マンション購入の注意点

 

不動産会社に営業マンとして勤務している管理人は、日々物件を探しておられるお客様と接しています。

そして、ご購入希望のお客様から最も多く頂く質問が「戸建てと分譲マンションでは、どちらを買うべきか?」というものです。

当然、戸建には戸建、マンションにはマンションの「メリット・デメリット」がありますから、この質問に簡潔にお返事をするのは「非常に難しい」というのが正直なところとなります。

また、お客様の間では「マンションを買う方が絶対に気楽!」という認識が広く広まっている様に感じられるのですが、不動産屋さん的には『そうとも言い切れない』というのが本音なのです。

そこで本日は、「マンション購入の注意点について」と題して、分譲マンションのメリット・デメリット等を解説させて頂きたいと思います。

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分譲マンションの利点

冒頭からマイナス面や注意点をお話すると、まるで「マンションの購入がお勧め出来ない」ような印象になってしまいそうなので、まずは利点(メリット)から説明させて頂きます。

 

管理・メンテナンスが楽!

分譲マンション最大の魅力は何といっても、日々の管理や修繕を管理組合が行ってくれるという点でしょう。

戸建ての場合、庭の手入れや玄関先の掃除は元より、10年に一度は外壁の塗り替えに、屋根の葺き替えなど、全てを自分で管理しなければなりません。

その点マンションであれば、実質自分の支払った管理費や修繕費が使われているにしても、メンテナンスの手間や面倒を大幅に省くことが出来るのです。

 

購入価格と立地

そして分譲マンションでもう一つの大きな魅力となるのが、一戸建てに比べて購入時のコストが抑えられるという点です。

実際、マンションの分譲業者さん等に話を聞けば、駅前のタワーマンションでもない限り、「周辺の一戸建て価格の7割程度を目安に価格設定を行うのが通常」とのことですから、価格がお手頃なは当然でしょう。

また、極端に交通の便が悪い地域で事業を行うケースは珍しいので、必然的に立地の良い物件が割安で手に入るということになるはずです。

 

環境・設備等の充実

今時の分譲マンションであれば、オートロックや宅配ボックス等の共用設備は、必ず付いているはずですし、中には服のクリーニングや託児所のサービスが付いている物件もあります。

また、大規模なマンションともなれば公園等が併設されるケースも多いですし、コンビニやスーパーマーケットなどがマンションの居住者を目当てに出店してくるケースもありますから、住環境の面でもメリットは大きいと言えるでしょう。

 

転売や投資物件化が容易

購入する際にここまで考える方は少ないかもしれませんが、分譲マンションには転売が非常に楽であるという側面があります。

一戸建ての場合、転売後に雨漏りやシロアリ、基礎の瑕疵など様々なリスク(瑕疵担保責任)を売主が負わねばなりませんが、

マンションにおいては、こうした大きな問題に繋がる箇所は殆どが共用部分であり、その責任は管理組合が負うことになっていますから、非常に気軽な転売が可能になるのです。

また賃貸物件として貸し出す場合にも、一戸建てならばリフォーム費用が膨大なものとなる上、賃料設定も高額になり過ぎてしまい、お客さんが付き辛いなどの問題があるのに対し、マンションでは非常に楽な運用が可能となるのです。

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マンションの注意点

さて、分譲マンションのメリットをお伝えしたところで、本題の注意点やデメリットについてお話して行きたいと思います。

但し、全ての問題が回避不能という訳ではありませんので、購入する際にしっかりと注意を払うことで明るいマンション生活が送れるはずです。

 

管理費・修繕積立金の問題

ご存じの通り分譲マンションの管理組合は、組合員が出し合う管理費や修繕費を基に建物の維持・管理を行って行きます。

そして、ここで問題なのが管理費等の価格は管理組合が運営されていく中で、変動していくという点です。

もちろん安くなる分には問題はないのですが、建物完成から時間が経てば経つ程、管理や修繕にはお金が掛かるものですから、管理費等は値上がりの一途を辿るのが定石となります。

新築分譲中のマンションなどを見ていると、管理費等の設定が非常に安い場合がありますが、ここに分譲業者の思惑が隠されている場合も少なくありません。

購入時には管理費等の安さに惹かれたが、実際に管理組合が運営を始めたら全く採算が合わず、直ぐに値上げを繰り返すことになったというパターンも決して珍しくはないのです。

