住宅ローン控除と3000万円控除

 

「マイホームを購入しよう!」と決心をした際には、様々な点に注意を払わなければならないものです。

「自分や家族の生活に最も適した物件はどんなものか?」、「分譲マンションか?戸建てか?」など、考えなければならない点は多岐に及びますが、忘れてはならないのが税金の問題となるでしょう。

特に現在マイホームを所有しており、これを新しい物件に買い換えようとお考えの方にとって、これは大変に重要な問題となるはずです。

我が国の税制においては、より多くの方がスムーズにマイホームを取得出来るようにと、様々な税制優遇が用意されていますが、全ての優遇制度に精通するのはなかなか困難ですし、中には同時に組み合わせて使用することの出来ない減税制度もありますから、これは少々頭の痛いところでしょう。

そこで本日は「住宅ローン控除と3000万円控除を同時に受ける裏技をお教えします!」と題して、知っていれば非常にお得な『マイホーム買い換えの減税テクニック』をご教示してみたいと思います。

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ローン控除と3000万円譲渡所得税控除

冒頭でも申し上げた通り、我が国ではマイホームを購入する際や、これを売却するにあたり、様々な税制優遇措置を受けることが出来ます。

購入時であれば「住宅ローン控除」に「すまい給付金」等、売却時には「譲渡所得税の3000万円控除」、「買い換え特例」、「マイホーム売却時の軽減税率」等がこれに当たり、各々内容に差はあるものの、上手に利用すればかなりの節税効果を上げることが出来るはずです。

但し、これらの制度は「自由に組み合わせて利用可能」なものばかりではなく、制度によってはどちらか一方しか適用されないなんてケースも珍しくありません。

そしてそんな中でも、マイホームの買い換えを行おうとお考えの方に大きく係って来るのが、「住宅ローン控除」と「譲渡所得税の3000万円控除」という二つの制度です。

「住宅ローン控除」は、マイホーム購入時に住宅ローンを利用した場合、その年から10年間の年末ローン残高に対して「1%」を掛けた金額(一年目の残額が1000万円なら10万、二年目残高が800万円なら8万円、三年目なら・・・)を所得税から控除することの出来る制度を指します。

※住宅ローン控除の詳細は別記事「住宅ローン控除とは?適応条件や注意点を解説します!」をご参照下さい。

これに対して「譲渡所得税の3000万円控除」は一定の要件を満たしたマイホームを売却した際に、その譲渡益から3000万円の所得控除が可能となる制度です。(仮に4000万円で家が売れれば、3000万円の控除により、譲渡所得税の課税対象は1000万円となる)

もしこの二つの税制優遇を同時に受けることが出来れば、売却に際して大幅に収める税金を抑えられる上、新しく買った家の方でも住宅ローン控除による節税が可能となり、正に「二度美味しい状況」を作り出すことが出来るはず。

しかしながら、そんな美味しい話があるはずも無く、この二つの制度は原則的に「併用が不可」というのが一般的な見解となっています。

よってマイホームの買い換えを行う場合には、この二つの制度のどちらかを選択し、より節税効果の高い方を利用するのがベストとされているのですが、実は「ある一定の条件」を満たすことが出来れば、併用が可能となるのです。

 

二つの税制優遇を同時に受ける裏技

では早速、「住宅ローン控除」と「譲渡所得税の3000万円控除」の優遇を同時に受ける方法をご説明して行きましょう。

このテクニック可能にする鍵は、それぞれの適応要件の中に隠されています。

両制度に共通しているのは、「一方を利用すると、もう一方の税制優遇は3年目の年末まで利用出来ない」という条件です。

ならば「3年待ってしまえば良いのでは?」というのが、今回のテクニックの「肝」になります。

但し、この方法を一度に解説すると少々解り辛くなってしまいそうなので、ここからは「先に新しいマイホームを購入する場合」と「先に今の家を売却した場合」の2つのパターンに分けてご説明して行きます。

 

先に新しいマイホームを購入する場合

先にマイホームを購入した場合、最初に利用することになるのは住宅ローン控除となります。

住宅ローン控除については通常通り、確定申告の際に年末のローン残高に1%を掛けた金額を所得税より控除しましょう。

そしてポイントとなるのが、新しい家に住み始めてから3年目の正月から年末までに、古い家の売却を完了することです。

仮に平成29年6月に新しい家を購入したとすると、3年目の平成31年12月末までは3000万円控除が利用出来ません。

これに対して、3000万円控除は「住まなくなった日から3年目の年末まで」は利用できるルールです。

よって平成29年6月に新しい家を購入して引っ越していれば、平成32年1月(3000万円控除適用解禁)~12月末(3000万円控除適用限界)という、1年間のみのチャンス期間を発生させることが可能になります。

この1年の期間内に以前の家が売れなければ、3000万円控除を諦めるしかないというリスクもありますが、人気のあるエリアで適正な値付けを行えば、決して不可能な販売期限ではありません。

また、販売を開始するまでは古い家を賃貸することも可能ですから、定期建物賃貸借などを利用すれば、その間に賃料収入を上げることも可能となるでしょう。

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先に今の家を売却した場合

次にご説明するのが、現在の自宅売却を先行した場合です。

こちらのケースでは売却により住む家が無くなってしまっているものの、3000万円控除の適応を受けてしまっている為、直ぐにマイホームを購入しても住宅ローン控除が受けられない状態になっているはずです。

よって、自宅売却後はとりあず賃貸物件に移り住み、まずは確定申告で3000万円控除の申請を行い、3年目の年末以降に新たなマイホームを購入して、住宅ローン控除を利用するパターンとなるでしょう。

仮に平成29年6月に現在住む自宅を売却すれば、その時から平成30年、平成31年までは賃貸で暮らし、平成32年以降は何時でも住宅ローン控除を利用してのマイホーム取得が可能になります。

先にご紹介した「購入を先行した場合」と比べ、時間制限がないのは気楽ではありますが、一度賃貸に移り住む費用と手間が問題となるでしょう。

但し、転勤などを機会にこの手法を行えば、無駄なく万全の税制優遇を受けることが出来るはずです。

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ローン控除と3000万円控除まとめ

さてここまで、一般的には難しいとされているローン控除と3000万円控除を併用して利用する裏技をご紹介して参りました。

売却を先行するにしても、購入を先行するにしても、それなりの時間制限や手間が掛かる方法となりますが、得られるメリットも決して小さくはありませんので、ご興味のある方には是非お試し頂ければと思います。

税金を節約する裏技というと、ややグレーな方法を想像してしまいがちですが、今回の様にやり方一つで「堂々と得することが出来る」方法もありますから、常に情報にはアンテナを張り巡らせておきたいところですよね。

また機会がございましたら、不動産取引でメリットが得られる情報をご紹介して行きたいと思います。

ではこれにて、「住宅ローン控除と3000万円控除を同時に受ける裏技をお教えします!」の知恵袋を閉じさせて頂きたいと思います。