不動産の土地面積

 

マイホームなどの不動産を購入する際、意外に注目されないのが土地の面積に関する事項であると言われています。

土地のみを購入して「ご自分で注文住宅を建てる」という場合であれば、それなり敷地面積も気になるところでしょうが、建売物件などで既に家が建っていると、間取りや価格にばか目が行ってしまいがちなものです。

しかしながら、将来的な資産価値を考えると、土地の面積は非常に重要な要素となって来るのは間違いありませんから、これから物件を購入されるという方には是非注意を払って頂きたいポイントと言えるでしょう。

そこで本日は「不動産の土地面積のお話!」と題して、敷地面積に関するあれこれを解説してみたいと思います。

なお、以前に書いた「土地形状は整形地・不整形地どちらがお得?」の記事とも合わせてお読み頂くと、土地選びのコツがより深くご理解頂けることと思います。

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土地面積が資産価値に与える影響

「土地の面積が資産価値に影響を及ぼす」と言ってもなかなかピンッとは来ない方も多いことと思いますので、とりあえずは「土地の大きさと価値の関係」という切り口からお話しを始めさせて頂きたいと思います。

まず前提として申し上げたいのは、土地は小さくなればなる程に、単価が高めになるということです。

この場合の単価とは「1坪又は1㎡あたりの値段」という意味であり、30坪で3600万円の土地なら「坪単価は120万円」ということになります。

こうした現象は土地売買ばかりか、賃貸物件の賃料にも見られる傾向であり、物件の面積が広くなれば、単価は安く、狭くなれば、単価は高くなるのが不動産取引の常なのです。

ではここで、判りやすく賃貸物件の賃料を例に挙げてご説明してみましょう。

仮にワンルーム(面積20㎡)のアパートが月額6万円で貸せる地域があったとして、このエリアで広さ60㎡の2LDK・ファミリータイプのお部屋を貸し出すことを考えてみて下さい。

単純に物件の面積が3倍なのだからと言って、賃料も3倍の「18万円」に設定するのは無理があるというのをご理解頂けるはずです。(15万円くらいの賃料が相場でしょう)

そして、これと同様の現象が土地や建売の売買でも発生するすることとなり、50㎡(15坪)→100㎡(30坪)→150㎡(45坪)と土地の面積が大きくなるに随い、坪当たりの単価は下がっていくこととなります。

近年では50㎡やそれ以下の面積の土地に建てられた建売が普通に販売されていますが、総額こそ安く抑えられているものの、実際には割高なお買い物となっていることは、心に留め置かれた方が良いでしょう。

 

それに対して大きな土地は、面積が大きければ大きい程に割安に土地が取得で出来るというメリットがありますが、「果たしてどれぐらいの大きさが望ましいのか?」という問題が出て来ます。

この点に関してまず言えることは、「30坪くらいの土地」ではあまり坪単価による割安感を享受することが出来ないという点です。

もちろん30坪の土地でも、15坪、20坪という広さの土地に比べれば、当然割安な単価で土地を購入することが出来るでしょうが、このサイズの土地は住宅市場で最も人気が高いため、ニーズの高さによって値段も吊り上っている傾向にあります。

よって40坪、50坪と土地面積が広がっていくと、買い手も大幅に減ることとなりますから、更に単価の減額を望むことが出来るはずです。

資金に余裕があるならば、なるべく大きめの土地を購入し、将来的には子供に分割して相続させたり、余った土地にアパートを建築するといった活用法が出来れば、これに勝るものはないでしょう。

なお、行政が定める都市計画などでは、地域によって敷地の最低面積を定めている地域もあります。

またこれに加え、住環境を守るために地区計画や建築協定などの取り決めがなされたエリアも存在し、場合によっては45坪以上、50坪以上など非常に大きなサイズでしか販売できない地域もありますので、こうした制限ある土地を購入する際には充分ご注意頂きたいところです。(こうしたケースでは大きな土地を買うメリットが享受出来ません)

また、これは余談となりますが、行政によってはこうした敷地面積に制限がある地域において、土地を分割し、中途半端に小さなサイズとなった土地にも、ある程度の建築制限を設けることで建築の許可を下しているケースもあります。(横浜市など)

こうした物件は過小宅地などと呼ばれ、は相場よりかなり割安で購入することが可能となりますので、ご興味がおありの方は、是非探してみて下さい。

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土地面積ごとのチェックポイント

では次に、建売などでありがちな各土地面積について、それぞれの利点、注意点などを挙げながらご説明して行きたいと思います。

 

50㎡~60㎡(15~18坪くらいの土地)

建売としては最も面積の小さい土地に分類される物件となるでしょう。

また、近年では50㎡を下回った物件も数多く登場しています。

このサイズの物件の魅力は何よりも価格が低く抑えられることですが、既に申し上げた通り単価としては割高である上、土地が小さ過ぎるため建替えの際に間取りを変更するのが非常に困難となるはずです。

なお、土地面積の小さな物件の分譲をメインとしている建売屋さんは、狭い土地での間取り作りに非常に長けていますので、いざ購入者が自分で間取りを入れようとしても、満足の行くものが入らないケースも多いでしょう。

因みに、50㎡を下回る土地については、金融機関によっては住宅ローンの対象とならない場合もあります。

建売の場合ならば、ローンが組めることをある程度確認してから販売しているはずですが、自分が希望する銀行で融資を受けることが出来ないケースもあるようです。

 

75~85㎡(23~25坪くらいの土地)

3階建てなら、かなり広々とした間取りとなり、地形によっては2階建ての建築も夢ではない土地の大きさです。(専用通路の場合を除く)

また、建替えに際しても3階建ならばかなり間取りのプランを選ぶことが出来るでしょう。

但し、この面積で2階建てを建築しようとすると、間取りのプランは相当制限を受けることとなるはずです。

子育てを終え、子供たちが独立した後はこじんまりとした2階建て、子供たちが同居するなら3階建ての2世帯住宅に建替えるといった人生設計をお持ちの方にはちょうど良い大きさの土地となるでしょう。

 

100㎡超の土地(30坪以上)

文句なしに、2階建て4LDKの間取りが入る広さの土地となります。

都市計画などで、2階建てしか建てられない建築制限のある地域に多い大きさの土地とはなりますが、時折3階建OKのエリアでの分譲も見掛けます。

小型の物件より単価は下がっているはずですし、3階が建つ地域なら将来的には自宅兼アパートなどのプランも可能になりますから、最も応用範囲の広い物件と言えそうです。

但し問題は、単価が下がるとはいっても購入価格はかなりのものとなりますから、資金計画には慎重な判断が必要でしょう。

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不動産の土地面積まとめ

この様に建売として販売されている物件でも、区割りされた土地の大きさによって、将来の展望は大きく変わって来るものです。

「今の自分にぴったりの間取りと値段だから!」という理由だけで購入の意思決定を行う方も少なくありませんが、「家族の将来を見据え、子孫たちに残す資産を選ぶ」という視点に立って、決断をすることをお勧めいたします。

ではこれにて、不動産の土地面積の知恵袋を閉じさせて頂きたいと思います!