中古戸建て購入の注意点

 

「そろそろマイホームを購入しようか・・・」、人生の様々なシーンで人はこうした想いに駆られるものです。

結婚や出産、就職に昇進などその理由は様々でしょうが、その決意を固めた時には、いくつかの選択を迫られることになります。

それは「分譲マンションを買うべきか、戸建を買うべきか?」という選択と、「新築にするか、中古にするか?」という別れ道です。

マンションと戸建ての選択については、過去記事「マンション購入の注意点について!」にて解説させて頂きましたし、

中古マンションの購入は非常にリスクが低いことも「新築・中古どっちが得か?について解説します!」という記事の中でご説明をさせて頂きました。

そして、これらの記事をお読み頂ければ、実は中古の戸建てを購入するのが、実は最もリスクが高い行為であるということをお解り頂けるはずです。

しかし、家庭の事情などにより「中古戸建しか、購入の対象となり得ない!」という方も少なくないでしょうから、本日は中古売買をより安全に行うための知識をご紹介させて頂きたいと思います。

では、中古戸建て購入の注意点について!の知恵袋を開いてみましょう。

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中古住宅潜むリスク

冒頭でも、中古戸建の購入には多くのリスクが潜んでいる旨をお話致しましたが、まずはその危険性について例を挙げながらご説明して行きたいと思います。

 

瑕疵担保責任

中古住宅の購入で最もリスキーな事柄に挙げられるのが、建物の隠れたキズによって引き起こされる「瑕疵担保責任」の問題です。

不動産売買においては、売主は買主に対して雨漏りや建物の傾きなどに関して、責任を負う「瑕疵担保責任」に関する取り決めが行われます。

そして一般の方同士の売買であれば、通常は6ヶ月から3ヶ月くらいの期間を設け、この期間内は建物の瑕疵について売主が責任を負う旨が取り決められるはずです。

しかし、契約によってはこの期間を一切設けない「瑕疵担保免責」という契約形態も存在しますので、このパターンですと引渡し後何が起こっても、売主に責任を負わせることが出来ません。

また、瑕疵担保責任を負うの期間が設けられていたとしても、建物の問題がその短期間で判明する確率はそれ程高くない上、仮に瑕疵に気付いたとしても、売主に賠償能力が無ければ、結局買主が自腹でその補修に当たらなければならなくなってしまうのです。

 

リフォーム費用の問題

中古住宅購入の最大のメリットは、何といっても新築に比べての価格のお手頃さであるかと思います。

しかしながら、中古住宅の値付けは土地の価格プラス、建物にどれだけ価値が残っているかで決定されるものですから、価格が安いということはそれだけ建物が傷んでいる可能性があるということでもあるのです。

また、前所有者が住んでいたそのままの状態で当面暮らすというのであればまだしも、リフォームを完了してから入居しようとお考えなら、ここには十分な注意が必要となるでしょう。

クロスの張り替えやリームクリーニングくらいであれば、価格も高が知れたものとなるでしょうが、フローリングの張り替えやユニットバス・システムキッチンの交換などが必要となると、100万、200万という法外な工事費用が発生する可能性があります。

なお、先に述べた建物の瑕疵担保責任とは別に、建物に付属する設備にも保証期間が設けられることもあります。

例えば水道や下水の配管に、湯沸かし器などがそれに当たりますが、これらの内、売主からの告知で「故障なし」とされた設備には一定期間の保証が付くという訳です。

しかし、この保証期間は短いと数日、長くても数週間となりますから、これは殆ど意味をなしません。

そして、保障期間終了後に湯沸かし器や水道配管などが故障すれば、交換・修理は安くて数万円、高ければ20万円、30万円は軽く掛かってしまうでしょう。

更に外壁や屋根の状態によっては、購入して数年後にはメンテナンスのための塗り替えや葺き替えをしなければならなくなったりと、リフォームに関する費用には十分な注意が必要となるのです。

 

