸暗記などする必要はありません。

必要なのは「自分がこれから物件を買おうと考えている地域に、どんな街並みが広がっていくのか?」というイメージを、指定された用途地域から思い描けるようなっていくことのみだと思います。

そこで次項では、用途地域から「街の雰囲気を知ったり、街の将来の姿を予測するための具体的な方法」をご紹介して参りましょう。

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用途を見れば、未来の街が予測できる

先程、ずらりと並べた用途地域の一覧ですが、ただ単に項目を書き連ねた訳ではありません。

実は①から⑫に数字が進むにつれて、市街化の度合いが増す(ガヤガヤした街並みになって行く)ことになります。

ではより細かく、地域性を見て行きましょう。

まず一括りに出来るのが、①~⑥までの地域となります。

①第一種低層住居専用地域・②第二種低層住居専用地域

かなり閑静な住宅街で、家と家の間が離れ、3階建ての家も殆ど存在しないエリアとなります。

③第一種中高層住居専用地域・④第二種中高層住居専用地域

閑静ではあるものの「ある程度の規模のスーパーや商店もある住宅街」といった雰囲気で、大分「街感」が出て来ます。

⑤第一種住居地域・⑥第二種住居地域

かなり大型のスーパーに加え、事務所、ホテル、パチンコなども出現してくる地域です。

 

次に少々雰囲気の違う地域が登場。

⑦準住居地域

基本的には国道など道幅の広い道路沿いに指定される地域になります。

超大型スーパーやファミレス、大型ドラッグストアーなど、ロードサイド店が並んでいるような地域です。

 

そして、ここから先は商業系の地域となります。

⑧近隣商業地域

「町の商店街」というイメージがぴったりなのが、こちらの地域となります。

様々な店舗が並びますが、それ程大きなビルは無いのが特徴です。

⑨商業地域

天下無敵の繁華街となります。

ターミナル駅の周辺などがこれにあたるでしょう。

 

以下は工業系となります。

⑩準工業地域

工業とは言っても、極端に大きなものや、危険性を伴うものは建てることが出来ないので、街並み的には住居系にも見える地域も少なくありません。

⑪工業地域

基本的にはかなりの工業地帯となりますが、時折住宅地も見掛けます。

⑫工業専用地域

完全なる工業地帯です。

工業地帯の湾岸線などをイメージすると解りやすいかと思います。

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不動産の用途地域まとめ

こうして考えると、数ある用途地域も雰囲気が掴みやすいのではないでしょうか。

そして物件を紹介された際に、図面に書かれている用途地域の種類から、「そこがどんな街並みであるか」の想像が付くようになれば、物件を見に行くまでもなく、周辺環境のイメージを頭に浮かび上がらせることが可能になるはずです。

また住宅購入などに際して最も注意すべきなのは、「物件の周辺環境」と「用途地域のイメージ」に乖離が生じている場合です。

今はまだ、住宅街の雰囲気を保っていても、準工業地帯や工業地帯では大きな工場や商業施設が建てられる可能性も充分にありますし、第二種住居地域なら隣の土地にパチンコ屋が来ることも、『可能性がない訳ではない』ということになります。

この様に「用途地域」を単なる法令上の説明事項と捉えるのではなく、「物件を選択する上での重要な検討材料」と考えることが出来る様になれば、マイホーム探しをより効率的に行えるようになるのではないでしょうか。

ではこれにて、不動産の用途地域と種類、注意すべき点などについての知恵袋を閉じさせて頂きたいと思います。