売却と賃貸

 

マイホームの売却を考えている際に、フッと頭を過るのが「売らずに貸した方がお得なのでは?」という疑問なのではないでしょうか。

世間では「空前の不動産投資ブームが到来している」なんて情報も耳に致しますし、「愛着のある家を見ず知らずの他人に譲り渡すことに抵抗がある」という方も多いでしょうから、こうした気持ちになるのも充分に理解出来ます。

そこで本日は、「売却と賃貸するのはどちらがお得?」と題して、マイホームを売却する場合と貸出した場合のメリット・デメリットなどについてお話してみたいと思います。

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戸建の売却と賃貸

では早速、売った場合と賃貸した場合の違いを比較してみたいと思いますが、実はこの2つのケースを比較するに当たっては、対象物件が戸建であるか、分譲マンションであるかによって大きな違いが出て来るものです。

そこでまずは、戸建ての場合について解説してみたいと思います。

 

戸建売却のメリット

マイホーム売却の最大のメリットと言えば、やはり高額な売却代金を手にすることが出来るという点でしょう。

また物件の買い換えなどを検討している方にとっては、「現在住んでいる自宅がいくらで売れるか」が次に購入する物件選びに大きな影響を及ぼすことになるでしょうし、場合によっては「●千万円以上で売れないと、買い換えが不能」という方もおられるはずです。

なお、当たり前のことながら、売却することにより物件の所有権が他人に移る訳ですから、近隣問題などのしがらみから脱することも出来ますし、固定資産税などの支払い義務からも解放されることとなるでしょう。

 

戸建売却のメリットまとめ

  • まとまった資金が手に入る
  • 後腐れ無く物件を処分出来る

 

戸建売却のデメリット

さて続いては、売却時のデメリットについて考えてみましょう。

まず言えることは、売却価格によっては売却損が出てしまう可能性があるということです。

また、売却価格が住宅ローンの残債を下回る場合には、自己資金での返済が不可欠となりますし、そもそも売却が出来ない状況となることもあるでしょう。

なお前項で「後腐れ無く物件を処分出来る」と申し上げましたが、契約内容によっては建物の隠れたキズの責任(瑕疵担保責任)を買主に対して負わなければならない場合もあります。

そして更には、売却によって利益が出た場合には譲渡所得税の支払義務が生じるでしょう。(不動産譲渡の税制については過去記事「不動産譲渡時の税金控除をまとめてみます!」をご参照下さい)

因みに売却に際しては、仲介手数料や印紙税等の出費も覚悟しなければなりません。

 

戸建売却のデメリットまとめ

  • 売却損発生や、価格が低過ぎて売却不能となる場合がある
  • 住宅ローンが返済しきれない可能性がある
  • 瑕疵担保責任を負わされる可能性がある
  • 譲渡所得税・印紙税、仲介手数料の支払いが必要

 

戸建賃貸のメリット

ここまでのご説明にて、戸建て売却のメリット・デメリットはご理解頂けたことと思いますので、続いては賃貸のメリットを見て行きましょう。

物件を賃貸した際の最大のメリットは、何と言っても賃料収入という副収入を得られることです。

また現在住んでいる物件を貸し出し、新たなマイホームを購入すれば、自身が持つ資産を増やすことにもなるでしょう。

そして更には、保有する物件を担保に入れての融資を受けることが出来ますから、この資金を利用して新たな投資物件の購入も夢ではありません。

なお賃貸した物件の賃料収入を、新たなマイホームの住宅ローンの返済に充てれば、これまで以上に高額な物件への住み替えが可能になります。

 

戸建賃貸のメリットまとめ

  • 賃料収入を得ることが出来る
  • 資産を増やすことが出来る
  • 不動産投資に参入し易くなる
  • 賃料収入を新物件の支払に充当出来る
  • より高額な新物件が購入しやすくなる

 

戸建賃貸のデメリット

メリットに続いては、デメリットのご紹介となります。

賃貸に出す以上、「自分が住んでいたまま」という訳には行きませんので、当然リフォーム費用が掛かってきます。

また戸建の場合には、階段や廊下の面積が広いですから、その費用もそれなりの金額となるはずです。

そして更には、雨漏りや建物の傾きなどが発生した場合には、高額な修繕費用が発生しますし、場合によっては入居者の仮住まいなどの用意も必要となるでしょう。

なお、常に賃借人が居てくれれば良いのですが、戸建て物件(貸家)はニーズ自体も少ないため、一定の空室リスクを覚悟する必要もあります。

因みに賃貸物件は専有面積が広くなればなる程に、1坪あたりの賃料設定を低くする必要がありますから、マンションタイプの物件などに比べ、戸建物件の収益性は低くなるはずです。

※面積20㎡のワンルームの賃料が6万円のエリアで、60㎡のファミリー物件を貸し出しても、3倍の18万円の賃料が取れないのと同じ理屈となります。

 

戸建賃貸のデメリットまとめ

  • 通用より高額なリフォーム費用が必要
  • 建物の状態によっては大規模な修繕が必要
  • 潜在的な空室リスクがある
  • 賃料単価が低い

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マンションの売却と賃貸

さてここまで、戸建てを売却した場合と賃貸した場合の比較を行って参りましたが、ここからは分譲マンションのケースに焦点を当ててみましょう。

 

