道路中心線とは

 

マイホームを購入するとなれば、実に様々な事柄に注意を払うことなります。

学区の問題や周辺環境など、考えるべき事項の枚挙には暇がありませんが、物件の権利上の問題や法令上の注意事項については仲介に入る不動産屋さんの説明を信頼するしかありませんよね。

しかしながら、如何にプロの不動産業者と言えど、時には間違えた説明をしてしまうこともあるはずですし、説明事項の中には「非常に間違えやすい項目」も存在するのです。

そこで本日は「道路中心線とは?その決め方や調査方法を解説致します!」と題して、重要事項説明の中でも指折りの危険項目セットバックラインについてお話をしてみたいと思います。

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要セットバック物件の危険な落とし穴

冒頭の文章をお読みになり、「道路中心線て何だろう?」との疑問をお持ちの方も多いと思います。

確かに耳慣れない言葉であるかとは思いますが、その意味は読んで字のままの「道路の中心となるライン」のことを指すものです。

そしてこの中心線が特に問題となるのが、物件の接する道路が4m未満(地域によっては6m未満)の狭隘道路物件についてとなります。

過去記事「二項道路とセットバックについてご説明!」でもお話し致しましたが、我が国の建築基準法では火災や災害時の緊急車両の往来に備えて、こうした狭隘道路に接する物件は建替えの際などにセットバックをするのがルールです。

例えば3mの道幅しかない道路に接する物件で、セットバックの範囲が50cmであったならば、土地の道路に接する幅50cmの範囲には建物を立てることが出来ません。

またその後、道路の反対側のお宅が建て替え時に、こちらと同じく50cmのセットバックを行えば、「元々の道幅3m+自分のセットバック50cm+お向かいのお宅のセットバック50cm」で、4m幅員の道路が完成するという訳です。

なお、このセットバックの範囲を決定するのが道路中心線と呼ばれるもので、建築基準法では道路中心線から2mのセットバックを義務付けています。

しかしながら、購入した物件が3mの道路に接しているからといって、必ずしも道路中心線が3m道路の真ん中(両サイド1.5m幅のライン)のラインとは限りません。

実は既にお向かいのお宅が建て替えを完了しており、その際にセットバックが完了しているならば、自分が購入する物件が1mのセットバックを強いられることになるのです。

こうなってしまっては、「こうした家を建てたい」と考えていたプランが実現不能に陥ってしまうケースだってあり得ますよね。

もちろん不動産業者としても、こうしたミスが無いように注意を払うのですが、経験が少ない業者の場合には「うっかり」なんて事態も起こり得るのです。

因みに道路中心線の判定を行うのは、公道ならば行政、私道ならば近隣住人との協議ということになりますが、役所に明確な資料が残されている訳ではありませんので、これを調べるには少々手間が掛かってしまいます。

そこで以下では、道路中心線のトラブルが起こりやすい物件の特徴と、調査の方法について解説を行って行くことにしましょう。

 

道路中心線でトラブルが生じそうな物件の特徴

ではまず最初に、道路中心線のトラブルが発生しがちな物件の特徴から見て行きましょう。

まず最初に挙げられるのが、物件の道路向かいが川や水路になっている物件となります。

こうした物件では、水路等を後ろに下げる訳に行きませんから、その反対側の土地がセットバックの義務を一手に負うこととなるのです。

また、道路の幅員が一直線ではなく、ガタガタと蛇行している様な道路も、中心線の判定でトラブルが起こりやすい傾向にあります。

特に新しい家が多いの幅員に乱れがある道は、元々の道の形状自体が蛇行している可能性が高いですから、より一層の注意が必要となるでしょう。

そして最後にご紹介するのが、道路上にアスファルトなどに「鋲」が打ち込まれている道路となります。

過去に道路中心線を巡ってトラブルが発生したり、私道における中心線の協議が行われた道路には、誰もが一目で中心を見極められる様に、目印の鋲が打たれていることが珍しくありませんが、時には全く別の趣旨で鋲が打たれることも少なくありません。

しかしながら経験の少ない不動産業者ですと、こうした中心線を表していない鋲を勘違いして、「ここが道路中心線です」という説明をしてしまうことも多いのです。

よって、鋲が入っているからといって安易にそれを中心線と思い込まずに、しっかりと裏付け調査を行うべきでしょう。

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道路中心線の調査

では、狭隘道路に面する物件を購入する際には、どの様にして道路中心線の調査を行えば良いのでしょうか。

まず最初に行うべきは、役所に行って購入を検討している物件の両隣、そして道路向かいのお宅と、その両隣のお宅の建築確認の内容を確認することです。

通常、役所には「建築概要書」と呼ばれる、過去に申請された建築確認の簡単な記録が保存されており、そこには道路中心線の位置とセットバックの範囲が必ず記載されているものです。

これを確認すれば、自ずと対象物件のセットバック範囲も見えて来ますよね。

但し、昭和50年代以前など、あまりに建築時期の古い物件についてはこうした資料が残っていませんので、周囲を古い物件に囲まれた地域では、この手は通用しません。

こうしたケースでは、役所の担当者にセットバック範囲について質問をしてみるのが有効ですが、私道においては過去に道路中心線の協定が結ばれた経緯があるエリアでない限りは、明確な回答を得ることは出来ないでしょう。

そして最後の手段となるのが、建築確認の事前相談を申し込むという方法です。

こんなお話をすると、『担当者へのヒアリングと建築確認の事前相談では何が違うの?』という疑問が沸いて来るでしょうが、単なる質問と正式な事前相談では役所の方の真剣度が全く異なって来ます。

しかしながら、正式な事前相談となれば具体的な建築計画が立てられていないとお話になりませんから、少なくとも建物の図面くらいは用意してから相談に臨むべきです。

 

私道の道路中心線はこうして確定される

ここまで解説した調査を行えば、殆どの物件で道路中心線の位置とセットバック範囲が見えて来ているはずですが、

私道である上、近年全く建て替えが行われていないエリアでは、未だ手掛かりさえ掴めていないケースもあるでしょう。

そして、こうしたケースでは「新たに道路中心線の協定を近隣住民と結ぶ作業」が必須となって来ます。

ここまで調査をしても全く中心線が判らないということは、「中心線が決まっていない」ということになりますから、道路に面する皆さんで「新たな中心線を決めてしまう」他は無いという訳です。

もちろん私道である以上、権利者全員が承諾すれば何ら問題は発生しませんし、こうした事態に備えて行政も「道路中心線の協定書」のひな形を用意してくれていますが、道路に接する世帯数が多い場合には非常に困難な作業となるのは容易に想像が付きますよね。

よって、建築を依頼する予定の設計士などにお願いして、協定を結ぶことになる近隣に当たりを付けてもらい、その感触が思わしくない場合には、土地の購入自体を断念した方が良いケースも出て来るのです。

一方、問題なく協定が結べる様であれば、行政に協定書を届け出た上で、問題なく建築に取り掛かることが出来ますから、問題は一気に解決ということになるでしょう。

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道路中心線とは?まとめ

さてここまで、道路中心線とセットバックをテーマに解説を行って参りました。

本文をお読み頂ければお解りのことと思いますが、道路中心線の見極めは非常にデリケートな問題となりますから、不動産業者の説明を鵜呑みにすることなく、購入する方も注意深く確認を行うのがベストです。

中心線の位置によっては、「物件を購入した意味が全くない」なんてことにもなりかねませんから、是非ご注意頂ければと思います。

ではこれにて、「道路中心線とは?その決め方や調査方法を解説致します!」の知恵袋を閉じさせて頂きたいと思います。