不動産の買い替え

 

マイホームの購入は「一生に一度の大きな買い物!」なんて言われ方もしますが、私のお客様の中には既に2度、3度と自宅を買い替えておられる猛者も数多くいらっしゃいます。

ひと昔前であれば、地域に根を下し、その地で家を守って行くのが当たり前でしたが、現在ではライフスタイルも人それぞれですし、転勤や離婚などでマイホームを手放さざるを得ない状況も少なくないことでしょう。

また、マイホームを手放すからと言って、再び賃貸物件での生活に戻る方は意外に少ないものですから、こうした際には「マイホームの買い替え」という作業を余儀なくされることになります。

しかしながら不動産の買い換えは、仲介に入る不動産屋さん的にも時にはドキドキの局面も少なくありませんから、初めての買い替えや、資金に余裕のない方にとっては「非常にハードルが高い作業」となるです。

そこで本日は「不動産の買い替えについて解説致します!」と題して、マイホーム買い替え時のポイントや注意点などを解説してみたいと思います。

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買い替えの2類型

さて、不動産の買い替えのお話をするに当たり、まず最初に抑えておくべきなのが「売却先行」と「購入先行」の2つの取引パターンがあるという点になります。

「買い替え」はマイホームを売却して、新居を手に入れる作業となりますから、 当然『売り』と『買い』の取引を連続して行うことになりますが、どちらを先行させるかによって様々な違いが出て来ますので、この選択は非常に重要なものとなるのです。

売却先行

現在自分が住んでいる家をまず売却し、その後、新しい物件を購入するのが「売却先行」のパターンとなります。

但し、先に売却を完了してしまうと、当然ながら住む家が無くなってしまいますから、自宅に買い手が現れて契約が完了したなら、物件引き渡しまでに最長3ヶ月程度の期間を設けて、この期間内に購入物件を決定することになるでしょう。

そして購入物件を見付けて契約が完了したなら、「売り」と「買い」の引渡し日をなるべく近い日程で組み、引っ越しを行うこととなります。

なお、ここまでのお話を読まれた方の中には「そんなに上手く売りと買いの連携が可能なの?」という疑問をお持ちの方もおられることと思いますが、その疑問は実に的を得たものと言えるでしょう。

確かに冷静に考えれば、例え売却と購入の決済を同日に行うことが出来ても、引っ越しをする時間が全くありませんよね。

そこで登場するのが売却の契約書に盛り込まれる「引渡し猶予の特約」というものになります。

この特約は売買代金全額の支払と、物件の所有権移転登記は同時に行うものの、「物件の引き渡し自体は数日~10日間程度の猶予期間を設ける」という内容のものであり、この猶予期間で購入物件の決済や、引っ越しの作業を行うことになるのです。

しかしながら、時にはこの期間のみでは購入物件の引き渡しや引っ越しが完了出来ないこともあり、最悪の場合には一時的に賃貸物件を借りて、仮住まいで生活をせざるを得ないケースも発生して来ます。

また、引っ越しが間に合わないといった程度の問題ならばまだしも、時には購入予定の物件の引き渡しが大幅に遅れたり、購入契約自体が解除されてしまうケースだってあり得ますから、売却を先行させる際にはこうしたリスクも覚悟しておく必要があるでしょう。

但し、今住んでいる物件に買い手が見付かった状態であれば、購入する物件の資金計画にブレが生じることを防ぐことが出来ますし、

納得の行く価格で購入申し込みが入るまでじっくりと待つことも可能であるというメリットもありますので、買い替えをご希望される方の多くが「売却先行型を選択している」というのも事実です。

では以下に、売却先行型のメリットとデメリットをまとめておきましょう。

売却先行のメリット

  • 納得のいく購入申込みが入るまで、じっくりと待つことが出来る
  • 先に売却金額が決定するので、購入時の資金計画がブレない
  • 資金的に余裕が無い方でも、買い替えが可能になる場合が多い

売却先行のデメリット

  • 購入物件の引き渡し時期次第で、仮住まいの必要が出て来る
  • 売却契約後、最長でも3ヶ月以内程度で購入物件を決定する必要がある
  • 売却スケージュールの関係で、不本意な物件を購入しなければならない可能性がある

