土地購入の注意点

 

自宅の購入は、多くの方にとって一生に一度のビックイベントですよね。

分譲マンションに建売、中古住宅などその種類は様々ですが、資金に余裕がある方に関しては「土地を購入し、注文住宅で自分のこだわりが詰まった家を建てたい」という方も多いはずです。

これまで本ブログでは、分譲マンション購入のポイントや、新築建売住宅を買う際の注意点などをお話して参りましたが、土地のみを購入する場合には、他の物件とは異なる様々な事情が発生して来るもの。

そこで本日は、土地購入の注意点についてお話してみたいと思います。

では早速、売地購入に関する知恵袋を始めましょう!

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土地売り物件について

実は最近、市場に出回る物件数の減少が大変に著しいのがこの「土地売り物件」だったりします。

「建売物件があんなに数多く建築されているのに、どうして土地不足なの?」とお思いになる方も多いでしょうが、こうした現象の裏には「パワービルダー」と呼ばれる大手の建売屋さんが深く係っているのです。

一言で建売屋さんといっても、中小企業から大手企業まで様々な会社があることは別記事「建売会社を取り巻く現状について」にてご説明致しましたが、その中でも超大手と言われるのがパワービルダーと呼ばれる企業となります。

こうした会社は、海外に材木工場を立ち上げ、建築も自社施工するなどして、建築に掛かる費用を極限まで抑えているのですが、こうした建築コストの削減によってパワービルダーの土地買い取り価格は、一般の方が購入するの価格相場以上の高値となりつつあるのです。

また売地情報が最初に持ち込まれる不動産仲介業者も、一般の購入者を見つけるより、建売屋さんに買ってもらった方が高い報酬を得られるなどの理由(詳しくは仲介業者の仕事内容の記事参照)から、

「売却案件はまず建売屋さんに持ち込む」のが当たり前の状況となっており、こうした不動産業界の事情が売地物件激減の理由となっているのです。

なお、流通する数少ない売地物件を見てみても不動産業者が転売目的で購入した土地(建築条件付き売地を含む)が大半を占めている上、残りは売主が値段を下げてくれず、一般の方にも、建売屋さんにも買えない物件である場合が殆どとなっています。

因みに建築条件付き売地とは「土地売りの形態ではあるが、建物の建築は不動産業者指定の業者による」という、実質は建売状態の物件を指しますから、これも純粋な売地とは言えません。

さて、こんなお話を聞いてしまうと「土地で物件を購入するのは、不可能なのでは?」という気分にもなってしまいそうですが、そうとばかりも言い切れないものもあります。

例え不動産業者が売主の土地でも、建築条件さえ付いていないけば、自分の好きな建物が建てられますし、価格も「それなり」な上、近隣との権利関係の調整なども済んでいることが多いでしょう。

また、瑕疵担保責任を負う期間(土地の隠れた欠陥について責任を期間)も不動産業者が売主ならば引渡しから2年となりますから、引渡しから6ヶ月程度しか瑕疵担保責任を負わない一般売主の土地より、取引の安全性は確保されているはずです。

よって、今売地物件が買いたいのであれば、不動産業者が転売目的で購入した、建築条件の付いていない土地が狙い目と言えるでしょう

 

土地を買う際の注意点

では、実際に売地を買うとなった際、どの様な点に注意を払わなければならのでしょう。

 

どんな建物が建てることが出来るかをチェック

ご存じの方も多いと思いますが、購入した敷地に建物を建てる際には様々な建築制限をクリアーしなければなりません。

容積率に建ぺい率の問題はもちろん、日当たりに関する日影規制に斜線制限や絶対高さ制限、そして建物の使い道を制限する用途地域と、その規制は二重三重に張り巡らされているのです。

よって、こうした物件を仲介する不動産業者も建築制限に関する事項には非常に神経質になるところですが、やはり建築の専門家ではありませんので「万全とは言えない」というが実情でしょう。

土地で物件の購入を考えておられる方には、事前に利用するハウスメーカーや設計士を決めて頂き、売買契約締結前に「想定している建物が本当に建築出来るのかを確認してもらう」のが賢明です。

