不動産相場の調べ方

 

マイホームを購入する際、最も気になることの一つが「この物件、本当に適正な価格なのだろうか?」という点かと思います。

一般的なお買い物なら、ネットなどを見れば同じ商品がいくらで売られているかを一瞬で調べることが出来ますし、近年では価格比較サイトなども人気を博していますから、相場に頭を悩ませることは少ないはず。

しかしながら不動産は、全く同じ商品はまず存在しない上、例えとなり同士の物件でも、道路に接する幅や、土地の大きさ、道路の向きなどのより、価格が大きく変わって来る代物なのです。

そうとなれば、仲介に入ってくれる不動産屋さんにでも意見を求めるしかありませんが、仲介業者も成約するのが目的ですから、「本当に正直な意見を述べているか」については、非常に疑わしいものがありますよね。

そこで本日は、非常に判り辛い「不動産相場の調べ方」について、解説させて頂きたいと思います。

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相場を知る前に必要な知識

さて、具体的な相場の調べ方についてご説明する前に、不動産の値付けの方法についてある程度の知識を付けておきましょう。

まず知っておくべきなのは、マンションにしろ、土地・戸建てにしろ、個人が売主の「中古」と銘打たれている物件の価格は、相場から逸脱した価格が付けられている可能性が高いという点です。

「そうなの?」と驚かれた方も多いでしょうが、これにはしっかりとした訳があります。

個人が売主である以上、未だローンを返済中という物件も多いでしょうし、買い替えともなれば、「現在の家をいくらで以上で売却しなければならない」なんて事情も出て来るもの。

もちろん不動産会社が売却依頼を受ける際には、「この値段は高過ぎます」と言ったアドバイスは行うものの、所詮は「売主あっての売却案件」ですから、相場よりも割高な価格でも販売活動を始めるしかないという訳です。

よって、売主が個人である中古物件を購入する際には、より慎重に相場を確かめる必要が生じて来ることになります。

これに対して、不動産会社が売主の物件に関しては、個人売主のような事情で価格が盛られているケースは殆どありません。

この様にお話すると「不動産屋さんだって高く売りたいのは一緒でしょ?」と思われるかもしれませんが、皆さんが想像するよりも不動産屋さんの根付けはかなりシビアです。

その理由としては、相場から逸脱した物件は、不動産業者の間では「絶好の当て物(あてぶつ)として扱われるしまう可能性が高い」からとなります。

「当て物」とは、他の物件を決めるのに『捨て駒的に扱われる物件』を指す言葉で、こうした物件を不動産業者が見付けると、まずは当て物をお客さんに紹介し、「自分が本当に売りたい物件が如何に割安であるかをアピールする材料」にされてしまうという訳です。

折角の商品がそんな扱いを受けるのは「全ての不動産業者が避けたいところ」ですから、相場より極端に高い値付けは基本的に行わないこととなります。

 

分譲マンションの相場の調べ方

では、物件値付けの基本知識を身に付けて頂いたところで、具体的な相場の調べ方について見て行くことにしましょう。

なお戸建とマンションでは、考え方が少々変わりますので、まずは中古マンションの相場の見方からご説明致します。

まず言えることは、戸建てや土地売り物件に比べ、分譲マンションは相場を見極めやすい物件であるということです。

その理由は、同じ建物内に複数の物件が存在しているためで、100世帯以上が入居するマンションなどでは、同じ時期に複数の部屋が売りに出ていることも珍しくありません。

また、インターネットなどを駆使すれば、分譲当時の価格を調べられる可能性も高いですし、既に成約済みのお部屋についても、ネット上に情報が残されていることが少なくないのです。

そして、こうした下調べをしっかりと行っていれば、例え売主が個人の中古物件でも、極端に高い買い物をさせられる可能性はグッと低くなることでしょう。

但し注意が必要なのは、お部屋の内部の状態や、物件が所在する階数などとなります。

どんなに相場に見合った価格でも、極端にお部屋の内部が荒れていれば、入居に際して必要となるリフォーム費用が高額となりますし、最上階と一階、角部屋とそうでないお部屋では価格に差が生じてしまうものです。