購入先行

続いてご紹介するのが、購入を先行させるケースとなります。

読んで字の通り、先に新物件を購入してから、現在お住いの物件を売却するパターンになりますが、この手法を選択するには少々厳しい条件が付いて回ることになるでしょう。

まず現在のマイホームに住宅ローンの残債がある場合には、購入出来る物件のグレードが大きく制限されることになるはずです。(残債の影響で思い通りの借り入れが出来ない)

また、グレードが制限される程度ならともかく、場合によって「買い替え自体が不能」というケースも多いでしょう。

更には、「今の住まいが●●●●万円くらいで売れるはず・・・」と考えていたのに、実際は大幅な安値でしか売れず、買い替えの資金計画が大きく狂ってしまうパターンも少なくありません。

但し、じっくりと買い替え先の物件を選ぶことが出来ますし、売却に苦戦しても「住む処がない!」なんてリスクは回避出来ますから、取引の安全性と当事者の満足度を考えれば、最上の方法とも言えるでしょう。

購入先行のメリット

  • 気が済むまで、購入物件を選ぶことが出来る
  • 仮住まいをせずに済む
  • 売却時に物件が空室となるので、販売活動が行い易い
  • 入居中に物件案内が入るストレスから解放される

購入先行のデメリット

  • 売却価格によっては、資金計画にブレが出る
  • 残債がある場合、2重の住宅ローンを支払いを背負い込む可能性がある

 

売却先行・購入先行どちらを選択するべきか

ここまで、マイホーム買い替え時に選択しなければならない「売却先行」「購入先行」の2つのパターンについて解説して参りました。

前項の解説をお読み頂ければ、それぞれのパターンの利点・問題点がご理解頂けたことと思いますが、実際にご自身が買い替えをする際に「どちらの方法を選べば良いか」と問われれば、頭を抱えてしまう方も多いはずです。

この二者択一を行う上で、不動産業者としてまず申し上げたいのは「購入先行がお勧めである」ということになります。

こんなお話をすると「えっ?購入先行にもそれなりのデメリットがあるのでしょう?」と思われるかもしれませんが、時間的な制限あることによって不本意な物件を購入せざるを得なくなる可能性や、仮住まいのリスクに比べれば、遥かにマシなはずです。

但し、「何よりも資金面が一番問題!」という方は、まず現在お住いの物件がいくらで売れるのかが確定しなければ、新規購入へと駒を進めることが出来ませんから、リスキーな売却先行型を選択せざるを得ないのが実情でしょう。

因みにここで気になって来るのが、「果たして自分は購入先行型で買い替えが可能なのか?」という点かと思いますので、次項では購入を先行する際に欠かすことの出来ないローンについて解説して行くことに致します。

 

買い替え時の融資

では早速、買い替えをする際には是非知っておいて頂きたい2つのローンについて解説を始めましょう。

買い替えローン

その名が示す通り、買い替えを目的に各金融機関が用意している金融商品が「買い替えローン」と呼ばれるものです。

このローンは現在住んでいるマイホームの残債を返済する資金と、新たに購入する物件の購入に必要な資金を一本化して借り入れるというものになります。

よって「残債務が多過ぎる方」には利用出来ない場合がありますし、ギリギリ利用出来たとしても、売却物件に時間が掛かってしまうと、かなりの負担を強いられることになってしまうでしょう。

但し、売却が叶えば、一括返済で一気に債務を減らすことが出来ますから、売却相場さえ見誤らなければ、それ程のリスクは無いはずです。

なお、買い替えローンを利用する際のコツは、現在借入れをしている金融機関とは別の銀行も視野に入れて、資金計画を立てて行くこととなります。

銀行もなるべく貸し付けを行いたいのが本音ですから、複数の銀行を天秤に掛ければ、より有利な融資条件を引き出すことが出来るでしょう。

つなぎ融資

続いてご紹介するのが、「つなぎ融資」と呼ばれるものです。

つなぎ融資と言えば、土地を購入して新築を建てる際などに、一時的に建物代の融資を受けること(建物が未完成の場合には抵当権が設定出来ず、正規の融資が受けられないため、仮の融資が行われる)を指しますが、買い替えにおけるつなぎ融資は全くの別物となります。

