建売の後悔

 

「マイホームを戸建にて購入しよう!」と決意された方々が、次に直面するのが『一体どんな建売物件を購入するか?』というお悩みです。

こんなお話をすると「土地を購入して、注文住宅を建てる人もいるはず!」なんてお声も聞えて来そうですが、近年の不動産市場では一般の方々が土地を購入するのは非常に困難な状況が続いており、「戸建ての選択=建売の購入」となってしまうのが実情でしょう。

また建売住宅の購入に際しては、「欠陥住宅の心配はないの?」、「分譲会社は大丈夫?」、「相場よりも高額で物件を売り付けられているのでは?」なんて心配が頭を過るでしょうから、物件選びにとても慎重になってしまう方も多いはずです。

そこで本日は「建売の後悔しない選び方を解説!」と題して、現在の建売物件を取り巻く状況や、物件選びで注意すべき点、選ぶべき物件の特徴などを解説してみたいと思います。

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建売を取り巻く状況

古来より「彼を知り己を知れば百戦殆うからず」なんて言葉もある通り、物事を始める際には、まず情報収集が何よりも大切な作業となります。

そこで本項では現在の建売物件の市場や、これを取り巻く状況などについてお話してみましょう。

 

一般の方が土地を購入出来ない

冒頭のにて「現在は一般の方が土地を購入出来ない時代である」とのお話を致しましたが、まずは『この問題』から掘り下げてみたいと思います。

皆様もご存じの通り、建売事業とは不動産業者が土地を買い取り、ここに新築戸建を建築して転売するビジネスを指す言葉です。

よって建売に加工出来る物件は、それなりの安価で仕入れを行う必要があり、「対象になる物件は非常に限られて来る」というのがこれまでの常識でした。

しかしながら、近年の建売事業者(業界では「建売屋さん」と呼ばれています)は、海外に木材供給用の現地法人を設けたり、ハウスメーカーを買収し、自社施工を可能にするなどの方法により、建築コストを極限まで圧縮することに成功しています。

そして、こうした手法で力を蓄えた建売屋さんの中から「パワービルダー」と呼ばれる大手業者が台頭し始め、年間数百棟にも及ぶ建売住宅を供給し始めたのです。

この様な状況が続けば「パワービルダー同士での建売用地の争奪戦が激化する」のは当然の結果でしょうし、全国各地には数千社にも及ぶ中小の建売屋さんが存在していますから、不動産市場はまるで戦国時代のような『建売用地の確保合戦』が展開されることとなって行きした。

その結果、土地の価格は高騰を繰り返し、『建売に向かない形の悪い土地』や『売主の希望で価格が高過ぎる土地』を除いては「一般の方が土地を買えない時代」になってしまったという訳です。

※建売屋さんについての詳細は、別記事「建売会社を取り巻く現状について」をご参照下さい。

 

向上する建売の品質と安全性

前項の解説にて、戸建てを手に入れようとすれば、建売物件を買う以外に選択肢が少ないことはご理解頂けたことと思いますが、ここで気になるのが物件の品質についてとなるでしょう。

先の説明にて「建築費を極限まで抑えている」なんて表現を致しましたので、『とんでもない欠陥物件が量産されているのでは?』と不安になった方もおられるはずです。

そこでまず結論から申し上げてしまえば、「建売物件の品質はむしろ向上傾向にある」というのがその答えとなります。

建築費を抑えているのに、建物は良くなっているというのは、酷く矛盾したお話にも聞こえますが、現実にこうした逆転現象が発生しているのです。

なお、こうした状況となっているとして最大の要因は建売物件に関する法整備の充実に他ならないでしょう。

法律上、新築物件の売主は雨漏りなどについて10年間瑕疵担保責任を負うことは多くの方がご存じかと思いますが、これに加え瑕疵保険への加入も義務付けられることとなりましたし、

地盤沈下に対する保険への加入も、任意ではあるものの最早当たり前の時代となっていますから、現代は建売というビジネスが誕生して以来、最も買い手のリスクが少ない時代と言えるのです。

また、前項でお話した建売屋さん同士の物件獲得競争も、結果的にはライバル会社よりも「より良い建物を建てなければならない」という競争意識に通ずることとなり、設備や仕様の充実度も驚くべきレベルに達しています。

但し、こうした状況でも「質の低い建売屋さん」はどうしても存在するものですから、やはり買い手も『しっかりと物件を選ぶ目』を持つべきでしょう。

 

