宅地造成と擁壁

 

マイホームを購入しようと考えた際、検討しなければならない要素の一つのなるのが、購入する物件の「立地に関する問題」なのではないでしょうか。

また一言に立地と言っても、駅に近い、商店街に面しているなどの「周辺環境」に係る事柄から、平坦な地域、上り坂・下り坂といったアップダウンがあるエリアなど「地形」の問題も出てきますから、これは大いに頭を悩ますところですよね。

平坦な地形のエリアには商店街などが広がっていることも多く、生活の利便性を考えればメリットは大きいですが、住環境という面では多少山坂があっても、閑静な住宅地となっているエリアも捨て難いのもがあります。

但し、山側の高低差のある地形のエリアで戸建を購入しようとなると、新築時や建替え時に通常以上の工事費用が必要となることもありますので、この点には注意が必要でしょう。

そこで本日は、「宅地造成と擁壁について解説致します!」と題して、アップダウンのある地形のエリアには欠かすことの出来ない『宅造と擁壁』に関する基礎知識をご紹介してみたいと思います。

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宅地造成規制法について

「アップダウンのある地形のエリアでは、建物建築時に工事費用が余分に掛かる」というお話に、今一つピンッと来ないという方も少なくないかもしれません。

ここで言う余分な工事費用とは、高低差のあるエリアならではの「宅地造成工事に関する費用」を指します。

こうした地形の地域には、元々が山の斜面であった土地なども多いため、住宅用地とするために、山を削り取り、時には土を積み足して平坦な土地を人工的に作り出さねばなりません。

この工事を宅地造成工事と呼ぶのですが、我が国ではこの工事について「宅地造成規制法」という法令が存在しており、無計画な工事が行えない制度となっているのです。

宅地造成規制法は、昭和36年6月に発生した梅雨前線による土砂災害の教訓から生まれた法律であり、崖崩れを防ぐべく様々な造成工事に対する規制が定められています。

そして宅地造成工事規制区域というエリアを指定し、その区域内においては

  • 2m以上の崖を生じさせる切土工事(地盤の削り取り)
  • 1m以上の崖を生じさせる盛土工事(土の積み増し)
  • 切土・盛土合わせて2m以上の崖が生じる工事
  • 500㎡を超える敷地については、切土・盛土共に30cmの段差が生じる工事

について、行政の許可を必要とするという内容になっています。

なお、宅地造成工事規制区域は山坂があるエリアでは「殆ど漏れなく指定されています」ので、こうした地域の建築では注意を欠かすことが出来ない法令となっているのです。

因みに、山を削って造られた大規模な分譲地等については、宅地造成規制法の許可ではなく、行政による開発行為の許可を受けて工事が行われている可能性もあります。

開発行為の場合にも、宅地造成規制法の許可同様の厳しい審査を受けることになりますから、こうした物件をご検討の方もご安心下さい。

 

擁壁について

さて、宅地造成規制法の概要については、おおよそご理解頂けたことと思いますが、ここで問題となるのが「この法令の許可を受けるために特別な工事が必要となる」という点です。

そしてこの特別な工事というのが、「擁壁(ようへき)工事」と呼ばれるもので、簡単に言えば土砂災害を防ぐ壁、「土止め」を作る作業となります。

「土止め」というと、工事現場などで見掛ける、板や鉄板を打ち込んだものを想像してしまうかもしれませんが、宅造法における土止めは鉄筋を組んだ骨組みを分厚いコンクリートで固めた強固なものであり、これを「擁壁」と称しているのです。

また行政ごとに内容は異なりますが、この擁壁にも許可基準があり、鉄筋の本数やコンクリートの厚み、L字型・逆T字型といった形状に、寸法なども細かな指定を受けることとなります。

つまり行政は「宅地造成規制法上の許可が欲しいのなら、土砂災害を防ぐ土止め(擁壁)を、こちらが指定する通りの基準と工法で造りなさいよ」と言いたい訳です。

なお、工事費用については擁壁の高さや形状にも大きく左右されますが、高さ2mで10m程施工するだけで200万円以上の費用が掛かることも珍しくありませんから、

こうしたエリアでの新築や建て替えに際しては、宅地造成工事に要する費用もしっかりと確保しておく必要があるでしょう。

 

間知ブロックの擁壁

前項の擁壁の説明において、鉄筋にコンクリートを流し込んだL型、T型の擁壁をご紹介致しましたが、実は擁壁にはもう一つ多く用いられる種類があります。

それは「間知(けんち)ブロック」と呼ばれるブロックを積み上げるタイプの擁壁であり、こちらの工法も宅地造成規制法上の許可対象となっているのです。

先程のコンクリート造擁壁とは異なり、既製品のブロックをお城の石垣の様に角度を付けて積み上げて行く工法となりますので、基本的に工事費用も割安となりますが、

擁壁の高さが高くなる程に、壁の角度をなだらかにしなければならず、結果的に宅地として利用出来る土地の面積が減ってしまうという弱点があります。

よって近年行われる宅地造成工事では、お目に掛かる機会が少なくなっているのが現状です。

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擁壁工事の問題点

ここまでの記事をお読み頂き、宅地造成規制法における擁壁の工事を行うには、行政への許可申請の手間や、高額な工事費用が発生することがご理解頂けたことと思いますが、この工事にはまだまだ注意すべき点があります。

