土地形状

 

土地であろうと、建売であろうと、不動産を購入する際に注意するべきは土地の形状であると言われています。

そして、こんなお話をすると「えっ!建物の間取りや、立地は散々考えたけど、土地自体の形なんてあまり考えていなかった!」とドッキリされた方も多いでしょうし、「家さえ建てば、土地の形なんてどうでも良いのでは?」と思われた方も少なくないかもしれません。

しかし実際に不動産業者として業務を行っていると、建売物件の間取りを考える際や、「希望の間取りありき」で土地売り物件を探しているお客様とお付き合いしている中で、

「地形(土地の形)が如何に重要なものであるか」を日々痛感させられるものですから、これから物件探しを始められる方とって、土地形状に関する基礎知識は非常に重要なものとなるはずです。

そこで本日は、「土地形状は整形地・不整形地どちらがお得?」と題して、マイホーム用地の地形(じがた)をテーマにお話させて頂きたいと思います。

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どんな形状の土地があるの?

「住宅用地として売られている土地の形なんて、大体四角形なのでは?」とお考えの方も少なくないと思いますが、実際の土地の形は実に様々。

三角形の土地もあれば、台形、平行四辺形なども多いですし、「もはや形容のしようがない形の土地」だって存在しています。

また、分譲地などで良く見掛ける旗竿地(専用通路)でも、L時型の土地から凸字型の地形までありますよね。

なお同じ四角形の土地でも、長方形と正方形では建てられる建物のプランは大きく変わって来ますし、最もオーソドックスな長方形の土地でも間口(道路に接する面の長さ)によっては、まともな建物が建築出来ない場合だってあるのです。

そして、不動産業者が分譲する建売物件などでは、「如何に土地を有効に切り取り、効率的な売買が可能か」のみが重視されますので、端っこの余った土地などは『実に珍妙な形状』で販売されていることも珍しくはありません。

もちろん、そんな不整形な土地でも、プロの建売屋さんならそれなりの間取りを入れて来ますが、購入後、いざ建替えとなった際などに「前の家と同じ間取りでしか建てられなかった・・・」なんてお話も良く耳に致します。

この様に物件選びの際には無視されがちな土地の形状は、実は資産価値を決める非常に大きなウエイトを占めているものなのです。

 

土地の資産価値は様々な要素に影響される

さてここまでの解説をお読みに頂き、皆さんが最もお知りになりたいのは「どんな形状の土地を買えば、最も損をしないのか・・・」という点であるとは思いますが、

ここではまず、「地形によって引き起こされる影響がどの様なものなのか」についてご説明して行きたいと思います。

土地の価値に大きな影響を及ぼすのは、概ね次に挙げる要素となって来るでしょう。

 

建物の後退

建物を建てる際には、法令上の建築制限などによって建物を道路やお隣の敷地から、一定距離後退させなければならない場合があります。(外壁後退)

そしてこちらの外壁後退、地域によって様々なパターンがあるのですが、行政によっては道路境界線から2m、隣接する敷地の境界線から1mの距離を空けなければ建物が建築出来ないルールの場所もありますし、

例え法令上の義務がない地域でも、民法上隣地との土地境界線から50cmは建物を後退させなければならないことになっているのです。

もちろん、土地面積に余裕のある土地であれば、こうした規制を受けも建物に影響は出ませんが、これが非常に細長い形状の長方形の土地や、二等辺三角形の土地であれば、「法令通り後退したは良いが、建物を建てるスペースが殆ど残っていない」なんてことにもなりかねません。

 

日当たりに関する規制

また、建築基準法では近隣の敷地への日照を確保するために、建物の形状に関する規制も行っています。

斜線制限や日影規制、高度地区などと呼ばれるものがこれにあたり、屋根の形や、建物の高さなどに制限を加えているのです。(詳しくは建物の「高さ制限と日当たりに関する制限について」の記事をご参照下さい)

街を歩いていると時折、建物の屋根など不自然な形状で斜めにカットされている家を見掛けれることがありますが、それらはこうした日照に関する規制の影響を受けている可能性が高いでしょう。

そして、この規制の中には道路の反対側から一定の角度で斜めの線を引き、そのラインからはみ出る部分については建物カットしなければならないといった規制(道路斜線制限)や、

