都市計画道路の土地売買

 

マイホームを探している際などに、時折見掛けるのが販売図面の備考欄に「都市計画道路あり」なんて表示がされている物件です。

また、こうした物件は販売価格が通常より安めの設定となっていることも多く、果たして「買って良いものやら、ダメなものなのやら」と頭を悩ませてしまいますよね。

そこで本日は都市計画道路の概要についてと、計画の入っている物件の売買における注意点などをお話させて頂きたいと思います!

では都市計画道路の土地売買についての知恵袋を開いてみましょう。

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都市計画道路ってどんなもの?

「都市計画道路」という言葉を聞いて、一体何のことだろうと思われた方も多いのではないでしょうか。

計画道路とは行政が行う既存の道路の拡張や、新たな路線を作る際に設定される「道路の事業計画」を指す言葉となります。

時折、街を歩いていると家が道路からセットバックしており、空き地となった道沿いの土地が鉄パイプなどで囲われている光景を目にすることがあるかと思いますが、それこそが都市計画道路による拡張計画が行われている最中の姿になります。

今の時代、各地に道路は整備されているでしょうが、時と共に人や自動車の流れも変わってくるものですから、道幅を広げたり、新しい道路を作りたいという要望が出て来るのも無理はありません。

但し今の世の中、道路が造れる様な広大な空き地は存在しませんし、近隣住人も黙って土地を提供してくれる訳もありませんよね。

そこで行政は都市計画道路(道路計画)というプランを立ち上げ、何年、何十年という時間を掛けながら、周辺住民の説得や土地の買収、道路の工事などを進めて行くこととなるのです。

 

計画決定と事業決定

ではここで、都市計画道路がどの様に進められて行くかについて、お話してみることに致しましょう。

道路を拡張するせよ、新設するにしろ、まずは「行政から計画が打ち出され、その範囲が正式に決定する」ことから、都市計画道路の事業はスタートします。

そして、このスタートの状態を「計画決定」と呼んでいるのですが、この段階では未だ計画が決定しただけで、具体的な工事予定の決定や、土地買収が始まることはありません。

よって計画決定の段階では、一定の建築制限こそありますが家の新築や建替えが可能ですし、建売屋さんが土地を購入して建売物件として販売するケースさえあるのです。

さて、ここで皆さんが気になるのが、計画決定を受けた土地に一体どの様な建築制限が課せられるかということかと思います。

都市計画法第53条によれば、まず建築には都道府県知事などの許可が必要であるとされています。

また、建築物に対しても鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造は不可であるとした上で、地下室・階数3階以上の部分は設けてはならないとしているのです。

しかしながら、実はこの建築規制、現在ではかなり様子が変わって来ていたりもします。

バブル経済崩壊以降、我が国の経済状態は決して健全とは言えない状態が続いていますよね。

景気の良い頃はどんどん道路が出来ていましたが、現在では「計画が決まりながらも、実際の工事が始まらない道路が殆どである」という状態が続いています。

そうとなれば、「始まらない工事のために建築を制限し続けるのは申し訳ない」ということで、行政ごとに建築制限を緩和している(3階の建築を許可するなど)地域も増えて来ているのが実情なのです。

この様に計画決定の段階では、かなり自由な土地利用が許されているのですが、これが「事業決定」へと移行した際には、状況は大きく変わることとなります。

「事業決定」とは道路を作る計画を具体的に進める段階となりますので、土地の買収なども始まり、建物を建てることも原則不可ということになるのです。

この様に、道路計画には「計画決定」・「事業決定」の二段階があり、その状態次第で規制の内容が大きくことなることをご理解頂ければと思います。

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計画のある土地の売買は?

さて、そんな都市計画道路の指定を受けている土地や建売の売買にはどの様な点に注意すべきなのでしょうか。

まず言えることは、「事業決定」となっている物件に手を出してはならないということです。

但し、不動産業者が売主でる土地や、取引きに仲介業者が介入する場合には、事業決定がされた土地の危険性についてしっかりと説明がなされるはずですから、基本的に心配は不要となりますが、個人間で土地の売買や交換をする際には是非ご注意頂ければと思います。

また、計画決定段階の物件を購入する際には、「何時ごろ計画決定がなされ、現在どのような進捗業況にあり、どんな形状の道路が出来るのか」などを良く調べた上で、購入の意思を決定することが必要でしょう。

不動産業者の中には「まず事業決定することはありませんよ!」などと説明する者もいるようですが、これは全くアテに出来ません。

「何時事業決定しても文句はない!」そんな気持ちの上で物件を購入するべきだと思います。

さて、ここまでのお話を聞いていると「計画決定した物件を買う人なんているの?」とも思われるかもしれませんが、実はそれなりの魅力があることも確かです。

冒頭でも述べたように、物件の販売価格はお手頃なものとなっていることも多い上、実際何十年も事業決定が行われないケースは山程あります。

また事業決定すれば、行政との立退き交渉がスタートしますので、ここで上手く立ち回れば、それなりの立退料が手に入る可能性もありますから、これを目当てに敢えて計画決定物件を購入する方もいらっしゃるようです。

ちなみに管理人が知る、道路計画に伴う土地買収を経験されたお客様の話によれば、立退料での儲けは「それなり」といったところである模様。

ただ「それなり」とは言うものの、新しい住宅の購入代金と諸経費、そして迷惑料となる訳ですから、動く金銭の額は「かなりのもの」となるはずです。

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都市計画道路の土地売買まとめ

さてここまで都市計画道路の概要や、土地売買の際の注意点などを解説して参りました。

売買物件の販売図面などには、備考欄に小さく「都市計画道路あり」なんて記載がされているだけですが、実はなかなか大きな影響を及ぼす事項であることがご理解頂けたことと思います。

また、都市計画道路の区域内にある物件については、ここまでご説明したように様々なメリット・デメリットが存在していますから、ご購入の意思を決定する際には、充分な注意が必要となるでしょう。

但し、正しい知識さえ持っていれば決して恐れることはありませんから、都市計画道路の区域にある物件が気に入った際には、思い切って購入してみるのも一興かもしれません。

ではこれにて、都市計画道路の土地売買に関する知恵袋を閉じさせて頂きたいと思います!