不動産の中間省略とは

 

不動産売買には、プロしか知らない様々な裏技があるものです。

とは言え、魔法の様な「凄技」などはそうそうあるはずもなく、その多くはちょっぴり取引を円滑にしたり、若干費用を抑えられるといった程度のものとなりますから、やはり日々コツコツ努力を重ねながら自分のスキルを高めていくことが、不動産屋さんには何よりも重要なことと言えるでしょう。

しかしながら、こうした裏技の中には「それを行うだけで通常では考えられない程の効果をもたらす手法」も僅かながら存在しており、その代表格とも言えるのが「中間省略」というテクニックなのです。

そこで本日は、この不動産の中間省略とはどんなものなのかについて、解説させて頂きたいと思います!

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中間省略って何?

一般の方はもちろんのこと、不動産会社での勤務経験が浅い方には、この「中間省略」という言葉は非常に馴染みの薄いものであるはずです。

そしてこの技の概要を簡単にご説明するとすれば、「売主と買主の間にもう一人取引の当事者をねじ込んでしまう」というものになります。

ただ、このご説明だけでは今ひとつ理解が難しいと思いますので、具体的な例を挙げてご説明致しましょう。

例えば「売主のAさん」と、「買主のBさん」との間で、物件の取引を行おうという時に、AとBとの間に「Cさん」という新たな人物を当事者を捻じ込み、物件をA→C→Bという順序で売買を行うというのが中間省略の手法となります。

もちろん、「AさんからCさんが物件を買い、Bさんに売却する」だけなら、通常の売買でも可能な流れなのですが、

この「中間省略」という方法が凄いのは、間に入るCさんに一度は所有権の移転はされるものの、CさんがAさんに支払う売買代金は、Bさんのお金を利用しているため、Cさんは一円の出費もなく取引を完了出来るという点なのです。

更に具体的な例を挙げるとすれば、1億円でAさんが物件を売るという情報をCさんが仕入れたならば、Bさんには1億2千万円という価格で物件を紹介して、売買の話をまとめます。

そして実際の取引では、「AさんからCさんが1億円で物件を購入するという作業」と、「CさんがBさんに対して1憶2千万円で売却するという作業」を同時に行うことで、実質Cさんは一切自分のお金を支払わずに、売買を完了させて、売却益2千万円を手にすることが出来るという訳です。

実はこの方法、バブル最盛期には日本中で当たり前に行われていた売買の手法でした。

しかしながら、その後の法改正により「中間省略は原則禁止」とされてしまったという、少々曰くのある取引方法なのです。

この様なご説明をすると「中間省略は違法なの?」と思われてしまいそうですが、その心配はありません。

法改正により「原則禁止」とはされたものの、契約書などに一定の文言などを加えることで、バブル期よりも少々複雑なやり方にはなってしまいましたが合法的に取引をすることが可能となっているのです。

但し決済については、取引の全当事者が同じ日・同じ時間に、銀行などに集合しなければならず、それぞれに別室を利用させるなどの配慮は当然なされるものの、

先程の例でいう最終的な買主Bさんと最初の売主Aが鉢合わせしてしまい、Cがいくら儲けたかが露見すれば、トラブルとなるのは必至でしょう。

また法改正前の中間省略であれば、「A対Cの契約」と「C対Bの契約」を完全に切り離して行えましたが、

法改正後はそれぞれの契約書にAやBの存在を明記する必要があるため、秘密裡の内に取引を完了するには「至難の技」となっていますから、取引自体をまとめるのも相当難易度が高いものとなるはずです。

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実践!中間省略

ここまでのお話で、中間省略の概要はご理解頂けたことと思いますので、本項では具体的な取引のテクニックをご紹介して参ります。

但しテクニックとはいっても、それぞれの契約書に一定の文言を加えて行くのみの作業となりますから、難しいことは何もありません。

なお、こちらでも先程例として挙げたA(売主)→C(中間に入る者)→B(買主)という登場人物をそのまま用いてご説明を進めましょう。

A(売主)→C(中間に入る者)間の売買契約書に盛り込む内容

  1. 本契約が第三者のためにする売買契約であることをA・Cは共に確認した。
  2. 所有権の移転先はCが指定するものする。
  3. 所有権の移転は、Cの指定した者(B)が支払いを終えることを条件に行われる。
  4. Bが支払いを終えるまで、所有権はAに留保される。

 

C(中間に入る者)→B(買主)間の売買契約書に盛り込む内容

  1. 本売買はCが、現所有者(A)の物件をBに売るという内容であることを確認した。
  2. Cは、Aとの契約(第三者のためにする契約)により、AからCへ直接所有権を移転する。
  3. 物件の所有権は、Bがお金を支払い、第三者のためにする契約によりCからAへの支払が完了した後に、Bが所有権移転の意思表示をすることでBに移転される。

 

売買契約書に記載する内容は、たったこれだけのものとなります。

そして実務上で問題となるのは、思いっきりそれぞれの契約書に第三者の存在が記されてしまっているという点でしょう。

少し考えれば、間に入るCが中間で利益を得ていることは明らかですから、「これをどの様にA・Bへ説明するか」に全ては掛かっているという訳です。

もちろん方法は人それぞれでしょうが、「Aさんが一度はCに売らざるを得ないような状況」を作ることが出来れば、不可能な流れではないでしょう。

なお、その他の注意点としては先程も申し上げた通り、決済は同日・同時刻に一つの銀行の別室で行わなければならないため、トイレなどのタイミングでAとBが鉢合わせするのを何としても阻止しなければなりません。

また、自分が仲介の立場で取引に係る場合には、CがBから受け取った売買代金を持ち逃げする可能性もありますから、とにかく非常にリスクが高い取引であることは間違いの無い事実です。

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中間省略まとめ

ここまで中間省略についてお話して参りましたが、不動産業者以外の方がこの方法を実践するのは、スキル的にも非常に困難でしょうし、続けて取引を繰り返すことは不動産業の免許も必要となりますので、「あまりお勧めは出来ない」というのが正直なところでしょう。

ただ上手く立ち回れば、巨額の利益を得ることが出来る方法ですので、度胸のある不動産業者さんには是非トライして頂ければと思います。

ではこれにて、「不動産の中間省略とは?解りやす解説致します!の知恵袋」を閉じさせて頂きたいと思います。