よってマンション購入時には、同じ規模の物件が築何年後にどの程度の管理費・修繕費を徴収しているかを、じっくり調査することをおすすめ致します。

 

建替えの問題

分譲マンションのもう一つの大きな問題は、建替えに伴うものです。

確かにマンションは建物の規模も大きいので、建替えはさぞや手間が掛かるだろうと思われるかもしれませんが、問題の本質はそこではありません。

区分所有法により、マンションの建替えには、組合員の4/5(団地型なら加えて2/3以上の議決権)の賛成が必要とされています。

同じ時期に購入した住民ばかりでしたら、「そろそろ建替えないとだね・・・」なんて話にもなるかもしれませんが、マンションはお部屋ごとに自由な売買が可能。

例え築50年のマンションでも、10年前に買った、5年前に買った、まだ買ったばかり・・・なんて所有者も混ざっていますから、こうした方々が建替えに賛同する訳がありません。

結果、4/5などという賛成は得られるはずもなく、築60年、70年と高額な修繕費を掛けながら、老朽化と闘って行かねばならないのです。

また、仮に建替えを行うことが出来た場合にも、それまでに積立てた修繕費のみで建替え費用を賄うことは不可能ですから、組合員が個々にローンを組むなどして別途資金を提供するはめになります。(大規模修繕でも同様のケースがあります)

建替えが出来ないというリスクを回避するには、例え販売価格が安くとも古過ぎる物件を買わないこと、そして建替えが必要となった時期に手放しても、痛手を受けない資金計画を立てておくことが重要です。

なお、分譲マンションの建替えに関しては別記事「要除却認定マンションとは?という疑問にお答えします!」にて、より詳細な解説を行っていますので、ご参考になさって下さい。

 

近隣問題

近年、話題となっているのが一部の非常識な方々が引き起こす騒動です。

騒音おばさんなどの映像をワイドショーなどで見ると、背筋に寒いものが走りますよね。

もちろん近隣にヤバイ人が住んでいるというリスクは、戸建てでも回避は困難ですが、壁や床一枚挟んだところに、ヤバイ方が居るのと、完全に独立した建物に居るのとでは、ストレスの度合いが大きく異なります。

あまりに問題が大きな場合には、管理組合が対応に乗り出し、議決権を行使して問題の人物を追い出すことも不可能ではありませんが、「一部屋隔ていれば問題がないケース」も多いでしょうから、結局賛同は得られないケースが殆どであり、あまり現実的な解決法とは言えません。

こうしたトラブルを避けるためには、購入前に前所有者や近隣への聞き込みを行ったり、管理組合の議事録にしっかり目を通し、ヤバイ人間の隣室ではないことを出来る限り確認するのが得策でしょう。

なお登記簿謄本で所有者変更の履歴を確認するのも有効な手段であり、頻繁に所有者が変わっているのは「危険シグナル」の可能性があります。

因みに、管理組合による入居者の追い出しについては別記事「マンションの住人追い出しについて解説致します!」をご参照下さい。

 

管理組合の運営体制

「マンションの管理組合は、住民の味方に決まってる!」とお考えの方も多いと思われますが、こうした考えは少々危険と言えるでしょう。

私のお客様の中には、入居早々に役員が回って来て、「毎週末日曜日に夕方から深夜まで役員会で拘束され続けている」という方もいらっしゃいます。

当然、役員には任期というものがありますから、一時的な問題には違いありませんが、これはなかなかに厳しいですよね。

組合関連のトラブル回避には、近隣問題同様、聞き込みと議事録の内容を精査してから購入の意思決定を行うのが有効となります。

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さてここまで、「マンション購入の注意点について!」と題して解説を行って参りました。

この様な視点で見て行くと、分譲マンションの売買にはいくつもの「危険な落とし穴」が隠されているものですよね。

但し、正しい知識さえ身に付けていれば回避出来る問題も少なくありませんから、購入の際には改めて本記事にお目を通して頂ければと思います。

マイホームの購入は人生の一大イベントとなりますから、後悔のないお買い物なさって下さい。