地盤改良の工法と種類

 

テレビの報道番組などで、時折耳にするのが地盤沈下のお話ですよね。

そして、これから「自宅を買おう!」「建替えをしよう!」なんて考えている方にとっては、こうしたニュースは非常に気になるものとなるはずです。

そこで本日は、マイホームにおける地盤改良の工法や種類、そして知っておくべき改良に関する知識についてお話してみたいと思います。

では地盤改良に関する知恵袋を開いてみましょう。

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住宅と地盤のお話

さて、この「地盤改良」という言葉ですが、テレビ等で耳にする機会は多いものの、「実際にどんな工事を行うか」などはあまり知られていないことと思います。

ザックリと工事内容を申し上げれば、読んで字の如く「建築に当たって地盤を改善する」という意味になりますが、その工法は実に様々であり、建てる建物の種類や土地の特性によって行うべき地盤改良の方法も変わって来るのです。

また「地盤改良さえすれば地盤沈下は起こさない」とお思いの方が多いかもしれませんが、実はこれ、間違った認識となります。

実はどんな工法で工事を行っても、時間の経過と共に地盤沈下は発生するのです。

但し、均一に建物が少しずつ沈んでいく分には問題がないのですが、「不等沈下(不同沈下)」と呼ばれる偏った箇所のみが沈む現象が発生すると建物が歪んだり、時には倒壊する危険も出て来ますので、これを防止するのが地盤改良の真の目的となります。

よって住宅を購入して数十年経った後に、「少し建物が沈んでいる」なんてクレームも多いようですが、均等に沈んでいるならば「問題なし」と考えて良い訳です。

ただ、こうした不等沈下のリスクが一般に知られる様になったのは近年になってからのこととなりますから、古い年代の建物には地盤改良が施されていないケースも少なくありませんから、購入に当たっては注意が必要でしょう。

因みに現在販売されている建売物件や、ハウスメーカーに依頼して所有する土地に建物を新築する場合には、まず間違いなく地盤の調査が行われ、地盤の軟弱が見つかった際には改良工事が行われることになります。

 

地盤調査について

前項にて地盤調査のお話が出て参りましたので、本項ではこの調査について少々解説させて頂きたいと思います。

先程も申し上げた通り、地盤改良工事には様々な種類がありますから、「対象の土地に一体どんな工事を行えば良いか?」を知るためには、当然調査が必要ですよね。

また、土地の特性と建てる建物次第では、地盤改良が不要というケースもありますから、まずは地耐力と呼ばれる地盤の強さを計測することになります。

なお、地盤の調査についてもいくつかの種類があるのですが、木造一戸建ての場合にはSS式(スウェーデン式サウンディング試験)という方法で行われることが殆どです。

この調査は、一定の荷重を掛けたドリルが「何回転で何センチ地中に埋まっていくか」で地盤の強さを調べるというもので、建物の重量が乗っても沈まない地層(支持層)がどの深さにあるかを調査して行きます。

因みに、一棟建物を建てるのに一か所しか調査しないのでは意味がありませんから、建築予定の建物の形状から荷重が掛かる場所を算出し、多い場合には20ヵ所以上のポイントで調査が行われるのです。

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地盤改良の種類

さて、地盤調査により建物の重さを支えられる支持層の深さが判れば、次は実際の改良工事が開始されます。

地盤調査のデータを基にどんな改良工事を行うかが決定されることになるのですが、木造一戸建て住宅で行われるのは以下の3種類が殆どとなるでしょう。

 

①表層改良

地盤が強く、支持層が浅い位置にある場合に用いられる工法です。

地表から支持層まで間の軟らかい土にコンクリートなどを混ぜ込み、地盤を硬くすることで沈下を防ぐ方法となります。

 