建売選びで注意すべき点

ここまでの解説で、建売物件を取り巻く現状についてはご理解頂けたと思いますので、本項では具体的な物件選びの注意点をお話して行くことにしましょう。

 

面積や地形

物件選びをする上で、まず注意を払うべきは建物が建つ土地についての問題です。

マイホームを決めるとなると、ついつい間取りや駅までの距離などを最優先に考えてしまいがちなものですが、物件の基盤となる土地に関する事項を見逃すのは危険過ぎます。

そこで注目するべきは、土地の形状と面積に関する問題となるでしょう。

建売物件の中には、やたらと長細い形状をしていたり、三角形や非常に歪な形をした土地も見受けられますが、あまりに不整形な土地は資産価値に大きな影響を及ぼす可能性があります。

詳しくは別記事「土地形状は整形地・不整形地どちらがお得?」にて解説していますが、少なくとも5m以上(専用通路の場合は2.3m以上)の間口が確保出来ており、なるべく形の整った物件を選ぶべきでしょう。

また土地の面積については50㎡以上を確保することが重要です。

近年では価格勝負の40㎡台の土地面積しかない建売物件も少なくありませんが、転売などに際しては非常に人気が低い上、建て替えとなっても以前と同じ様な間取りしか入らないなどの問題も生じるでしょう。

※土地の面積については別記事「不動産の土地面積のお話!」にて詳しく解説しておりますので、こちらも是非ご覧になって下さい。

 

近隣との権利関係の問題

続いて注意すべきなのが近隣との権利関係の問題です。

近年では建売を商品化する段階で、分譲業者が近隣との権利関係を調整してから引き渡すの当たり前になって来てはいますが、まだまだ不完全な物件を引き渡す業者が存在するのも確かです。

例えばお隣との敷地境に建てられているブロック塀が隣家の所有物であるにも係らず、今後の処理についての取り決めを行っていなかったり、

お隣の屋根の一部がこちらの土地に越境しているのに、「越境しています」という簡単な説明のみで引渡しを受けてしまうのは非常に危険な取引となります。

ブロック塀を例に挙げれば、数十年後に塀が倒壊寸前になっているにも係らず、隣家がこれを放置すれば、地震などと自分の家が損害を受ける可能性も出て来るでしょうし、

物件を売却しようと考えた際にも、処理方法の定まっていない越境物などはマイナス評価となることは間違いありません。

更には越境対象が下水配管や水道管などの場合には、配管トラブルが生じた際に「自分の土地(他人の土地)を掘り返さなければならない」という事態も考えられますから、これは非常に厄介です。

本来であれば、「後々トラブルに発展する可能性のある権利関係の問題は解決して商品化する」のベストですが、少なくとも『今後の処理についての覚書(取り決め)くらいは済ませてある物件』を選ぶべきでしょう。

なお、隣家との問題が明らかになっていながら、何の取り決めも行っていないケースでは、隣家の人間が話し合いに応じてくれない「変な人」である可能性も濃厚ですから、くれぐれも慎重に判断を下す必要があります。

※越境問題の詳細については別記事「不動産・境界越境問題について」にて、地中埋設物に関しては「地中埋設物の瑕疵について考えてみます!」の記事にて詳しく解説しておりますので、ご心配な方は是非参考になさって下さい。

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分譲主の質を見極める

土地の問題についてチェックが完了したら、お次は分譲業者(建売屋さん)自体を精査して参りましょう。

物件を購入する前に、分譲主の口コミなどをネットで検索するのは当たり前かとは思いますが、更に慎重を期すならば分譲主が居を構える行政機関に出向いて情報を集める方法がお勧めです。

不動産業者は各都道府県から免許を取得して営業を行っていますから、「これまで取引上で起こした事故の記録」や「免許更新時に申告した過去5年間の決算内容」といった情報は行政機関に保存されており、希望者には閲覧も許されています。(国土交通省免許の場合は国交省が窓口となります)

こうした情報を確認しておけば、これから建売を購入する「業者の質」や「財務状態」まで確認することが出来ますから、これは非常に助かるはずです。

※質の良い不動産会社を選ぶコツについては、過去記事「悪徳不動産会社の見分け方」にて詳しく解説しております。

 

施工メーカーと工法

不動産会社を調べたならば、建物の建設を請け負ったハウスメーカーについても調査をしておきましょう。

もちろん、誰が聞いても知っている様な大手建築会社なら話は別ですが、建売の場合はあまり聞いたことのない工務店が仕事を請け負っている場合も少なくありません。

建物に欠陥が見付かった場合、その責任を負うのはあくまで分譲業者となりますが、評判や経営状態の悪い施工会社が建てた物件はクレームも多いものですから、やはりハウスメーカーのチェックも欠かすことは出来ないでしょう。

