不動産の個人売買

 

マイホームの購入は結婚や出産と並んで、人生における一大イベントと言えますよね。

そして、そんな夢を叶えるべく日々仕事を頑張っておられる方も多いことと思いますが、不動産の購入にはとにかくお金が掛かるものです。

もちろん購入する地域にもよるでしょうが、何千万円という売買代金が必要となりますし、殆どの資金を住宅ローンで調達すれば、

返済時には実に借入額の1.2倍~1.5倍の金額を支払うことになるのですから、これは非常に厳しいものがありますよね。

また、登記費用に住宅ローンの事務手数料、そして印紙代など、その他にも様々な費用が掛かって来ますので、これは益々頭の痛い問題でしょう。

なお、不動産購入時に掛かる諸費用の中で、最も高額なものと言えば、物件を仲介する不動産屋さんに支払う仲介手数料であることは明らかであり、その金額は物件価格の3%以上にも及ぶものとなります。

こんなお話を聞くと、「どうにか仲介手数料無しで物件を購入することが出来ないものか・・・」と考えてしまうものですが、素人が不動産の売買を行うには様々なリスクを伴いますから、「苦しくても、仲介に入ってもらわざるを得ない」という結論に達する方も多いようです。

しかしながら、不動産屋さんの立場から言わせて頂ければ「仲介なしの個人売買も、やり方次第では不可能ではない」というのが本音ですから、本日は「不動産の個人売買について」と題して、そのノウハウを伝授させて頂きたいと思います。

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個人売買のリスク

冒頭にて、「個人間での不動産売買には様々な危険が潜んでいる」というお話を致しましたが、具体的にそのリスクとはどの様なものなのでしょうか。

そこでまずは、個人売買に潜むリスクについて解説させて頂きたいと思います。

手続き面でのリスク

個人間売買の大きなリスクの一つに挙げられるのが、成約に至るまでの手続き面での問題です。

これまでも本ブログでは、「不動産の売買は、代金と引き換えに所有権を移転することだ」と申し上げて来ましたが、売買の手続きを全く知らない人同士が取引を行うとなると、何をして良いやら判らず、途方に暮れてしまいますよね。

また、売主・買主間で「取引が完了した!」と思っていても、『実は完全に所有権の移転が完了していなかった・・・』なんてことになれば、後々トラブルになることは必至でしょう。

 

契約内容におけるリスク

手続き面に続いて、問題となるのが契約内容についてとなります。

何千万円ものお金と、不動産という価値の高い物をやり取りするのが不動産の取引ですから、売買の条件をしっかりと書面に残し、売主・買主共にこれを履行して行かねばなりません。

しかしながら、契約書の作成には高度な法律知識と、トラブルを未然に防ぐ経験値が必要になりますから、ネット上で誰が作成したかも判らない雛形を使用するのは非常にリスキーです。

また、取引の相手方が信頼のおける者なら良いでしょうが、中には自分に有利な条件ばかりを契約書に盛り込んで、利益を得ようとする不貞の輩もいますから、この点は大いに注意が必要でしょう。

 

物件に関するリスク

そして最後にご紹介するのが、取引する物件自体に潜んでいるリスクとなります。

「家や土地を売買する」というと、取引対象が目に見える物であるだけに、『見たまんまでしょ・・』と単純に捉えてしまいがちですが、実は目には見えない多くのリスクが潜んでいるものです。

建物一つを取ってみても、「見えない箇所に雨漏りが隠れていないか?」「シロアリに蝕まれてはいないか?」なんて問題が出て来ますし、土地についても「土壌汚染はないか?」「近隣との境界争いはないか?」など、重要なチェックポイントが多数存在しています。

 

この様に少し考えてみただけでも、様々な問題が山積しているのが個人間売買ですから、そのハードルが決して低くないことはご理解頂けますよね。

しかしながら、本ブログはそもそも「不動産のことを何も知らない方に、不動産屋さんレベルの知識を身に付けて頂くこと」を目標に掲げて立ち上げたものですから、これまで書いて来た記事の内容を総動員すれば、安全に個人間取引を終えることも決して不可能ではないはずなのです。

そこで次項では、過去に書いた記事をご参照頂きながら、個人売買を成功させるためのノウハウを伝授して行きたいと思います。

 

個人売買を成功させるために!