マンション売却のメリット

分譲マンションの場合も、売却によってまとまったお金が入って来ることに違いはありません。

また、戸建に比べて買い手が付きやすい傾向にありますから、売却に要する期間も短く済むはずです。

更には戸建と異なり、建物に自体に関して「瑕疵担保責任を負わされる可能性が殆どない点」も大きなメリットと言えるでしょう。

 

マンション売却のメリットまとめ

  • まとまった現金が手に入る
  • 素早い売却が可能
  • 戸建に比べ瑕疵担保のリスクが少ない

 

マンション売却のデメリット

メリットがあれば、デメリットもあるのが世の常ですが、分譲マンション売却のデメリットは築年数が古ければ古い程に増えて行きます。

まず、築年数が古い物件は管理費や修繕費が高額に設定されている可能性が高いですから、思う通りの価格で売却出来ない可能性も高くなるでしょう。

また管理組合などで建て替えの協議などが始まっている場合には、要除却認定マンションなどに指定されていることもあり、売買価格に大きな影響が及ぼされる可能性もあります。

因みに戸建同様、売却損の発生やローンが返済しきれない可能性や、そもそも値段が安過ぎて売却が不能な場合もあるでしょう。

 

マンション売却のデメリットまとめ

  • 管理費や修繕費の設定が高過ぎて、売価が伸びない
  • 建替えなどの理由で、高く売れない
  • 売却損発生、ローンの残債がカバー出来ない可能性ある
  • 販売想定価格が低過ぎて、そもそも売れない可能性がある

 

マンション賃貸のメリット

続いてマンション賃貸のメリットを解説して参ります。

分譲マンションの場合も、賃貸に出す最大の利点は月々の賃料収入を得られる点となるでしょう。

また戸建てと異なり、マンションタイプの物件の需要は高いですから、賃料設定さえ見誤らなければ、空室リスクが発生する確率も低くなるはずです。

そしてリフォームに際して、ユニットバスやキッチンの交換を伴わない限りは、それ程高額な費用が掛かることもないでしょう。

 

マンション賃貸のメリットまとめ

  • 毎月の賃料収入を得ることが出来る
  • 空室リスクを低く抑えられる
  • リフォームが手頃な費用で行える

 

マンション賃貸のデメリット

では、マンション賃貸のデメリットにはどんな事項が挙げられるのでしょうか。

デメリットとしてまず頭に浮かぶのが、毎月支払うことになる管理費や修繕積立金の問題です。

お部屋が空室となってしまった場合には、こらの費用が完全な持ち出しとなってしまうことは確実ですし、例え賃借人が居ても収益を圧迫するものであることは間違いがありません。

また、賃借人がマンション内で問題を起こした際には、管理組合と入居者の間に立って調整役とならなければなりませんし、例え自分が住んでいなくとも理事や役員の仕事を逃れられない場合もあるでしょう。

 

マンション賃貸のデメリットまとめ

  • 管理費や修繕費の負担は避けられない
  • 住んでいなくとも、組合との関係を断ち切れない

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売却と賃貸どちらがお得?まとめ

さてここまで、戸建てと分譲マンションそれぞれのケースにおける、売却・賃貸のメリットとデメリットを解説して参りました。

そして全体を見渡せば、売却するにも賃貸に出すにも、それなりの利点と問題点があるということになるでしょうが、これでは皆様の疑問にしっかりとお答えしたことにはならない気も致しますので、以下では私なりの見解を示してみたいと思います。

 

戸建の場合

戸建については、一定の築年数を経た物件(築20年以上)でるならば、売却してしまった方がお得であると思われます。

近年では、建売屋さんと呼ばれる分譲業者が建売用地を求めて熾烈な物件獲得合戦を繰り広げていますから、今は正に「売り時」と言えるでしょう。

また、不動産業者への売却であれば物の瑕疵担保責任も免責となることが殆どですから、リスクも非常に低いものとなるはずです。

空室リスクも高く、修繕に手間も費用も掛かる戸建賃貸より、売却を強くお勧め致します。

 

分譲マンションの場合

分譲マンションについては、築10年以内なら売却を、それ以上の築年数であれば賃貸に出すことをおすすめ致します。

もちろん買い換えの問題や、ローンの残債がある場合は別ですが、資金に余裕があるならば表記の基準を元に処理を検討するのが良いでしょう。

現在の市況では中古マンションの価格が年々上がっていますから、売り時であることは間違いありませんが、一定の年数が経過した物件では売却によって得られるメリットが少ないため、「一旦賃貸して、充分な収益を上げてから転売する」方が、より効率の良い売買が可能です。

因みに売りに転じる時期に関しては、賃借人にお部屋を空けられた時が、決断時期となるでしょう。

分譲マンションの価格は「賃借人付き」と「マイホーム用」とでは、マイホーム用の方が遥かに高額で売れますから、「これまでに稼いだ賃料収入」と「売却によって得られる売買収入」を比較した上で、ご判断頂くのがベストかと思います。

 

不動産は人生における最大の買い物となりますから、当ブログの記事を参考にして頂き、後悔のない運用をして頂ければ幸いです。

ではこれにて、「売却と賃貸するのはどちらがお得?」の記事を締め括らせて頂きたいと思います。