こうしたポイントをしっかり勘案して、相場を見極めることも重要なファクターとなるでしょう。

なお、近年では「不動産者が中古分譲マンションの内装をまるまる入れ替えたリノベーション物件」も増えていますが、こうした物件の相場についても、

過去の取引事例とから相場を割り出せば、リノベーション工事にいくら費用が掛かっているかを知ることが出来ますから、購入の意思決定を行う際には是非ご参考にして頂ければと思います。

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土地・戸建ての相場の調べ方

さて、最も問題なのが土地や中古一戸建ての相場を調べる方法となります。

分譲マンションのように同じ立地、同じ面積、同じ方位なんて物件はまず無いでしょうから、この点は非常に頭が痛いところです。

そして、こんな際に役立つのが近隣の新築建売物件の価格を参考にして、相場価格を割り出す手法となります。

先に記した「相場を知る前に必要な知識」の中でも触れましたが、不動産業者が分譲する建売住宅は相場に即した価格が設定されているものです。

また、ネットなどを検索しても土地や中古戸建てについては取引事例を発見するのは困難ですが、こうした新築建売物件の情報はいくらでも見付けることが出来ますよね。

そして建売の情報が集められたなら、次に行うべきなのが周辺の土地価格の相場を調べることです。

一般的に新築の戸建てを建築するのに要する費用は、おおよそ2000万円程度(床面積約100㎡の場合)とされています。

もちろん建物の仕様などにより価格は変わって来ますが、東京都内の一等地で見掛ける豪邸仕様の建売や、地下室がある物件などを除けば、ほぼこの値段を見ておけば間違いはありません。

そこで、調査対象の物件周辺で売り出されている新築戸建の価格から2000万円を差し引き、一坪あたりの単価を割り出してやれば、周辺の土地相場が見えて来るという訳です。

解り易く例を挙げてみれば、土地30坪、販売価格5000万円の建売があれば、販売価格5000万円-建物代2000万円=土地代3000万円。

土地代3000万円÷30坪=坪単価100万円という計算が成り立つ訳です。

この計算を周辺エリアの複数の物件にて行えば、自ずと近隣の相場が見えて来ますよね。

なお当然、土地の形や道路に接している方向などでも価格は上下しますが、下記の一覧表に示した「値上がり率」や「値下がり率」などを参考に、微調整を行って頂ければよろしいかと思います。

  • 北側の道路 -10%
  • 南側の道路 +10%
  • 東側の道路 0%
  • 西側の道路 0%
  • 前面道路の幅員が4m以下の物件 -10%
  • 角地の物件           +10%
  • 専用通路のある物件(旗竿地) -20%

この方法を使えば周辺の土地相場は直ぐに見て来るはずですし、土地の値段から逆算すれば、中古戸建に「建物代としてどれぐらいの価格が設定されいるか」が予測出来ますから、相場から逸脱した物件を見極めることが出来ますよね。

マイホーム購入にあたり、相場を知りたいとお思いでしたら、是非この手法をお試し下さい。

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相場の調べ方まとめ

さてここまで、不動産の相場の調べ方について、お話して参りました。

これらの計算方法は、不動産屋さんが簡易的な市場調査を行う際にも用いられる方法ですから、相場を把握したい際にはお役立て頂けることと思います。(不動産屋さんにより、やり方は若干異なるでしょうが)

なお、マンションにしろ、土地・戸建てにしろ、計算のベースになるデータが手に入らないという時は、物件探しなどを依頼している不動産屋さんに情報提供を求めるのが良いでしょう。

レインズやアットホームといった不動産業者用の情報媒体を利用すれば、中古マンションの取引事例や、現在売出し中の新築戸建の情報は容易に取得することが出来ますから、直ぐに教えてもらえるはずです。

マイホームの購入は、多くの方にとって一生に一度となるビックイベント。

「損をした!」なんて後悔をしない為にも、万全の下調べを心掛けたいところですよね。

ではこれにて、不動産相場の調べ方をお教え致します!の知恵袋を閉じさせて頂きたいと思います。