不動産売却の流れ

 

長年住み慣れたマイホームを手放すのは、誰にとってもなかなか勇気のいる行為ですよね。

また、自宅にはそれぞれの方の愛着が詰まっているものですから、全ての取引が完了した後に「結局安く売り払うこととなってしまった・・・」など後悔の念に囚われる方も少なくないようです。

そして、この様なお話を聞けば「自分だけは後悔の無い、後味の良い売却を行いたい!」と思うのは当然のことかと思います。

そこで本日は、「不動産売却の流れについてご説明!」と題して、自宅売却をスムーズに行うコツや注意点について解説して参りましょう。

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売却時の注意点

冒頭でもお話した通り、不動産は誰にとっても大切な資産ですから、売却を行うとなればかなりの覚悟がいるものですし、様々な不安を抱くものです。

その上、売却をするとなれば「不動産屋さんへの依頼」が必至となりますが、普段から不動産業者と懇意な付き合いをしている方は少ないはずですから、

今一つ信頼のおけない業者に対して「騙されてはいないか?」、「良いように扱われているのではないか?」などの不安に苛まれている方も多いはずです。

そこで最初の要点となるのが、どんな不動産業者に売却依頼をすれば良いかという問題になるでしょう。

以前、不動産屋さんの業態に関する記事でも書きましたが、不動産業者にも「得手、不得手」はあるもの。

そしてマイホームの売却となれば、豊かな取引経験を持つ営業マンが多く、顧客数も豊富な大手不動産業者か、鋭い相場観を持ち、物件の調査能力に長けている建売をメインにした中小規模の会社がおすすめとなります。

もちろん、この条件に合えばどこの会社でも良いとは申しませんが、大手不動産業者は取引件数ではだんとつの経験値を持っていますし、集客のノウハウも完璧。

また中小規模の建売屋さんは、自分で土地を買いたいと最初は喰らい付いて来るかもしれませんが、一旦仲介に本腰を入れれば、物件を売るという意味では他の追随を許さない知識と販売ラインを持っていますから、より有利に売却の作業を進められる可能性が高くなります。

なお建売屋さんについては、直接物件を買い取ってもらうことで、販売手数料が不要となる可能性もありますから、この点も売主さんにとっては大きなメリットとなるはずです。

売却依頼を行った不動産業者に直で売るのは、「何やら損をした気」にもなるかもしれませんが、近年の建売屋さんの買取価格は一般ユーザー以上となることも珍しくありませんから、相場を見極めて、柔軟な対応が行えるようにしましょう。

 

そして、ここまでお話した知識等を基に不動産業者の選定が完了したならば、次はいよいよ「販売活動が開始」という段階になります。

なお、ここで覚えておいて頂きたいのが余程高額な売却金額を提示しない限り、まずは「建売屋さんからの購入申し込みが入って来る」という点です。

「えっ?家を買いたい人が物件を見に来るのではないの?」というお声も聞えて来そうですが、先程もお話した通り近年は建売業者の買取価格は、一般ユーザーの価格に迫るものがありますから、不動産業者が買うこと自体を問題視する必要はありません。

むしろ、一般の方が買うと後々「雨漏りした」「家が傾いている」などのクレームに繋がるケースも少なくありませんので、注意が必要です。

そして、この段階で値段の折り合いが付かねば、いよいよ一般の方への販売活動が開始されます。

なお、「今住んでいる家が売れないと、新しい物件を買えない」という買い替えのお客さんについては、当然ながら入居を続けつつ購入希望者の内覧を受け付けるしかありませんので、その点は覚悟して下さい。

 

買い替えの場合

先程もお話した通り、現在の物件が売れずとも新しい物件が買える方と、今住んでいる家が売れないと購入が出来ない(買い替え)の方とでは、その売買の流れは大きく変わって来ます。

先行して購入が行える方は、物件が見付かり次第引っ越しを行い、後は販売業者に現地販売などを行ってもらうだけですから、あまり苦労はありませんが、買い替えの方はちょっぴり大変です。

まず言えることは、現在の家の買い手が見付からなければ、新しい物件探しが前に進まないという点でしょう。

この様にお話すると「当たり前のことだ」と思うかもしれませんが、これがかなり厳しい条件となります。

物件を見に来た方が「買いたい」と申し込みを入れたとしても、当然のその人間にも購入の予定スケジュールがあるはず。

例えば「2ヶ月後に引渡して欲しい」と言われれば、売主はそこから2ヶ月以内に新しい家を見付けなければならないことになるのです。

また、運良く2ヶ月以内に購入物件を見付けられたとしても、今度は引っ越し先の売主が自分と同様の「買い替え」であれば、同じ条件が数珠繋ぎに続いて行くこととなり、当事者の内の誰かが売却を取り止めたり、物件の引き渡しに遅れが出れば、全員のスケジュールに影響を及ぼすことになってしまいます。