では、「買い替えでのつなぎ融資とは何なのか?」ということになりますが、簡単に言えば『現在住まう物件の売却を前提に、一時的な融資が受けられる金融商品』ということになるでしょう。

もちろん一時的な(つなぎ的な)融資となりますから、売却物件が売れたら直ぐに返済を行わなければなりませんし、金利もお高いものとなりますが、資金的にそれ程余裕がない方が購入先行を選択する際には非常に心強いローンとなります。

なおこちらの融資、その殆どが金融機関が用意する正規の金融商品ではなく、不動産会社と銀行が提携して提供する特殊なサービスとなっており、

一定期間内に物件が売れない場合には、不動産会社が提示する買取り価格にて売却を行い、その代金で返済をしなければならない特約が付加されているのが通常です。

こうした特色から、「結果的に物件を買い叩かれてしまうだけ!」なんて解説がなされているサイトを良く見掛けますが、過去記事「建売の後悔しない選び方を解説!」でもお話した通り、

現在は一般の買い手よりも、建売業者が高く物件を買う時代ですから、「つなぎ有利を利用して大損をした!」なんてことは殆どないのが実情でしょう。

因みに、融資という形態を採らずとも、単なる「買い取り保証付きの買い換えプラン」を用意している不動産業者も少なくありませんので、借入れに抵抗があるという方には、こちらをお勧め致します。

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買い替えケーススタディ

ここまでの解説で、マイホームの買い替えに関する基礎知識は充分に持って頂けたことと思いますので、本項では2つの具体的なケースを挙げて、買い替えの流れを見て参りましょう。

残債のボリュームが大きいケース

Aさんは、3000万円の残債がある戸建を売却して、4000万円の分譲マンションの購入を検討しています。(自己資金は無し)

このケースで購入を先行するには、7000万円の借入を買い替えローンで調達するか、3000万円のつなぎ融資または買取保証を利用し、購入費用の4000万円を新たな住宅ローンで賄うしかありません。

しかしながらAさん、新規のローンで4000万円は組めるものの、7000万円の買い替えローンは利用出来ない上、現在住まう物件の評価が低いため、つなぎ融資等の利用も困難です。

こうした状況となれば、購入先行は諦めるしかありませんので、まずは現在の家が3000万円超で売れるのをじっと待つことにします。

そして、上手く購入者が現れれば、引渡しまでの期間をなるべく長くして、その間に購入物件を探すことになりますが、3000万円超で今の家が売れなければ、買い替えは断念するしかありません。

なお売却に成功し、購入物件も見付けることが出来れば、売却の決済を先行して借入返済、引渡し猶予の期間内に新規物件の決済・引っ越しを完了するという流れになるでしょう。

但し、購入する物件の引渡しが遅れる可能性もありますから、こうした不足の事態が発生した場合には、仮住まいを余儀なくされます。

残債はそれ程でもないが、買い替えローンは利用できないケース

Bさんの自宅の住宅ローン残債は1500万円で、新規に購入する物件は4500万円くらいの価格を想定しています。

そこで6000万円の買い替えローンを利用しようと考えますが、審査が通らなかったため、売却先行での買い替えを行うことにしました。

しかしながら、未だ買い手が見付からない中、滅多に出ることのない好条件の物件が売りに出ていることを知ってしまいます。

そして「このチャンスを逃すと、二度とこれに代わる物件は手に入らない」と考えたBさんは仲介業者に相談を持ち掛け、「現在の住まいを1000万円でならば買い取れる」との回答を得ます。

もちろん、1500万円で自宅を売却するのが最も望ましい形ではありますが、例え500万円の残債があっても新規のローンは組めるとのことなので、Bさんは仲介会社と1000万円の買取保証契約を締結し、新規物件の購入を決断します。

なお、幸いなことに購入物件は未だ建築中であり、引渡しまで4ヶ月は期間がありましたので、この期間内に1500万円オーバーで自宅を買ってくれる人が現れるのをひたすら祈り続けるのでした。

その後、1400万円で自宅を買ってくれる方が現れましたので、Bさんは買取保証を利用せず、4600万円の住宅ローン(購入資金4500万円・旧住宅ローン返済資金100万円)を組み、見事に買い替えを成功させます。