隣接する第三者の土地との敷地境から、同じく斜めのラインを引いて、建物の形状に制限を加えるもの(隣地斜線制限)もありますから、

土地の幅が極端に狭まっている敷地では、建物の二階以上の部分に大きな影響が出る可能性があるのです。

 

接道に関する問題

こちらはご存じの方も多いと思いますが、建物を建てる土地は原則道路に間口が2m以上接していなければなりません。

もちろん分譲地などでは、建物を建てる目的で土地の区割りをしていますから、全く建物が建たないということはありませんが、2.5m、2.8mなどの間口を専用通路にて確保している物件では行政によって様々な建築規制が設けられている場合があります。

例えば、建てられる建物の階数制限や床面積の制限、そして道路から目視出来るところに玄関やバルコニーが無いといけない(火災発生時の問題から)といったものや、アパートなどの共同住宅に建替えが出来ない等、その内容は様々です。

こうしたルールを考えずに道路に接する間口が狭い土地を購入すると、建て替えの際などにトラブルが生じる可能性があります。

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形状ごとの注意点とメリット

では次に土地の形状ごとに、注意点や利点についてご説明して行きたいと思います。

 

正方形の土地

基本的には非常にスッキリした地形となりますが、土地の面積が50~60㎡など小さめの場合は、なかなか思う様な間取りが入りません。

建売物件などの場合には、建替え時も同じような間取りの家しか建築出来ない可能性も考えてご判断下さい。

 

長方形の土地

基本的には最も多いタイプの地形となりますが、重要なのは間口と奥行きのバランスです。

特に間口に関しては、5m以上確保出来ているものが望ましいでしょう。

その理由は「建物の後退」の項でも解説した通り、お隣から50cm(0.5m)の後退しなければならないという民法上の規定があるからです。

日本の家屋は未だ尺貫法で間取りを作ることが多いのですが、有効に建物を建てるなら、最低3.6m(2間)の建物幅が必要となります。

よって5mの間口が確保された土地でさえ、両隣から0.5m+0.5m後退することになりますから、実際に建築に利用出来るのは4mということになってしまう訳です。

また、3.6m(2間)の建物幅はなかなか間取りの制約も厳しいですから、最低でも5m以上の間口は確保したいところでしょう。

 

三角形の土地

基本的にはなかなか建物を建て辛い土地となります。

もちろん面積が大きければあまり問題はありませんが、面積もそこそこで極端に鋭利な二等辺三角形の土地などは、前項の「日当たりに関する規制」等を受けて、有効に利用できるスペースが極端に制限される可能性がありますから、かなり注意が必要です。

 

平行四辺形・台形の土地

実は意外に問題がないのがこうした形状の土地です。

基本的には長方形の土地と同じく、ある程度の間口さえ確保出来ていれば、それなりの建物を建築することは出来るはずです。

 

旗竿地(専用通路)

「接道に関する問題」で触れた通り、接道が確保され、極端に厳しい建築規制がなければ、価格も安く買えるお得な土地です。

ただ注意すべきは、専用通路部分の幅(間口)となるでしょう。

こうした形状の土地では通路部分をカースペースとして利用するのが通常ですが、自動車の横幅は少なくとも1.8mはある上、それ以上の車種も多数存在します。

自動車のドアの開閉を考えれば最低でも2.3m、出来れば2.5mが幅が欲しいところです。(専用通路の途中で道幅が狭くなっている物件もありますのでご注意下さい)

また、隣家が専用通路沿いにブロック塀などを建てると、状況は更に厳しくなる可能性もあるので注意しましょう。

なお専用通路の物件は、通路を合算することによって敷地面積が大きく表示されていますが、建築に利用できる有効な宅地面積がしっかり確保出来ているかも確認するべきです。

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土地形状まとめ

この様に土地形状には整形地・不整形地で様々な違いがあり、物件の資産価値にも大きな影響を及ぼすものです。

建売物件などですと、ついつい地形まで気が回らず、間取りや価格ばかりに目が向いてしまうものですが、出来る限り地形についてもチェックしてから購入するのをおすすめ致します。

ではこれにて、土地形状は整形地・不整形地どちらがお得?の知恵袋を閉じさせて頂きたいと思います!