未公開物件

 

マイホーム探しを行う際、何よりも優先するべきなのが情報の収集です。

自分が「どれくらいの価格の物件を買うことが出来るのか?」そして「どんな返済の条件になるのか?」といった『融資の情報』に、購入に際して必要となる経費といった『諸費用に関する情報』

また気に入った物件を見付けた際には、周辺の住環境や学区などの『地域情報』も非常に重要なものとなって来ます。

しかしながら、物件購入希望者が何よりも欲っするものとなれば、これは豊富な『物件情報』を置いて他には無いでしょう。

こうした理由から様々な不動産会社を巡り、時にはインターネットなども駆使しながら人は物件情報を漁っていくことになりますが、そんな際に目にするのが「未公開物件」と称される情報です。

「未公開」と聞くだけで、何やら得をした様な気もして来るものですし、実際に物件を購入した後に、自分が全く察知していなかった建売などがあったことを知れば、とても悔しい気持ちにもなりますから、

マイホームの購入に際しては、こうした世に出ていない未公開物件の情報も素早く入手したいところですよね。

そこで本日は、「未公開物件の情報を入手する秘訣をご紹介!」と題して、効率良く、そして誰よりも早く非公開の物件情報を入手するテクニックをご教授したいと思います。

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未公開物件とは?

さて、具体的な未公開物件情報入手のノウハウをお教えする前に、まずは「そもそも未公開物件とは何か?」というお話からスタートさせて頂きたいと思います。

この様にお話すると、「一般に知られてない物件のことでしょう?」というツッコミが聞こえて来そうですが、実は未公開物件にはマンションや戸建てといった物件の種別によって、いくつかの種類が存在しているのです。

例えば新築の一戸建て(建売物件)であれば、建売屋さんと呼ばれる建築主が特定の販売業者にしか販売を許可していないという意味の未公開物件もあれば、

建売さんが土地を購入したばかりで、計画も販売価格も未定であるため、世に知られていないという未公開物件も存在します。

また、中古の戸建てや中古マンションであれば、レインズと呼ばれる不動産業者同士の売り物件共有媒体に登録されていないという意味の未公開物件もあったりするのです。

ここまでの解説をお読みになり、「未公開物件の種類なんて興味はないから、早く情報入手のテクニックを教えてよ!」とお思いの方もおらえるかもしれませんが、

実はこうした未公開となっている理由の如何によって、情報の入手経路も変わって来ますので、もう少々と付き合いをお願い出来ればと思います。

では、未公開物件の種類に「販売限定型」と「時期尚早型」、「レインズ未登録型」の三種があることをご理解頂けたところで、それぞれの情報の特徴についてご説明して行くことにしましょう。

 

販売限定型

販売限定型の未公開物件は、建売の分譲主である建売屋さんの土地の仕入れの都合により生じる情報形態となります。

詳しくは過去記事「不動産営業の仕事内容!建売屋さん編」にて書いていますが、建売屋さんの商売では分譲地に加工出来る「土地の仕入れ」こそが最も重要な業務であるにも係らず、自力で土地の仕入れが出来る業者さんは極僅かしか存在しません。

よって殆どの建売屋さんは、物件仲介を専門にしている不動産会社から「物件を買わせてもらう」ことで、仕入れを行っているのです。

そして仕入れさせてもらったお返しとして、特定の不動産会社に物件の販売を一任することにより、販売限定型の未公開物件が誕生することになります。

 

時期尚早型

さて今度は時期尚早型のご説明となりますが、こちらは文字通り「建売屋さんが土地を仕入れたが、未だ販売の企画段階にある物件」ということになります。

販売限定型であれば、窓口こそ限定されているものの、既に建物の計画や販売価格は決定済みですが、こちらはまだその段階に達していない物件となりますから、未公開物件の中でもフレッシュさ満点のものとなるでしょう。

但し先程も申し上げた通り、建売屋さんが仕入れに際して仲介業者を利用している場合は、この時期尚早型でも特定の仲介業者を通して購入することになるでしょうが、

時には建売屋さんが直に仕入れた物件も存在しており、こうしたケースでは「仲介手数料が不要」というケースもありますから、これは非常にお得な情報ですよね。

但し、あくまでも計画段階の物件ですから土地の形状や面積、建物の仕様などが引渡しまでに変更になることも多々ありますし、

宅建業法の関係でまずは土地を契約し、建築確認を取得してから改めて土地建物の契約を結び直す等、通常の取引とは異なる手続きを行わなければならないケースもあるでしょう。

 

