リースバックとは

 

長年住み慣れた自宅を手放すのは、誰だって心が痛むものですよね。

離婚や経済的な事情、仕事の関係など、不動産を売却する理由はそれぞれでしょうが、買い手に思い出の詰まった家の鍵を手渡す際には、様々な思いがこみ上げて来ます。

ところが近年では、こうした自宅の売却に新たなトレンドが生じており、状況によっては「自宅に住み続けながら、売却資金を得ることが出来る」という驚きの取引形態が存在しているというのです。

そこで本日は、「リースバックとは?不動産の新たな売却手法を解説致します!」と題して、自宅を手放さずに売却資金だけを手に入れる売買手法をご紹介してみたいと思います。

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リースバックとは?

ではまず、「リースバックとは何なのか?」という点からお話を始めてみたいと思います。

皆様もご存知の通り、「リース」は『貸す』ことを意味し、「バック」はこの場合『戻す』という意味で使われていますから、リースバックを直訳すれば「貸し戻し」ということになるでしょう。

そしてこの取引手法はこの直訳通り、『一旦物件を売却するが、そのまま貸し戻す』という趣旨の取引となります。

つまり自宅を売却し、所有権は買主に移転され、売却代金は売主の懐に入るが、売主・買主間で自宅の賃貸借契約を締結し、そのまま借家として売主が住み続けることを、リースバックと呼んでいるのです。

こんなお話をすると、「随分変わった取引形態だなぁ・・・」なんて思われる方も多いかもしれませんが、実は不動産業界ではかなり昔から、当たり前に行われていた取引手法でもあります。

例えば一棟ものの賃貸マンションなどが売りに出された場合、その最上階の部屋に売主本人(大家さん)が住んでいるなんてケースは以外に多いものです。

また、経済的な理由で物件を手放さざるを得ない場合などは、売主が引っ越し先を確保出来ないことも少なくありませんから、こうしたケースでは売主・買主間で賃貸借契約を結び、そのまま売主を住まわせておくパターンは以前から存在していました。

ところが近年、この手法を一戸建てや分譲マンションでも行う不動産業者が登場し始め、リースバックという言葉が世間に知られる様になって来たのです。

 

リースバックのメリット・デメリット

さて、リースバックの概要をおおよろご理解頂いたとこで、この取引手法のメリット・デメリットを解説して参りましょう。

リースバックのメリット

リースバックの利点は、何といっても住み慣れた我が家を手放すことなく、大金(売却代金)を手に入れることが出来るという点です。

お子さんが未だ学生だったりすると、「学区を変更したくない」「幼馴染の多い地域から遠ざかりたくない」なんて想いに駆られるものですが、リースバックを利用すれば、こうした問題を回避しつつ、資金を手にすることが出来ます。

また、買主と売主は新たに賃貸借契約を締結することになりますから、屋根の葺き替えや外壁のメンテナンスなど、費用の掛かる修繕も買主の負担で行うことが可能となるのです。(自分が希望する時期に、メンテナンスを行ってもらえるとは限りませんが)

そして、賃貸借契約は借地借家法による手厚い保護を受けることになりますから、建物に問題が生じた際には、それなりのケアーも受けることが出来ますし、賃料を滞納しない限りは、一方的に退去を迫れる心配もありません。

リースバックのデメリット

一方、デメリットとしてまず挙げられるのが、売却資金は得られるものの、毎月の賃料を支払う負担を逃れることが出来ないという点になります。

また通常の不動産売却に比べて、リースバックの売却価格は安めになることが多いことも事実です。

リースバック物件の買い手は、基本的に投資を目的と不動産投資家となりますから、買取価格の決定は地域の相場ではなく、収益物件としての利回りをベースに算出されることになります。

収益物件の値付けについては、過去記事「分譲マンションのオーナーチェンジ賃貸物件で稼ぐ方法!」にて詳しく解説していますが、

10年分~13年分の賃料相当額が値付けの一つの基準(利回り10%~7.5%)となりますので、地域性や賃料設定によっては通常の売却価格を下回る結果となる可能性もあるはずです。