 

この様に買い替えでは、希望者の財務状況や現在の自宅の価値、購入したい物件のクラスによって、様々なパターンが存在しており、状況に応じて柔軟な対応を行っていく必要があります。

また一般の方がこうした状況判断を自分で行うのは、かなり「しんどい作業」となりますから、経験豊かで信頼のおける不動産業者のアドバイスを受けながら、一歩一歩ゴールを目指して行く必要があるでしょう。

※因みに過去記事「不動産売却の流れについてご説明!」では、買い替え取引の具体的な流れを解説しておりますので、取引の詳細をお知りになりたい方は、是非こちらもお目通し下さい。

 

買い替えと税金

では最後に、買い替えに係る税金と、その優遇措置について解説してみたいと思います。

買い替えを行うということは、一度自宅を売り払うことになりますから、一時的とは言え「大きな資金が懐に入って来る」ことになります。

もちろん、「売った時の価格」が「買った時の価格」を下回っていれば、所得税を納める筋合いはありませんが、そうでない場合には税金を納める必要が出て来そうですよね。

また、新たに購入した物件で住宅ローンを組み直すのであれば、「再び住宅ローン控除が利用出来るのか?」といった疑問も浮かんで来ますから、買い替えと税金のお話は切っても切れない関係にあると言えるでしょう。

そして買い替えに際して、是非とも覚えておいて頂きたい税金控除が下記の5種となります。

  • 3,000万円控除
  • マイホーム売却時の軽減税率
  • 買い換え特例
  • 売却時に損失が出た場合の特例
  • 住宅ローン控除

3,000万円控除は「売却時の譲渡所得から、その名の通り3000万円を控除することが出来る制度」ですし、マイホーム売却時の軽減税率は本来20%の所得税率(長期保有の場合)を「10%まで下げる」ことが出来る上、この二つの制度は併用も可能となります。

また、買い換え特例は「購入した物件の価格が売却価格を上回る場合に、売却の譲渡所得税を免除(実際には課税の繰り延べ)してくれる」という実にありがたいものとなっているのです。(但し、3,000万円控除・軽減税率との併用は不可)

一方、売却時に損失が出た場合の特例では、「対象年度の所得税から損失分の控除が可能」となりますから、思った値段で物件が売れなかった際には、非常に便利な制度となるでしょう。

※表記4つの特例の詳細については「不動産譲渡時の税金控除をまとめてみます!」の記事をご参照下さい。

なお住宅ローン控除については、別記事「住宅ローン控除とは?適応条件や注意点を解説します!」にて詳しい解説を行っていますが、

「住宅取得から10年の間、年末に残っているローンの残高に一定の割合(%)を掛けた金額を、所得から控除することが出来るもの」となっています。(購入年度によって控除額は異なります)

因みに「3,000万円控除」と「住宅ローン控除」は一般的に併用が出来ないとされていますが、過去記事「住宅ローン控除と3000万円控除を同時に受ける裏技をお教えします!」では、この二つを同時に利用する方法を解説していますので、ご興味がある方は是非こちらもご覧になってみて下さい。

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不動産の買い替えまとめ

さてここまで、マイホームの買い替えについて解説を行って参りました。

買い替えというと、非常に複雑な取引であるような印象を持たれるかもしれませんが、こうしてじっくりと内容を解説して行くと、それ程煩雑なものではないことがご理解頂けたことと思います。

但し、ちょっとした油断があったばかりに、仮住まいを余儀なくされたり、スムーズな買い替えが不能になってしまうケースも少なくありませんから、「恐れる必要はないが、決して気を抜くことも出来ない」というのが実情でしょう。

ネットを検索すれば、買い替えについて様々な解説を行ったサイトを見掛けますが、「どれも今一つ判り辛い」とのご意見を耳に致しましたので、今回は敢えて買い替えに関する記事に挑戦してみました。

この記事が皆様の買い替え取引の一助になれば、管理人にとってこの上ない幸せでございます。

ではこれにて、「不動産の買い替えについて解説致します!」の知恵袋を閉じさせて頂くことに致しましょう。