市街化調整区域の建て替えや物件購入

 

マイホームの購入を考える際には、実に様々な事柄が頭をよぎるものです。

「とにかく利便性重視!」という方もおられるでしょうし、「少しでも環境の良い立地で、購入価格を抑えたい」という方もおられるはず。

そして「環境・コストパフォーマンス重視派の方」に是非ともお勧めしたいのが、市街化調整区域に建てられた建売りや中古物件となります。

ただ、市街化調整区域と聞いても「今一つピンと来ない」という方も多いでしょうし、「調整区域の物件を買って、建て替えや売却が出来るのだろうか?」と不安を感じる方も居られることでしょう。

そこで本日は、「市街化調整区域の建て替えや物件購入について解説致します!」と題して、皆さんの調整区域に関する疑問にお答えして行きたいと思います。

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市街化調整区域とは

さて、まず最初に気になるのが、「市街化調整区域とは一体どんな地域であるか」ということでしょう。

我が国「日本」では、国土の効率的な利用を行うために、都市計画法という法律にて、どのような街作りを行っていくかという地域ごとの区分が行われています。

その中には、積極的に都市開発を行っていくエリアとされる「市街化区域」や、特に方向性の決まっていない「未線引き区域」などがありますが、基本的に都市化を行わないエリアと定められているのが「市街化調整区域」という訳です。

よって市街化調整区域では、学校や病院などの公共施設や、農業に従事する方の住宅等を除き、基本的に宅地分譲などの開発行為が行えない地域となっています。

 

以前は規制も緩やかでした

この様にお話していると、「知り合いに市街化調整区域で建売を買った人がいるけど・・・」なんて反論も聞えて来そうなもの。

実はこの市街化調整区域、以前は「既存宅地」と呼ばれる自由に建物の建築や、宅地分譲が行えるエリアがその内部に存在していました。

「既存宅地」とは、この都市計画法が施行され、市街化調整区域に指定される以前から既に住宅地として利用されていた地域を指す言葉となります。

こうした地域は市街化調整区域の中とは言え、行政もある程度自由な開発を許しており、多くの建売業者がこの制度を利用して、宅地の分譲を行っていたのです。

しかし出る杭は必ず打たれるもので、平成18年、遂に行き過ぎた市街化調整区域の開発行為に「待った」が掛かります。

この年、政府は既存宅地制度の廃止を決定し、以降、市街化調整区域内での開発行為は大きな制限を受けることとなったのです。

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現在では新たな抜け道が

ここまでのお話を聞くと、「それではもう、調整区域で住宅を建てることは出来ないの?」と思われてしまいそうですが、そうとばかりは言えません。

実は既存宅地制度の廃止に伴い、各地方自治体から「調整区域の開発を禁止しては、更なる過疎化を招くのでは?」という不安の声が噴き出したのです。

そこで入れ替わりに誕生したのが、都市計画法第34条11号の規定による新たな開発許可区域となります。

そしてこちらの制度、市区町村などの自治体が独自に許可区域の指定を行えるルールになっていますから、むしろ既存宅地制度の頃より、盛んに市街化調整区域の開発が行われる結果となっているのです。

ただ現在では、あまりに調整区域の開発が進み過ぎたとして、第34条11号の指定区域を廃止する自治体も出て来ていますので、今後は再び減少傾向になっていく可能性もあるでしょう。

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調整区域の建替えや分譲まとめ

ここまでお話して来たように、市街化調整区域の開発は「既存宅地制度」、「都市計画法第34条11号」と、開発許可の根拠を変更しながらも今なお継続されているのが現状です。

因みに「既存宅地」や自治体により「都市計画法第34条11号の区域指定を解除された区域」など、現在は廃止された制度を根拠に建築された住宅についても、同じ規模の住宅であれば『建て替えが可能』となっている地域が殆どですから、売却などに際して条件的に不利になることはありません。

また市街化調整区域で家を建てるのには、建物の規模や用途にはある程度の制約はありますが、普通に住む分には殆ど問題はないでしょうし、建築許可の申請などはハウスメーカーや設計士が全て代行してくれるはずですから、購入者が煩わしい思いをすることはないはずです。

それどころか、市街化調整区域であるが故に物件購入後に周辺環境が激変する可能性が殆どない上に、緑に囲まれた静かな住環境に建つ戸建が、市街化区域に建てられた一般的な物件よりもリーズナブルに購入出来るのですから、これは環境重視派の方にとっては申し分がありませんよね。

調整区域というだけで不安を覚えてしまう方も多いとは思いますが、こうした物件を上手に購入し、他では味わえないスローライフを手に入れるのも一興なのではないでしょうか。

ではこれにて、「市街化調整区域の建て替えや物件購入について解説致します!」の知恵袋を閉じさせて頂きたいと思います。