道路より低い土地

 

マイホームの購入にあたり、一戸建てを選択した方々には「どんな地形の物件を選ぶか?」というお悩みが付いて回ることと思います。

少々周りの環境が騒がしくても、駅まで近く平坦な地形のエリアを選ぶという方もおられれば、多少のアップダウンがあっても閑静な山側の住宅街を希望するという方も居るでしょう。

もちろん、どちらの地形もそれぞれにメリット、デメリットが存在しており、その優劣を論じるのは難しいものがありますが、それ故に両地形共に人気は高く、条件の良い土地を購入するには「それなりの対価」を支払わなければなりません。

但し、どんな買い物にも「安く買うための裏技的なテクニック」は存在するもので、これが戸建や土地の購入に際してとなれば「道路より低い土地」がその代表的なものとなるでしょう。

そこで本日は「道路より低い土地を購入する際の注意点を解説!」と題して、比較的安価に物件購入が可能な道下(みちした)物件についてご説明して行きたいと思います。

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道路より低い土地の物件

さて、いきなり「道路より低い土地」と言われても、なかなかイメージが付かいな方も多いかと思いますので、まずはこの物件の概要からご説明して参りましょう。

不動産業者の間で「道下(みちした)物件」と呼ばれているのが、道路より低い場所に位置している土地や戸建てとなります。

読んで字の通り、物件の基本的な地盤面の高さが、接している道路よりも低い状態を指すこの言葉ですが、原則こうした土地は通常の地形の物件より安価な価格設定がされるのが通常です。

では、「実際にどれくらい安い価格設定がなされるのか?」という点が気になるところかと思いますが、通常の土地の80%~70%程度の値付けが行われることが多い模様。

因みに、こんなお話をすると「不動産の価格が安いのには、必ず訳がある」という常々申し上げている私の言葉と『矛盾しているのでは?』とお思いになられるかもしれませんが、確かに道下の物件には弱点があることも事実です。

但し、上手に物件を選ぶことにより、デメリットを補って余りあるメリットを享受することも可能ですから、ウィークポイントがあるという理由だけで購入を断念するのは、少々もったいない気もして来ます。

そこでまずは、道下物件ならでは問題点をご説明して参りましょう。

 

道下物件のデメリット

道路より低い土地の弱点としてまず挙げられるのが、日照の問題となるでしょう。

もちろん接している道路から、どれくらい低い位置に土地があるかにもよりますが、2~3mの高低差があれば一階部分の日照はかなり阻害されるのは間違いありません。

また、建物の地盤よりも高い位置を自動車が通過することにより、振動や騒音が一般的な土地より激しくなることが想定されますし、

道路との高低差が激しい物件なら、玄関を二階以上の部分に造らなければならなくない上、道路との行き来のために橋の様な通路を作り、そこを駐車場として使用しなければならないケースもあるはずです。

なお、電気・水道などは例え土地の位置が低くても問題なく利用することが出来ますが、下水に関しては道路内を流れる下水本管に高い位置から汚水を流し込む必要がありますから、こうした道下物件では電動のポンプなどで汚水を汲み上げ、排水する必要もあるでしょう。

この様に確かに道路より低い土地には、一般的物件よりも様々な問題点が存在しており、それ故に価格設定も安価となっているのです。

そして、こんな解説を聞いてしまうと「道下物件なんて買わない方が良いのでは?」なんてお気持ちになってしまう方も少なくない様に思いますが、

先程も申し上げた通り、物件の選び方次第で道下物件ならではの価格設定のまま、通常の物件以上のメリットを得られる可能性は残されています。

そこで次項では、「こんな道下物件こそ狙い目」という物件の条件をご紹介して参ります。

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こんな道下物件が狙い目

では早速、狙い目の道下物件の条件を解説して参りましょう。

 

日照の問題

まず道下物件を購入するならば、平坦な地形のエリアよりもアップダウンのある山側の地形のエリアを選ぶのが得策です。

もちろん平坦な地形のエリアでは、道路を宅地よりも高い場所に設置する必要がありませんから、「道下物件自体が少ない」ということもありますが、立体交差点の周辺などにはそれなりに道下物件が存在しています。

ただ、こうした平坦なエリアでは用途地域などの関係で、建物と建物の距離が非常に狭くなっているケースが多く、道路側からの日照が確保出来ないことに加え、他の方向からも採光が望めない土地となる可能が高いでしょう。

その点、第一種低層住居専用地域などが多い山側の地域では、隣地の建物との距離が離れているため、道下でもそれなりの日照が確保出来るはずです。

そしてアップダウンのある地形のエリアでは、例え物件が道路よりも低い位置にあっても、その他の方位の隣接地の地盤が更に低くなっているケースも珍しくありません。

つまり、土地の道路側は道下で暗いものの、土地の反対側は隣家が更に低い位置にあるため、通常の土地の一階以上に日当たりが良いという場合があるのです。

こうした日照条件を確保したいのであれば、道路が土地の北側を走っており、南側が傾斜地となっている物件がおすすめかと思います。

 

道路の騒音問題

さて、もう一つの道下物件の問題点である前面道路の騒音などの問題ですが、こちらも閑静な住宅街を選ぶことで緩和が期待出来ます。

もちろん片側2車線、3車線なんて大通りではそれなりの音や振動もあるでしょうが、片側1車線かそれ以下の道路を選ぶことで、住環境はかなり良好なものとなるはずです。

但し、あまりに道幅が狭い道路の場合、道の反対側の土地に背の高い建物が建つことによって、自分の土地が真っ暗なってしまう可能性もありますから、この点は少々注意が必要でしょう。

なお、幹線道路を選べば、バス停なども近くにある可能性が高くなりますし、コンビニやスーパーなどへ便も良くなるはずです。

 

下水の問題

道下物件の場合、下水本管への排水勾配が確保出来ないため、汚水をポンプアップして排出しなければならないとお話しましたが、実は「ポンプを利用しなくても済む場合」があります。

そして、これを実現させるには「道路の地中深くに下水の本管が敷設されている」必要がありますから、下水の配管図を確認した上で物件を選ぶことが肝心です。

こんなお話をすると、「いくら地中深くとは言っても3m、4mくらいでしょ」と思われるかもしれませんが、中には地中10m以上の深度に下水の本管が敷設されていることもありますから、道路から5m、6m落ちている宅地でも、楽々下水本管への流し込みが可能となります。

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道下物件まとめ

さてここまで道下物件の弱点や、その問題点をクリアーし得る物件の条件などについてお話して参りました。

もし「こんな道下物件が狙い目」の項で解説した条件を満たす物件に出会うことが出来れば、価格は相場の70%程度で、南側の日当たりも良好、

そして交通の便も良いし、騒音などもそれ程苦にならず、下水のポンプアップも不要となりますから、これは最早「掘り出し物」と言っても差支えのないレベルでしょう。

道下物件というと、それだけで「問題が多い物件」というレッテルを貼られてしまいがちですが、この様に条件さえ整えば物件が「化ける」ことも少なくないのです。

また、道下物件以外の一見問題が有りそうな物件でも、同様に周囲の環境次第で通常の物件と変わらない利便性を有するケースも多いですから、物件を選ぶ際には先入観に囚われない柔軟なマインドが必要であるように思います。

正しい知識と、物件を見る目を養い、素敵なマイホームを手に入れたいものですよね。

ではこれにて、「道路より低い土地を購入する際の注意点を解説!」の知恵袋を閉じさせて頂きたと思います。