売買契約解除

 

不動産を「買う人」・「売る人」共に避けて通ることが出来ないのが、 売買契約の締結というイベントですよね。

しかしながら、一般の方で「普段から売買契約書の文言に慣れ親しんでいる」という方はまずおられないでしょうし、仲介業者などから契約内容説明は受けたものの、いまいち理解していないまま署名・捺印をしてしまったという方も少なくないはずです。

以前、本ブログでは不動産業者さん向けではありますが、売買契約書のポイント解説記事を書かせて頂きましたが、「一般向けにもっと解り易い解説が欲しい」とのご意見も多数頂いておりました。

そこで本日は、売買契約書の中でも最も解り辛く、ウェイトも重い「契約解除」に関する条文をまとめて解説させて頂きたいと思います。

では不動産売買契約解除の知恵袋をスタートさせましょう。

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売買契約には4つの解除がある

不動産売買の契約書をじっくり読んでみると、実は4種類もの解除に関する項目が盛り込まれています。

そして売買契約書の条文数を見てみると、全部で16条程度が平均、多いものでも20条を超えないものが殆どですから、契約書の内20%~40%が解除に関する取り決めごとに占められているのをご理解頂けるはずです。

そんな4つの解除条項が「バラバラに散らばって記されている」のですから、説明を受ける内に頭がパニックになってしまうのも当然のことですよね。

そこでまずはこの4つの解除条文を個々に解説して行くことに致しましょう。

 

①手付解除

こちらの解除条文は、売買契約を締結した際に支払った手付金を放棄して、契約の解除が可能であるという内容のものです。

売主が不動産会社でない場合には、契約締結から7日~14日程度で手付解約の期間が設けられます。

この期間内であれば、買主は支払った手付金の放棄、売主は手付金を返還した後、同額を支払うことで解除が可能となります。(手付の倍返し)

但し、売主が不動産業者である場合には、手付解約の期日を設けることが禁じられているため、「売主・買主のどちらかが契約の履行に着手するまで」という文言が、期日の代わりに書き込まれることになるでしょう。

さて、ここで気になるのが業者売主のケースにおいて「履行の着手」が何時の時期であるかということですが、実はこれ、明確な基準がありません。

もちろん裁判などになれば、個々の案件ごとに取引のどの段階が履行の着手であったかは判定されますが、判例を見ても「中間金を支払ったタイミング」であったり、「土地を分筆」した際であったりと、あまり参考にはならないのです。

なお私の経験上から言えば、建売物件の売買の場合、お客さん名義で建物の表示登記を申請、又はお客さんの好みで建物にカスタマイズ(建物変更工事)を加えたタイミング以降は、履行の着手後であると判断されるケースが多いように思えます。

 

②ローン解除

買主が銀行ローンを使用する場合に加えられるのが、こちらの解除条項となります。

住宅ローンの申請は売買契約締結後にしか本申込みが出来ませんので、融資の審査に落ちた場合には、契約を白紙解約することが出来るという内容です。

融資の審査は通常7日間もあれば結果が出て来ますので、契約締結から10~14日後の日付にて、ローン解約の期日が設定されることとなります。

なお、「実際は融資の承認が下りているのに、虚偽の申し出によってローン解約に持ち込んだ」というケースでは、④違約解除と判断されペナルティーを負わされることになるでしょう。

 

③物件の滅失による解除

買主・売主どちらの責任でもなく、売買対象物件が滅失してしまった場合の解除条項です。

建物であれば火災で燃えてしまった、地震で倒壊してしまった場合、土地であれば地割れで生じて建築が出来ない場合などがこれにあたるでしょう。

この解除が適応された場合には、契約は白紙解約となり、手付金などの受け渡し済みの金員も返還されることになります。

 

④債務不履行による解除

売主・買主のどちらかが契約違反をした場合の解除条項となります。

売主であれば「お金を払ったのに物件を引き渡さない」、買主の場合であれば「残代金を支払わない」場合などが、この解除の要件となるでしょう。

但し、債務不履行による解除には、催告(履行を促す行為)の後でなければなりませんので、約束違反が即解除に結び付く訳ではありません。

なお、違約金の金額は契約ごとに異なりますが、売買価格の10%~20%程度が一般的でしょう。

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解除要件と時期をまとめ

以上4つの解除が、代表的な解除条項となります。

なお更に厳密に言えば、「契約当事者が暴力団関係者であった場合などに適応される解除条項」や、「瑕疵担保があまりに酷く契約の目的が達成出来ない場合の解除」という条項が加えられることもありますが、どちらも特殊な解除形態となるため、今回は省かせて頂きたいと思います。

また、「4種類の解除がある」ということはご理解頂けたことと思いますが、「それぞれの解除条項がどの様な関係あるか?」という点については、今一つ把握出来ていないという方も多いはず。

そこで次項では、これらの解除条項の相関関係を解り易くまとめてみたいと思います。

 

解除可能な時期によるまとめ

4種の解除条項の関係を理解する上では、契約の何時の段階で解除が可能なのかを知るのも重要なポイントとなりますので、時系列での解説を加えて行きましょう。

但し、個人間売買と不動産業者が売主の売買では、若干ことなる点もありますので、それぞれのパターンに分けてお話して行きます。

 

個人間での売買の場合

契約締結日→①手付解除可能期間(7~14日後まで)→②ローン解除(10~14日後まで)→④違約解除(引渡し完了まで)

③滅失解除は全期間

 

建売の場合(売主が不動産業者の場合)

契約締結日→②ローン解除(10~14日後まで)→①手付解除可能期間(表示登記申請・建物変更工事まで)→④違約解除(引渡し完了まで)

③滅失解除は全期間

 

ペナルティー別のまとめ

続いては、解除によって発生するペナルティーという切り口にて解説を行います。

  • ①手付解除       ・・・手付金放棄
  • ②ローン解除      ・・・ペナルティー無し
  • ③物件の滅失による解除 ・・・ペナルティー無し
  • ④債務不履行による解除 ・・・売買価格の10~20%

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このように条項を分類しながら整理してみると、これまで「今一つピンと来なかった解除条項の内容」について理解が深まるのではないでしょうか。

マイホームの購入は一生に一度の大切なイベントですから、契約書の内容をしっかりと理解し、トラブルのない取引を目指したいものです。

ではこれにて、不動産売買契約解除に関する事項をご説明!する知恵袋を閉じさせて頂きたいと思います!