実は割高な買い物である可能性

そして中古住宅は、そもそも「付けられている価格」にも、注意する必要があります。

新築の場合には、周辺に競合物件が多いため、充分な市場調査を経て値付けが行われるものです。

これに対して中古は、売主の希望や、残っているローンの残高が価格に反映され、相場より割高な値段で売りに出されていることが珍しくありません。

「それは中古分譲マンションも同じなのでは?」というお声も聞えて来そうですが、これは少々事情が異なります。

分譲マンションの場合は、戸数が圧倒的に多いため売買事例の調査も大変に容易であり、場合によっては少しネットで検索するだけでも、分譲当時の販売価格や取引事例を調べることが出来るのです。

しかし戸建ての場合には、同じ築年数の建物でも、土地の大きさや形状、道路に接する向きや道路幅によって価格が大きく変動しますから、素人が適正価格を判断するのは非常に困難な作業となるでしょう。

こうした理由から、割高な中古戸建を知らずに購入してしまう方が結構多いのです。

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リスク回避の手法をご紹介!

ここまで、中古戸建の購入に伴い生じるリスクを検証して参りました。

そこで次は、こうしたリスクを上手に回避する手段について、ご説明して行きたいと思います。

 

不動産業者売主の中古戸建を購入する

以前、分譲マンションのリノベーション販売のお話をさせて頂きましたが、近年ではその戸建版ともいうべきリノベーション戸建ての販売も増えて来ています。

こうした物件を選択すれば、リフォーム費用も込みの価格での販売となりますし、不動産業者が売主の場合には瑕疵担保責任を引渡しから2年を負うルールとなっていますから、非常に安心感のある取引が可能となるはずです。

また万一の場合にも、瑕疵担保責任を負うのが不動産業者であれば、手厚い保証を受けられる可能性も高まるでしょう。

 

瑕疵保険を利用する

現在では、不動産会社が販売する新築住宅について「売主が10年間、雨漏りや建物の骨組みに対して瑕疵担保責任を負うルール」が存在します。(中古住宅は2年間)

こうした法令の改正に伴い、建売の分譲を行う不動産業者は個々の建物ごとに、瑕疵が発生した場合に補償が受けられる「瑕疵保証保険」へ加入することが義務付けられています。

実はこの瑕疵保険制度、不動産会社が売主ではない「一般人同士の中古住宅販売」でも、保険に加入することが出来るのです。

保険料については保険会社により異なりますが、通常の戸建てであれば10万~20万円程度となりますから、売主が協力してくれない場合でも「買主が費用を持つので、売主に保険に加入して欲しい」と申し出るのも有効な手段でしょう。

保険の加入に当たっては、専門の調査員が建物の性能を調査しますから、この段階である程度の瑕疵を見抜くことも可能となりますので、売主にとっても買主にとっても損なお話ではないはずです。

 

信頼の置ける建築屋さんや設計士と物件の確認を行う

もし、建築業界にお知り合いが居るようなら、契約前の段階で建物の総合的な診断を受けておくことも有効な方法です。

契約後となりますと、建物の不具合発見された場合も、その損失を売買価格で調整するのは面倒ですから、タイミング的にはやはり「契約前」がおすすめ。

なお調査をお願いする業者さんは、経験豊かな建築屋さんか、設計士、若しくはその両方が適当だと思いますが、知り合いがいないという方には、有料で建物診断を請け負う業者もおりますので、利用してみるのも良いでしょう。

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中古戸建の注意点まとめ

さて、これまでご紹介して来た手法を用いれば、非常にリスクが高いと言われる中古戸建の購入も、かなり安全なものとなるはずです。

どうしても中古戸建を購入しなければならないというご事情がある方には、是非ご参考にして頂ければと思います。

但し、木造の戸建てである場合は、その価値はおよそ30年で償却されるものとなりますし、大切に住んでも50年住み続けるのはなかなか困難なもの。

よって築20年なんていう中古住宅ともなれば、残存価値は10年ということになり、補修を繰り返しても住めるのは30年程度となるでしょう。

購入に支払う価格が、本当に建物の価値と見合うかを重々ご検討頂いた上、慎重な判断を下して頂ければと思います。

因みに近年では国が中心となり、中古住宅の取引の安全性を確保するべく、インスペクション制度(中古住宅の性能評価制度)を普及させようとの動きも活発化していますから、近い将来にはより安全な中古住宅の売買が行える様になるかもしれません。

ではこれにて、「中古戸建て購入の注意点について!」の知恵袋を閉じさせて頂きたいと思います。