更には、賃料を滞納すれば、買主(貸主)から督促を受けることになり、最悪の場合は強制執行を掛けられ、住む家を失う可能性もあるでしょう。

 

この様にリースバックにはメリットもあれば、デメリットも存在していますが、自宅を売却した後も思い入れのある我が家に住み続けられるというのは、やはり非常に魅力的であることに変わりはないでしょう。

そこで次項では、実際にリースバックで自宅売却を行うにあたり、どの様にお話を進めるべきなのかについてご説明して参りましょう。

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実践!リースバック!

不動産に興味をお持ちの方であれば、ラジオなどでリースバックによる買取を行っている業者のCMを耳にしたことがある方もおられるでしょう。

しかしながら、リースバックはまだまだ認知度の低い取引手法となりますから、町場の不動産業者に突然相談を持ち掛けても、相手にしてもらえない可能性もまだまだあるはずです。

また、リースバックのデメリットでも解説した通り、この取引手法では通常の売却価格より安価な値付けがなされる可能性も高いですから、仲介手数料など無駄な経費がなるべく掛からない様にすることも非常に重要なポイントとなります。

そこでまず行うべきなのが、仲介業者を介さず、直接買取を行ってくれる不動産業者を選ぶことです。

なお、ここまで「リースバック物件を買うのは主に投資家」と解説して参りましたから、『投資物件の買取を専門にする業者なんて、探すのが大変そう・・・』なんて思われてしまいそうですが、そんな心配はご無用でしょう。

過去記事「建売会社を取り巻く現状について」でも書きましたが、現在建売屋さんと呼ばれる中小の一戸建てデベロッパーや、中古マンションのリノベーション販売を行っている業者は、物件の仕入れに非常に苦労しているのが実情です。

そして、こうした業者からしてみれば、ある程度の賃料収入が上がり、何時かは商品化出来る可能性のある物件は、「是非とも抑えておきたいもの」となります。

よって、戸建てであれば建売屋さん、中古マンションであればリノベーション物件販売業者を中心に、リースバックの取引を持ち掛ければ、効率的にお話を前に進めることが出来るでしょう。

 

不動産投資でのリースバック活用

さてここからは、個人の不動産投資家さんに向けてのお話となりますが、リースバック物件は投資対象としても非常に魅力のある物件となります。

不動産投資ブームと呼ばれて久しい昨今ですが、既に市場には多くの投資家が溢れかえり、利回りの良い物件など滅多に見ないのが実情でしょう。

その点、このリースバックという手法を用いれば、相手方(売主)との交渉次第で流通している物件以上の利回りを確保することも可能となるはずです。

また、過去記事「分譲マンションのオーナーチェンジ賃貸物件で稼ぐ方法!」にて解説した通り、物件が空室となれば、利回りによる値付けではなく、マイホーム物件としての売却が可能となりますから、場合によっては転売でも利益を上げらえる可能性も出て来ます。

そして、プロの不動産会社でも、未だにリースバックには未参入という会社が多いですから、「競争率の低さ」という意味でも魅力が見出せるのではないでしょうか。

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リースバックとは?まとめ

さてここまで、不動産売却の新たなトレンドとなり得る「リースバック」について、解説を行って参りました。

今はまだ、「珍しい取引形態」というイメージが強いかもしれませんが、数年の内には『当たり前の売却法』として社会に浸透していることが予想されますから、今はまだ本格的に売却を考えていないという方も、知識としてそのノウハウを理解しておいて損はないでしょう。

また個人の投資家さんにとっては、新たな投資対象発掘の手段として非常に魅力的な取引方法であるかと思いますので、付き合いのある不動産業者などに「リースバック物件求む!」なんて声を掛けておき、物件獲得の門戸を広げておくことも重要かと思います。

ではこれにて、「リースバックとは?不動産の新たな売却手法を解説致します!」の知恵袋を閉じさせて頂きたいと思います。