因みに不動産業者と同じく、建設業者も国土交通省か各都道府県の免許を受けて営業をしていますから、分譲主を調べるのと同様の方法で行政処分の経歴や決算内容を確認することが出来ます。

なお、建物の工法に関しては、殆どの物件が「在来工法」か「2×4工法」のどちからかで建てられているはずです。

どちらの工法も利点・問題点がありますが、物件価格が安い場合には2×4工法を選んでおくのが得策でしょう。

2×4工法は間取りやデザイン性の自由が利かない代わりに、「腕の悪い職人が施行しても欠陥が発生し辛い」のが特徴ですから、建築費を切り詰めている可能性が高い物件ではこちらを選ぶ方が安心なのです。

※在来工法と2×4工法の違いに関する詳細は「在来工法と2×4工法について解説致します!」の記事をご参照下さい。

 

周辺環境を考慮する

そして最後にご紹介するのが、周辺環境に関する問題となります。

当然、物件を選ぶ段階で周囲の環境などについては考慮されていることと思いますが、本項でご紹介するのは嫌悪施設と呼ばれる類のものや、困った隣人などです。

お墓やパチンコ店などは、一度物件を訪れるだけでも発見することが出来るでしょうが、「土日は操業を停止している町工場」や「夜間のみ開店するカラオケパブ」などは見落とすことが多いですから、周辺環境の確認に際しては「曜日や時間帯を変えて訪れるべき」でしょう。

また学校や神社などは、むしろプラス要因の施設であるように感じますが、登下校時に大騒ぎをする学生や、お祭りに初詣などで近隣が迷惑を被る可能性もありますから注意が必要となります。

なお、近所への嫌がらせを繰り返す厄介な住人や、ゴミ屋敷等の存在を知らずに物件を購入してしまうと、後々非常に面倒なことになりますから、近隣住人への聞き込みなどの調査も行うべきでしょう。

※嫌悪施設等に関する詳細は別記事「不動産の嫌悪施設についてお話してみます!」をご参照下さい。

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建売の後悔しない選び方まとめ

さてここまで、後悔しない建売物件購入のポイントを解説して参りました。

ご紹介して来た注意事項をしっかり抑えて物件を選んで頂ければ、後々「失敗した!」なんて悲しい想いをせずに済むはずです。

しかしながら、「では、どんな物件が望ましいのか?」という点については、ここまで触れずに参りましたので、本項では『まとめ』としてこのポイントを解説してみたいと思います。

これまで管理人は多くの方々に建売物件を供給して参りましたが、「住宅選びに成功した!」と心から喜んで下さるお客様に共通しているのは、「資産価値の高い物件を選んでおられる」という点です。

「建売の資産価値」と言われてもピンッと来ない方も多いかもしれませんが、不動産は同じ値付けが行われていても、「実際はその価値に大きな差が存在する」ことも少なくありません。

例えば30坪(100㎡)という同じ大きさの土地を購入しても、8m×12.5mという形の良い土地を購入するのと、5m×20mという不整形な土地を買うのでは、その資産価値に大きな差が生じてしまいます。

また同じような立地で、同じ面積、価格も近い物件同士でも、一方が容積率150%、もう一方が300%なんてケースでは、明らかに後者の資産価値が高いことになるでしょう。

こんなお話をすると「土地を売って儲けるつもりはないんだけど・・・」なんて思われるかもしれませんが、例え売る気がなくても価値ある物件を選ぶことは非常に大切です。

将来的にどうして資金が必要となり、自宅を担保に借り入れを起こす場合でも、物件の評価が低いのでは希望する金額を借りることが出来ない場合もあるでしょうし、

万が一、家の買い換えをしなければならい状況になれば、物件の評価額は非常に大きな意味を持ってくることになるでしょう。

更には、容積率や建ぺい率の高い土地であれば、建替えの際に3階、4階と建物を上に伸ばすことで、「一部を賃貸物件として貸し出す」といった利用法だって出て来ます。

よって、マイホームの購入を「単なる住宅ローン地獄のスタート」とするか、「人生の基盤(資産)造りの第一歩」とするかは、『選ぶ物件の資産価値次第』ということになりますから、この重要な選択を是非とも誤ることの無い様にして頂きたいものです。

ではこれにて、「建売の後悔しない選び方を解説!」の記事を締め括らせて頂きたいと思います。