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地盤についても注意を

そしてもう一つ重要なのが、地盤に関する問題となります。

建売物件ですと、地盤調査や地盤改良を済ませてから建物の建築を開始しますので、地盤工事については、購入者があまり心配する必要はありません。

しかしながら土地売りの場合では、一般の売主はもちろん、不動産業者が売主であっても、地盤調査は行っていないのが通常です。

「この辺の地域は地盤が良い」などと言われていても、建物一つ隔てれば地盤の強さ(地耐力)は全く異なるものですし、どの程度の地盤改良が必要かも、建築する建物の種類やハウスメーカーの意向にかなりバラ付きがありますから、地盤改良費用をしっかり確保した上での購入を心掛けましょう。

なお、別記事「地盤改良の工法と種類について解説致します!」で詳しく触れていますが、前に建っていた建物で地盤改良が行われている場合には、以前の改良材を撤去するのにかなり費用が掛かりますので、こちらも注意が必要です。

 

擁壁にも要注意

また、造成地等で見掛ける「土止め擁壁」にも注意が必要となります。

こうした擁壁は、土に埋もれてはいますが全体像は「L字形」をしているのが通常です。

よって、地表に顕になっている擁壁の地下には、地表と平行に伸びる部分(底盤)が隠れているのですが、この底盤の上に建物の基礎が重なる場合にはトラブルが発生する可能性もあります。

これは「擁壁を作った業者」と「建物を建設するハウスメーカー」が異なる場合に起こる問題で、ハウスメーカーから底盤に穴を空けての地盤改良を要求されるというケースです。

「何故、わざわざ擁壁の底盤に穴を?」と不思議に思われるかもしれませんが、『誰が作ったか判らない工作物(擁壁)の上に建物の基礎を支える地盤改良を施すことは出来ない』というのが、ハウスメーカー側の言い分となります。

こうしたケースでは底盤に穴を空ける費用がかなり高額となりますので、この点もしっかりと資金計画に組み込んでおく必要があるでしょう。(詳しくは別記事「宅地造成と擁壁について解説致します!」をご参照下さい)

 

埋設物に関するリスク

当たり前のことかもしれませんが、地面の中には様々なものが埋まっているものです。

これが小さな石ころなどであれば、特に問題はありませんが大きな岩や、コンクリートの破片(ガラ)、時には汚染物質や不発弾などが埋まっている場合には少々困ったことになるでしょう。

もちろん地中埋設物に関しても瑕疵担保責任がありますので、こうした事実が発覚した場合には売主に改善義務がありますが、売主が一般の方の場合にはお金が無いなどの理由で速やかな解決が行えない場合も少なくありません。

こうした意味でも、不動産業者が売主の売地物件には安心感があるでしょう。

 

古家付の売地

土地売り物件の中には、もはや生活をすることが出来ない程の「朽ちた家」が付いたまま販売されている物件もあるもの。

当然、新しい家を建てる時には建物の解体が必須となりますが、解体工事な何かと問題が起こり易い作業でもあります。

騒音振動の問題を始め、お隣の水道管を破壊してしまったり、隣家の外壁にヒビが入ったなど、様々なトラブルが予想されるものです。

これから引っ越す先のお隣さんなどと、初っ端から解体工事が原因で揉めるのは望ましいことではありませんから、古屋の解体は売主さんの責任でやって頂くのが得策でしょう。

但し、費用的な問題で断られることもあるでしょうから、こうした場合には売主が施主となり、買主が費用を負担するのがスムーズです。

これならば解体業者も自分で選定出来ますし、何かトラブルがあっても「それはあくまでも発注者の売主の責任」とすることが出来ますから、おすすめの方法と言えます。

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土地購入の注意点まとめ

さてここまで、マイホーム建築にあたって土地で物件を購入する際の注意点を解説して参りました。

この様に売地物件には、他の物件とは異なる様々な特徴・注意点があるものです。

冒頭でもお話した通り、売地物件は今や非常に希少なものとなりますし、マイホームの用地探しは一生に一度の買い物となるはずですから、正しい知識を身に付けトラブルのない取引を心掛けたいですよね。

では、これにて「土地購入の注意」に関する知恵袋を閉じさせて頂きたいと思います。