では早速、個人間売買成功の秘訣をお話して行きたいと思いますが、取引のターゲットとなる物件によっても注意すべき点は変わって来るものですから、「全ての物件に共通の事項」「中古分譲マンション用」「中古戸建用」と3つに分類しながらご説明を進めて行きたいと思います。

全ての物件に共通の事項

個人間取引を行う前に、まず頭に入れておきたいのが、不動産売買の手続きの流れを知ることです。

基本的には売買契約を締結した上で、引渡し期日を決め、時期が到来したならば「残代金の受け渡し」と「物件の引き渡し及び所有権の移転登記」を同時に行うことになります。

但し、この一連の作業には様々な注意点がありますから、詳細については過去記事「不動産売買の仕事内容・流れを知ろう」「不動産決済日の流れについて」をご参照下さい。

こちらの記事は不動産屋さん向けのものとなりますが、売買初心者でも流れが理解出来るように書いてありますので、ご参考にして頂けるはずです。

また、所有権移転登記は売主・買主が個人で行うことも可能ですが、自信がないという方には司法書士に登記の代行をしてもらうのが良いでしょう。

仮に所有権が無事に移転出来ても、前所有者の「抵当権」が設定されたままになっていたり、「差押え」や「仮登記」があると、後々面倒なことになりますから、こうしたトラブルを避ける意味でも取引に司法書士を介入させておくべきです。

(抵当権や仮登記については別記事「不動産の登記簿謄本とは?という疑問を解決!」をご参照下さい)

 

そして取引の流れに次いで把握しておくべきことが、売買契約書の作り方です。

こちらも慣れない方には非常にハードルの高い作業となりますが、過去記事「不動産契約書作成のポイントを解説!」「不動産売買契約書の作り方について」をご参照頂ければ、どんな条項を盛り込まなければならないかをご理解頂けることでしょう。

因みに、不動産の契約は物件ごとに内容が全く異なるように思われがちですが、先程ご紹介した契約書の本文については殆ど内容に変更が加えられません。(定型の文言が用いられる)

但し、契約書の末尾に記載される特約については、物件によって大きくカスタマイズされる部分となりますから、特約については「不動産契約書特約条項の書き方、参考例をご紹介!」の記事を参考に内容をご検討頂ければと思います。

なお、ここまでのお話で前項の「個人売買のリスク」の内、手続き面と契約内容に関するリスクはクリアー出来たことになりますが、最後に残されたのが『物件に関するリスク』です。

こちらのリスクに関しては過去記事「不動産物件調査(現地)について」及び「物件調査方法について(行政調査編)」をお読み頂ければ、『どんな事柄に注意すべきか』をおおよそご理解頂けるはずですが、

これだけは少々不足な点もありますので、以下の物件ごとのポイント解説にて更に詳しく掘り下げて行きましょう。

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中古分譲マンションでのポイント

不動産売買の中でも最もリスクが少ないとされるのが、分譲マンションの取引です。

分譲マンションにおいては、敷地の維持管理から、建物の全体のメンテナンスまでを管理組合が行うのがルールですから、例え雨漏りが発生したり、建物が傾いているなんて事実が発覚しても、これに対処するのは管理組合の仕事となるでしょう。

よって、個人間売買をして後々問題が発生したとしても、お部屋の内装部分(床や天井、システムキッチンやユニットバス)に関する事項がメインとなりますから、それ程大きなトラブルには発展し辛いのです。