②柱状改良

表層改良では対応出来ない、深い位置に支持層がある場合に用いられる工法となります。

工事の内容としては、特殊なドリルを使って地面に穴を空けながら、土とコンクリートを混ぜ込み、支持層と地表までの間にコンクリート製の柱を作るという方法です。

イメージ的には「ギリシャのパルテノン神殿のような柱が地中に何本も入っている」とお考え頂ければ判りやすいでしょう。

 

③鋼管杭

柱状改良では対応できない深さに支持層が存在する時に登場する工法です。(柱状改良で済む場合でも、鋼管杭が用いられることがあります)

非常に深い支持層まで杭を届かせることが出来るため、木造一戸建て以外の鉄筋コンクリート製住宅や、マンションなどでも施工されることが多い工法となります。

工事の内容は、文字通り鋼鉄製の杭を複数打ち込み、支持層と地表の間に、鉄柱を築いていくというものです。

 

各種工法の比較

ここまでお話した3つの工法が、木造一戸建て住宅で用いられる主な地盤改良の方法となります。

なお、①→②→③と地盤が悪い順に工法をご紹介をしておりますので、「柱状改良や鋼管杭の改良が施された土地は、条件が悪い土地」である様な印象を持たれるかもしれませんが、現在は施工技術も進歩していますから、工事費用が高額になるというだけで安全性には問題がありませんのでご安心下さい。

また注意すべき点としては、現在の法令では建売物件などの売主は建物の主要な部分に関して、10年間責任を負うルールとなっていますが、地盤(不等沈下)に関してはこの範囲に含まれていないという点です。

こうした問題に対応するべく、地盤改良を行う工事会社は任意で保険に加入しておりますから、建売を買う際や家を建て替える場合には地盤の保証内容をしっかりと確認する必要があるでしょう。

 

今後の発生する問題点

この様に現在では、軟弱地盤の土地には改良工事が行われるのが当たり前となり、「住宅購入の安全性はこれまで無かった程に確保される時代」となりました。

しかしながら、こうした状況に伴い「また新たな問題」が生じています。

それは、あまりにも強固な地盤改良を行ったがために、建替えの際に過去に施された改良杭の撤去に、凄まじい労力と費用が必要となってしまうという点です。

もちろん不等沈下を防ぐことは非常に意味のあることなのですが、こうした状況は少々問題であると言わざるを得ません。

①の表層改良程度ならまだ何とかなるかもしれませんが、②柱状改良では5mの深さの支持層まで何本もコンクリート製の杭が埋められている訳ですし、③の鋼管杭に関しては10m以上深さで数十本も杭が入っている場合だってあるのです。

こんなお話をすると「昔の杭の上に、新しい建物は乗せられないの?」という疑問の声も聞えて来そうですが、それを行うと「万が一不等沈下が発生した場合に責任が執れない」として、ハウスメーカーは過去の杭の撤去と、再度の地盤改良工事を求めて来るのが実情となっています。

今はまだ地盤改良を行っていない年代の建物が建つ土地が多いため、目立ったトラブルとはなっていませんが、数十年後には殆どの土地が「地盤改良済み」ということになるでしょうから、これは正に大問題です。

また築年数の新しい建物が建っている土地を買う場合には、「どの様な地盤改良が施されおり、杭の撤去にどれだけの費用が掛かるか」をしっかり確認した上で、取引に臨むべきでしょう。

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地盤改良の工法と種類まとめ

さてここまで、地盤改良の工法と種類、工事にまつわるアレコレを解説して参りました。

地盤改良工事が当たり前となることで、不等沈下を防止し、地震にも強い住宅が作れる時代となりましたが、便利になれば必ず弊害が生じるのが世の常。

今度は過去の地盤改良が、新たな建物を建設する際のネックとなってしまうというのは、実に因果なお話ですよね。

なお不動産業界に身を置いていると、既に過去の改良杭の件でトラブルに発展しているケースを実際に耳に致しますから、土地や古家付きの物件の購入を検討されている方は、十二分にご注意頂ければと思います。

以上で地盤改良の工法と種類についての知恵袋を閉じさせて頂きたいと思います!