この項では、その問題点についてご説明して行きたいと思います。

底板の問題

擁壁の代表的な形状「L字型」を例にご説明すれば、実際に地面から顔を出しているのはL字の「上半分程の部分」となり、下半分は地中に埋められています。

この地下で横に伸びた部分を「底板」と呼ぶのですが、仮に3mの高さの擁壁を建てるとすれば、底板の長さも3m程の幅が必要となるのが通常です。

よって擁壁の際から3mの距離までは地中にはコンクリート製の障害物が埋まっているのと同じ状況となってしまうことになります。

そして、こうした底板のある場所に建物を建築しようとすれば、地盤改良などの際にこの底板が邪魔になってしまい、

「せっかく作った擁壁の底板にドリルで穴を空けなければならない」なんて事態もあり得ますから、造る擁壁とその後に建てる建物の位置関係には充分な配慮が必要になります。

なお、最初から建物のプランが決まっていれば、地盤改良に使用する杭を打つ地点の底板に「予め穴を空けておく」ことも可能ですから、工事を担当する業者さんと事前打ち合わせを万全に行っておくのが得策です。

※間知ブロック擁壁の場合には底板がありませんので、こうした問題は発生しません。

 

工事の問題

また、擁壁工事はかなり大規模な土木工事となります。

当然、自分の所有する敷地内に擁壁を収めなければなりませんが、土の掘り起こしには隣接するお宅の土地も大きく削り取る必要があるのです。

近隣と上手にコミュニケーションが取れていなければ、工事に協力してもらうのも困難ですし、工事中に境界石などが破壊されれば、大きなトラブルに発展する可能性もあるでしょう。

擁壁工事を行う際には、近隣への配慮も大きなポイントとなるのです。

 

既存擁壁にも注意

中古住宅や土地売りの物件を探していると、既に擁壁が設置された物件をよく目に致します。

既に土止めがなされていれば安心な様にも感じますが、ここで気を抜いてはいけません。

古い年代に造られた擁壁は、例え宅地造成法上の許可を得て造られたものでも劣化が進んでいる可能性(亀裂が生じている等)もありますし、そもそもの許可を得ていない場合だってあるのです。

そして、こうした問題のある擁壁がある物件を土地購入したケースでは、建物建築時に行政から「擁壁を建替えろ」という指示が出る可能性もありますし、中古住宅の建替えの際に同様の指摘を受けることも有り得るでしょう。

通常、こうしたリスクがある物件では、購入時に不動産業者などから説明があるはずなのですが、業者の力量によっては「これが行われないケース」もありますので、不安に感じた時には設計士などに相談してから、購入の意思を決定するのが無難です。

なお、「宅地造成法や開発行為の許可を得て造られた擁壁である否か」については、行政に資料が残されていますので、一般の方でも調査は可能となります。

また宅造法や開発行為の許可以外でも、2m以下の擁壁については工作物申請による許可の下で工事が行われている可能性があり、この工作物となっていれば後々トラブルとなることはまずない筈です。

※宅造・開発行為・工作物等の許可を得ていない擁壁を「既存不適格擁壁」と呼びます。

※公的な許可を得た擁壁でも、亀裂等の損傷が激しい場合には専門家診断を受けるべきです。

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宅造法・擁壁工事まとめ

さて、ここまで宅地造成規制法と擁壁工事について解説を行って参りました。

これから購入エリアを決定しようとお考えの方にとっては、「擁壁が必要な物件は避けたい」と思われてしまうかもしれませんが、高低差がある地域ならではの魅力が存在するのも確かですから、しっかりと知識を身に付け、失敗のないマイホーム選びをして頂ければと思います。

また擁壁工事の費用については、現場の状況や、行政の許可基準の厳しさ、施工業者によっても大きく変わって来るものですから、どんぶり勘定を行わず、物件ごとに見積もりを取り直すなどの慎重さが必要不可欠となるでしょう。

なお、土木工事の専門業者に擁壁工事を依頼するのが「経費を安く上げるコツ」となりますが、その後に建物を新築する予定があるならば、多少割高でも擁壁の施工をハウスメーカーに一任してしまう方が安全かもしれません。

夢のマイホームを手に入れるために、当ブログの記事をお役立て頂ければ幸いです。

ではこれにて、「宅地造成と擁壁について解説致します!」の知恵袋を閉じさせて頂きたいと思います。