但し、取引をする前からマンション自体に大きな問題(分譲会社との訴訟や、建物の大きな欠陥等)が発生していたり、管理組合において「管理費・修繕費の値上げ」や「大規模修繕・建替え」などが協議されている様なら、買主は事前にこれを知っておくべきでしょう。

そしてこうした情報を得るためには様々な調査を行う必要がありますが、そのノウハウについては別記事「マンション調査の注意点をご紹介致します!」にて詳しく解説しておりますので、是非そちらをご参考にして頂ければと思います。

 

中古戸建でのポイント

続いてご紹介するのが、中古戸建での個人間売買のポイントとなりますが、前提として申し上げたいのは「分譲マンションとは比べ物にならない程に取引の難易度が高い」という点になります。

マンションとは異なり、建物から敷地の問題まで全ての事項について売主から買主にその責任が引き継がれることになる訳ですから、それだけ多くの注意が必要となる訳です。

まずは敷地についてですが、注意すべきは近隣との権利関係の問題や、地中埋設物などに関する事項となります。

権利関係については、「地境が接するお宅の建物やブロック塀などがこちらの敷地に越境していないか(反対に自分が買う物件が越境しているケースも)」という点や、「敷地を跨いで作られているブロック塀がどちらの持ち物であるか?」なんて点も、売買前に明確にしておく必要があるでしょう。

また、目には見えない地面の中でも、「水道管や下水管が越境している(越境されている)」、「土壌汚染が隠されている」、「古い建物の基礎が埋まっている」なんて事態はよくあることです。

こうした事実を知らずに物件を購入してしまうのを回避するためには、「不動産・境界越境問題について」「地中埋設物の瑕疵について考えてみます!」などの記事を参考に事前調査を行うことをお勧め致します。

因みに、越境などの事実が判明した際には、権利関係者(お隣の住民)などと文書を交わし、今後の問題の扱いについて取り決めを行っておくのがベストですが、こうした際に便利な覚書や念書に書き方については「念書と覚書について解説致します!」の記事をご参照下さい。

更に物件が私道に接している場合には、「不動産の私道トラブルについて考えてみます!」の記事にて知識を備えてから取引に臨むべきです。

 

さて、敷地の問題に続いては建物本体の問題となりますが、中古戸建の売買で最も注意するべきは瑕疵担保責任についてとなります。

物件を購入したのは良いが、雨漏りやシロアリの被害が発生してことに後から気が付けば、揉め事になるのでは必至ですよね。

瑕疵担保責任については過去記事「瑕疵担保責任について考えてみます!」にて解説していますが、こうしたトラブルを避けるためにも中古住宅のインスペクションを受け、瑕疵保険に加入するのがお勧めの方法です。

インスペクションとは、第三者機関による建物の品質チェックのことですが、これを受けることにより雨漏りなどの見えないリスクを事前に知ることが出来ますし、

万が一インスペクションでの見落としがあっても、瑕疵保険に加入することで修繕費用を捻出することが出来ますから、売る側にも買う側にとっても安心感がありますよね。

※インスペクションと瑕疵保険については、過去記事「インスペクションとは?不動産取引の新たな潮流を解説します!」「インスペクションと瑕疵保険について解説致します!」をご参照下さい。

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不動産の個人売買まとめ

さてここまで、個人間売買を安全に行う方法について解説して参りました。

当ブログの記事をガッチリと読んで頂ければ、個人間で不動産の取引を行うことは決して無理ではありませんので、ご興味がある方は是非とも挑戦して頂ければと思います。

なお、「単に仲介手数料を節約したい」というだけならば、「仲介手数料の値引き、安くする方法を大研究!」の記事でご紹介した方法を実践すれば、相当な金額の圧縮が可能ですから、こちらもご参考になさって下さい。

人生を生きていく上で、不動産に関する知識は「持っていて損はないもの」であると思いますから、本ブログを通してそのスキルを身に付けて頂ければ幸いです。

ではこれにて、「不動産の個人売買について」の知恵袋を閉じさせて頂きたいと思います。