よって、「購入したい」という話を逃したくないならば、最悪は仮住まい(短期間賃貸物件に住むことや、ウィークリーマンション生活)も覚悟する必要があるのです。

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売却の流れを解説

ではここで、実際に「自宅の売却、買い替えありのパターン」について例を挙げて流れを見て行ってみましょう。

但し今回は売却の流れに重点を置きますので、買い替えプロセスの詳細はまた別の記事にてご紹介させて頂く予定です。

 

一般の方向けに売却の販売活動を開始

購入希望者から「物件が見たい」という反響があり次第、家の内覧に応じなければなりませんので、土日はなるべく留守番を残すように生活しましょう。

また、お客さんを連れて来るのは「売却を依頼している業者」とは限りませんので、過度にお客に話しかけたり、セールストークをする行為は控えるべきです。

そして、こうした案内を繰り返してお客が付けば、買付証明書(申込み書)が届けられ、具体的な売却条件等の打ち合わせに進んで行きます。

 

契 約

そして取引条件が整えば買い手と契約を締結することとなりますが、売買契約の詳細な流れのについては、以前に記した「売買契約の注意点」の記事をご参照頂ければと思います。

なお、この段階で「自宅の引渡しの期限」が決まりますので、一刻も早く『購入物件を探さなければならなくなる』のです。

 

購入物件発見

さて、引き渡しの期限内に気に入った物件が見付かれば、今度は購入の売買契約に進むことになります。

但し、「自宅売却と物件購入のタイミングを合わせなければならない」ので、場合によっては欲しい物件を諦めざるを得ないケースもあります。

これは購入希望物件の引渡しが、自宅の引渡しより先行しなければならない際に見られる状況です。(自宅の決済が3ヶ月後予定なのに、購入物件側の売主が2ヶ月以内の決済を希望している場合など)

なお、これとは反対に「自宅売却→新物件購入」の順序で決済が可能な場合には、数日タイミングが遅れても「引渡し猶予の覚書」を交わし、自宅の引き渡しを待ってもらうという方法もあります。

 

抵当権の抹消

前項にてお話した「売却物件と購入物件の引渡しスケジュール」がまとまれば、後は引渡しに向けての作業を淡々と進めて行きます。

まず最初にするべきは、現在住んでる家に抵当権の設定があるならば、これを抹消する手続きの依頼を、借入先の銀行に対して行うことです。

 

住民票の移動と印鑑証明の取得

そして決済日が近付いて来たなら、新物件購入の際の登記費用の減税を受けるため、引っ越しに先行して住民票を移動しなければなりません。

但し、自宅売却の決済に際しては今の住所での印鑑証明が必要となりますので、住民票を移す前に必要な部数の印鑑証明を取得するようにしましょう。(印鑑証明の有効期限は3ヶ月となりますので、あまり早く取得するのはNGです)

 

住んでいる自宅の決済

決済日を迎えたなら、金融機関などに出向いて引き渡しを行うこととなりますが、当日の流れの詳細については「決済の流れの記事」をご覧下さい。

なお決裁を行う場所については、原則、自宅の買い手がローンを利用する金融機関になるでしょう。

因みに本来であれば、この日に自宅の引き渡しを終えるべきですが、購入物件の決済が後日である場合などには、「引渡し猶予の覚書」により得た猶予期間で、新居の決済日まで旧自宅にて生活を続けます。

 

新居の決済

そして購入先(新居)の決済が無事に完了すれば、ようやく引っ越しが可能となります。

但し、何かの事情で新居の決済・引渡しが予定通り行えない場合には、引渡し猶予を延長を依頼するしかありませんが、不可能な場合は仮住まいへと引っ越しをすることになるでしょう。

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売却の流れまとめ

さて以上が、物件売却の流れとなります。

買い替えを伴うマイホームの売却については、取引上のトラブルが起こるとかなり面倒な事態に発展してしまう恐れがありますので、なるべく余裕を持った取引を心掛けましょう。

これにて「不動産売却の流れに関する知恵袋」を閉じさせて頂きたいと思います。