レインズ未登録型

そして最後の類型となるのがレインズ未登録型となります。

通常、中古物件の売却依頼を不動産業者が請け負った場合には、媒介契約を締結することになり、専任媒介で7日以内、専属専任媒介で5日以内に、レインズと呼ばれる売り物件情報共有媒体への登録を行わなければなりません。

よってレインズ未登録型の物件は、この期間を経過していないホヤホヤの物件か、売却を請け負った業者が「自分でお客さんを付けたい」がために、レインズへの登録を保留している物件となるでしょう。

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未公開物件は種類よって探し方が変わる

ここまでのお話で、未公開物件の種類及びそれぞれの特徴についてご理解頂けたことと思いますので、ここからは具体的にどうしたら未公開物件の情報を入手出来るかについて、ご説明して行きたいと思います。

 

新築戸建(建売)の見付け方

未公開物件の種類についてのご説明でお話した通り、建売の未公開情報は販売限定型・時期尚早型の2パターンが殆どとなるでしょう。

販売限定型については、新聞の折り込みチラシや、販売の窓口となっている不動産業者のホームページに物件情報が掲載されている可能性が高いですから、

丹念なネット検索や、ターゲットとなる地域に住む知人や親類などにお願いして、新聞広告のチェックをしてもらう方法がおすすめです。

また、賃貸マンションの集合ポストの周辺に設置されているチラシ用のゴミ箱などには、不要なチラシが捨てられていることも多いですから、こちらを拝借するという方法もあるでしょう。

なお、ネットを利用しての物件探しのコツとしては、より多くの未公開物件を掲載している不動産業者を発見したら、直接問い合わせをしてみるのが有効な手段です。

不動産会社の中には、物件にお客を付けるのが得意な業者と、建売用地を見付け出して、建売屋さんに卸すのを得意としている業者(物上げ業者)など、それぞれに個性があるもの。

未公開物件を多数掲載しているということは、頻繁に土地を建売屋さんに卸している物上げ業者である可能性が高いですから、こうした業者に声を掛けておけば、より迅速に未公開物件の情報を入手出来る可能性が高まります。

また、これは少々手が掛かる手法ですが、物件を探しているエリアで解体作業などをしている現場などを見掛けた場合には、法務局に出向き登記簿謄本を取得してみましょう。

謄本の取得には若干の費用が掛かりますが、所有者の欄に不動産会社の名前が書かれていれば、その土地は建売用地となる可能性が濃厚です。

会社名が判れば、連絡先はネットで容易に知ることが出来るでしょうし、場合によっては売主と直接売買することで、仲介手数料が不要となる可能性もあるでしょう。

但し、土地の仕入れに際して仲介業者が介在している際には、このケースでも仲介手数料が必要となりますのでご注意下さい。(建売屋さんと卸し業者が専任媒介を結んでいるケースなど)

 

中古戸建・中古マンション

これらの物件については、レインズ未登録型の未公開物件情報が殆どですから、より売却依頼を受けやすい業者に狙いを絞ることが重要となります。

しかし、「どの業者が多くの中古物件の売却依頼を受けているか」を判断するのはなかなか難しいですから、まずはネームバリューのある大手仲介業者を当たってみるのが良いでしょう。

テレビCMをガンガン行い、駅前の目立つ場所に店舗を構えていれば、売却依頼の数も圧倒的に増加するのは当然ですよね。

また、大手不動産会社はその系列会社でマンション分譲を行い、管理会社も運営しているケースが多いですから、こうした分譲マンションの管理業者を経由して獲得する「中古マンションの売物件情報」の量もかなりのものとなるでしょう。

よって、レインズ未登録型の未公開物件情報が欲しい場合には、まずは大手の仲介会社に声を掛けてみるのがお勧めです。

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未公開物件まとめ

さてここまで、誰もが欲しがる未公開物件情報取得に関するテクニックをご紹介して参りました。

「情報が欲しいなら、とにかく多くの業者に声を掛けよ」なんて記事もネット上では目にしますが、こうしたやり方は連絡をしてくる不動産屋さんをいたずらに増やすだけになってしまう可能性が高いでしょう。

今回ご紹介したテクニックを参考にして頂き、最低限の労力で効率的に物件情報を入手して頂ければ幸いです。

なお、更地や解体現場を発見したら登記簿謄本を入手してみるという方法は、不動産会社もよく利用する手段となりますから、若干コストは掛かるもののお勧めの手法かと思います。

ではこれにて、「未公開物件の情報を入手する秘訣をご紹介!」の記事を締め括らせて頂きたいと思います。